在剛剛過去的6月，北京房地產(chǎn)市場成交越發(fā)火爆，無論是新房、二手房還是土地市場都“量價齊升”，呈現(xiàn)出一派“繁榮”景象，這是否意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇，這種“繁榮”能持續(xù)多久？

　　業(yè)內(nèi)專家認為，此輪房地產(chǎn)市場回暖的基礎(chǔ)不牢，應(yīng)警惕可能存在的風(fēng)險，雖然短期內(nèi)房價可能繼續(xù)上漲，但未來仍有調(diào)整的可能，建議政府加大土地供應(yīng)，同時完善土地招拍掛制度。

　　上半年“量價齊升”　樓市似乎回暖

　　今年上半年，全國主要城市住宅市場強勁反彈，需求表現(xiàn)旺盛，市場成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。其中，北京上半年可售面積連續(xù)下滑，累積成交面積同比增長近一倍。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市商品住宅可售面積為1471.59萬平方米，環(huán)比上月下降7.11%，可售面積連續(xù)7個月下滑，同比2008年6月下跌比例超過5%，可見北京市商品住宅庫存壓力已經(jīng)得到有效緩解。上半年，商品住宅總成交面積達到943萬平米，同比增長92.75%。其中，6月成交面積更是超過2006年、2007年、2008年這三年的月均成交水平，且與往年同期水平相比，僅低于2006年6月的同期成交面積水平。與此同時，成交價格自今年1月以來也連續(xù)6個月上漲，皆已超過往年同期的價格水平。

　　在住宅銷售火爆的帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)也對北京未來2-3年的市場行情看漲，紛紛加強土地儲備，導(dǎo)致“奪地大戰(zhàn)”頻發(fā)，北京更是一周誕生三個“地王”。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月北京住宅用地交易放量，共推出149萬平方米住宅用地，推出量創(chuàng)下2008年1月以來的最高峰；共成交107萬平方米住宅用地，成交量創(chuàng)下自2008年3月以來的最高峰。與此同時，上半年北京住宅用地推出成交價格逐漸走高，平均溢價水平為60%，高于去年同期的55%。其中，6月住宅用地成交地塊平均溢價水平為78%，遠遠高于5月的29%，該溢價水平創(chuàng)下2008年6月以來的最高峰。

　　在新建住宅交易價格和交易量快速上漲的帶動下，6月北京二手房成交量大幅提高，與此同時，受近期新拍賣土地成交價格不斷上漲及新開盤住宅均價不斷提高的影響，6月份二手住宅交易價格也大幅上漲。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊對我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查顯示，1-6月，10家被調(diào)查單位二手住宅共成交42589套、371.3萬平方米。其中，6月，交易量達到今年以來的最高值，比5月增長23.3%。而6月下旬，二手住宅成交均價達到今年以來的最高點，比3月中旬的最低點(8923元/平方米)提高了1266元/平方米。

　　回暖基礎(chǔ)不牢　風(fēng)險不能忽視

　　就在3月份業(yè)內(nèi)還在討論消化庫存的問題，但現(xiàn)在業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)開始擔(dān)心繁榮背后的風(fēng)險了，因為，這種“回暖”的速度大大超出了大家的預(yù)期，而且在快速回暖的背后有通脹預(yù)期和投資性需求成分在其中，他們認為，這種回暖的基礎(chǔ)不牢，只有自主性和改善性需求這類有效需求逐步釋放并穩(wěn)步增加時，房地產(chǎn)市場才能真正健康發(fā)展。因此，現(xiàn)在應(yīng)吸取2007年的教訓(xùn)，警惕可能存在的風(fēng)險。

　　對于房價的持續(xù)高漲，克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，在經(jīng)濟形勢未明確好轉(zhuǎn)的情況下，由于供求關(guān)系反差較大，房價已經(jīng)高于2007年的水平，可以說現(xiàn)在的房價相對偏高。但是，現(xiàn)在的高房價是通脹預(yù)期和過寬的信貸來支撐的，因此不會持續(xù)，未來如果經(jīng)濟基本面明確好轉(zhuǎn)，政府可能會采取一些措施抑制投資性需求，那時房價可能會調(diào)整。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭更認為，從房價收入比和租金回報率這兩個指標(biāo)判斷，目前，北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市和東部部分二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫。雖然未來3個月房價還會繼續(xù)上漲，但是未來6-9個月，房價有可能會下調(diào)。

　　同時，業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場區(qū)域性很強，全國性差異較大，不能因個別城市的情況一概而論。而且說房價高也是局部性的，在上海、杭州等城市有供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而有潛在的供不應(yīng)求的城市，也存在房價上漲的壓力，但是有些城市的存量房壓力仍然很大。

　　另外，就全國的土地市場而言，陳嘯天說，90%的開發(fā)商拿的地都是底價成交或低溢價成交，可以說土地市場還比較平穩(wěn)。中國指數(shù)研究院的分析人士也指出，土地大戰(zhàn)一般只發(fā)生在熱點城市地段較好的地塊中，條件一般的地塊交易相對平淡。以北京為例，北京6月下旬成交地塊都是區(qū)位環(huán)境較好的黃金地塊，而今年5月15日，保利以3.8億元的底價拿下密云17.8萬平方米住宅地塊，折合樓面地價為1220元/平方米。可見，土地市場并沒有完全復(fù)蘇。

　　面對目前的市場情況，業(yè)內(nèi)專家指出，穩(wěn)定房價，首先要穩(wěn)定地價，建議政府加大土地供應(yīng)，同時完善土地招牌掛制度。