邁入2009年以來，樓市一直從初春火到了盛夏，市場熱度甚至已經(jīng)逼近了最瘋狂的2007年。但在一派紅火的市場形勢下，開發(fā)商的心態(tài)各有不同，既有開發(fā)商對于下半年的市場非常樂觀，同時(shí)也有部分開發(fā)商對下半年以及明年的樓市信心不足。

　　究竟下半年的南京樓市是向左走，還是向右走？

　　本期頭腦風(fēng)暴邀請到南京萬唐置業(yè)董事長周斌和仁恒公司營銷策劃經(jīng)理章雋兩位資深業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行探討。

　　正方

　　成交量可能萎縮20%以上

　　南京萬唐置業(yè)董事長 周斌

　　局部區(qū)域可能會供不應(yīng)求，但要想重現(xiàn)一、二季度的熱銷還是困難許多。如果要預(yù)測數(shù)據(jù)，成交量相對上半年下跌20%以上應(yīng)該在情理之中。”

　　從房價(jià)走勢看，隨著國家金融政策的放松及4萬億元的逐漸投入，我覺得現(xiàn)在市場的流動性可以說是2007年時(shí)的2倍，貨幣的流通速度很快，而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月的放貸規(guī)模就比去年多了16%，這也直接支撐了樓市的回暖行情。另一方面，前一階段需求被壓抑的投資客在下半年可能會大量入市，他們的敏感性也從側(cè)面說明樓市還有很大的發(fā)展空間，下半年的價(jià)格應(yīng)該穩(wěn)中有升。

　　而成交方面上半年已達(dá)到4萬多套，個(gè)人覺得還是稍微“熱”了一些。按照目前的市場情況，初步估計(jì)全年7萬多套的成交量應(yīng)該算是正常狀態(tài)。下半年的熱銷雖然會有一定的延續(xù)性，但總量上會有所減少，局部區(qū)域可能仍會供不應(yīng)求，但要想重現(xiàn)一、二季度的熱銷場面還是困難許多。如果要預(yù)測數(shù)據(jù)，成交量相對上半年下跌20%以上應(yīng)該是在情理之中。

　　另外，就片區(qū)而言，城中特別是中心繁華地帶與周邊區(qū)域價(jià)差仍不是很明顯。現(xiàn)在河西、城南眾多樓盤都已過萬，再加上城中土地的供應(yīng)緊缺，這里應(yīng)該會有一個(gè)“補(bǔ)漲”的過程；而很多“老南京”對城南有著深厚的感情，但是目前一段時(shí)間內(nèi)供給不足的問題仍然存在，隨著地鐵一號線南延、高鐵南站的修建、智慧新城的崛起等等一系列利好的實(shí)施，這里的發(fā)展空間巨大。

　　從長期來看，樓市應(yīng)該說進(jìn)入了一個(gè)牛市周期，今年是牛市的起點(diǎn)，未來8-10年將處于“慢牛”的上升狀態(tài)。

　　反方

　　下半年樓市穩(wěn)中有升

　　仁恒公司營銷策劃經(jīng)理 章雋

　　在通脹預(yù)期以及結(jié)婚、改善居住等需求的支撐下，南京樓市接下來的銷售和價(jià)格形勢應(yīng)該還是不錯(cuò)的，應(yīng)該是穩(wěn)中有升的趨勢。”

　　個(gè)人認(rèn)為，上半年南京樓市之所以能如此火爆，購房者對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的通脹預(yù)期是最大的動力之一。由于現(xiàn)在市民的投資渠道仍然比較窄，而在有限的選擇中，股市飄搖不定，樓市進(jìn)入2009年后始終一派紅火，不少投資者當(dāng)然會選擇把手上多余的錢投向更穩(wěn)定的通路——房地產(chǎn)。其次，今年南京樓市的供應(yīng)量與往年相比也不夠充足，比如河西板塊，今年3、4月份時(shí)面臨著“青黃不接”的局面，房源的短暫空當(dāng)期確實(shí)在一些板塊都客觀存在，因此加快了不少購房者入市的速度。

　　這些因素有著一個(gè)持續(xù)的過程，決定了下半年的南京樓市應(yīng)該是穩(wěn)中有升的趨勢。從仁恒江灣城項(xiàng)目公開后的現(xiàn)場情況看，我們感受到購房者中對于小戶型的剛性需求和對大戶型的改善性需求都非常明顯。在通脹預(yù)期以及結(jié)婚、改善居住等需求的支撐下，南京樓市接下來的銷售和價(jià)格形勢應(yīng)該還是不錯(cuò)的。

　　我們也希望房地產(chǎn)市場能夠保持平穩(wěn)有序的發(fā)展節(jié)奏。經(jīng)歷了2007年的瘋漲與2008年的蕭條，個(gè)人認(rèn)為開發(fā)商既要在市場行情差的時(shí)候扛得住，更要在市場火爆時(shí)保持理性，因?yàn)閮r(jià)格的忽高忽低對于行業(yè)的傷害很大。價(jià)格瞬間的高漲，不排除政府下半年出臺抑制價(jià)格泡沫的政策，屆時(shí)市場很可能再次出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此，大家應(yīng)共同把目前的市場維系好，維持一個(gè)健康的市場環(huán)境。

　　其他 觀點(diǎn)

　　房價(jià)可能還要漲

　　摩根大通中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 龔方雄

　　經(jīng)過近幾個(gè)月強(qiáng)勢的成交量消化后，中國的平均房地產(chǎn)庫存量只有六七個(gè)月，即到今年底房地產(chǎn)庫存量會消化得差不多。但從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場就沒有增量投資，明年有可能出現(xiàn)增量的供應(yīng)短缺，房價(jià)可能還要漲。

　　下半年房價(jià)高位盤整

　　北京易居研究所副所長 牟增彬

　　第一，目前的房價(jià)上漲缺乏動力和環(huán)境。現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)接近甚至超過了2007年最高峰。如果價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，政府必然會采取措施。而且，成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，繼續(xù)漲價(jià)動力不足。第二，年內(nèi)房價(jià)很難下降。政府出手打壓房價(jià)的可能不大，加上通脹預(yù)期，“剛需”雖然在退場，但投資性需求在進(jìn)場，再加上寬松的信貸政策，所以，房價(jià)也很難降下來。

　　手里有房趕快拋

　　南京尚恩經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理 鄧永忠

　　上半年不少片區(qū)都無房可賣，但下半年不同，上市量將猛增，開發(fā)商為了在激烈的競爭中脫穎而出，不得不進(jìn)行大規(guī)模的促銷，屆時(shí)房價(jià)將會再次維穩(wěn)，所以現(xiàn)在手里有房的要趕快拋。因?yàn)閲�際經(jīng)濟(jì)危機(jī)還沒觸底，甲型流感的影響也在加大，所以想買房的話，下半年可能有好機(jī)會。