樓市從“救火”到“過(guò)火”，僅在短短一年間。二套房貸政策將重新收緊的預(yù)期在大城市尤其是上海、北京、廣州等地流傳。最新的市場(chǎng)報(bào)告同時(shí)顯示，推高房屋成交量的多為均價(jià)在4萬(wàn)／平方米以上的高端住宅為主，剛性需求的抑制是否會(huì)讓突然漲起的樓市在這個(gè)夏天遭遇“冰雹”？

　　市民

　　投資熱情受到打壓

　　在香港廣場(chǎng)工作的王小姐是80后的白領(lǐng)族，男友是大學(xué)同學(xué)，兩人從醫(yī)學(xué)院畢業(yè)后，已經(jīng)找到了不錯(cuò)的工作，正準(zhǔn)備結(jié)婚買(mǎi)房。得到家人的資助，王小姐打算，買(mǎi)一套作新房，另一套做投資。年初，王小姐按揭買(mǎi)了第一套房子，出于婚事繁忙等多方面的考慮，小夫妻兩人決定“緩一緩”再買(mǎi)第二套房。可沒(méi)想到，這一“緩”就錯(cuò)失了機(jī)會(huì)。

　　不到兩個(gè)月的時(shí)間，樓價(jià)已經(jīng)翻了幾番，到7月初，單是第一周，上海成交均價(jià)就飆到了17042元/平方米，環(huán)比前周上漲1%，可謂再創(chuàng)新高。夫妻倆待遇再豐厚也只是事業(yè)剛起步，面對(duì)這樣“日漲夜?jié)q”的可怕局面，又怎么能擔(dān)負(fù)得起呢。聽(tīng)說(shuō)政府有意為樓市降溫，小夫妻抱著“等等看”的心情，又拖了一陣子。不料，等來(lái)的卻是房貸市場(chǎng)也可能收緊的傳言，王小姐咨詢了幾家銀行，得到的是要么提高首付，要么貸款利率就高于七折。眼看負(fù)債壓力越來(lái)越大，王小姐只好放棄原計(jì)劃，不再提投資的事情了。

　　有關(guān)分析人士指出：二套房貸收緊，對(duì)普通投資者影響較大，至于對(duì)剛性需求，則幾乎沒(méi)有影響。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)系博士吳翔華表示，“二套房貸”政策的收緊，對(duì)以投資為目的的購(gòu)房人將是一個(gè)致命的打擊，旨在減少以投資為目的這部分人群的置業(yè)，或許將對(duì)目前一路高漲的房?jī)r(jià)有所抑制，在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控上，貸款政策就應(yīng)該松緊有度。

　　銀行

　　放貸隨政策松緊“輪回”

　　2008年底，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了包含三大房地產(chǎn)救市措施的 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)被解讀為自2007年 “9·27”新政以來(lái)嚴(yán)格調(diào)控的二次房貸政策終于放松，而“外松內(nèi)緊”的做法也浮出水面。

　　當(dāng)時(shí)本報(bào)記者對(duì)銀行、中介暗訪后發(fā)現(xiàn)，不僅二次置業(yè)者，第三次、第四次、第五次購(gòu)房都可以得到銀行按基準(zhǔn)利率打七折的優(yōu)惠按揭利率。

　　但隨著二季度以來(lái)樓價(jià)的突然飆升，對(duì)二套房貸政策的預(yù)期也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士告訴記者，已經(jīng)有銀行通知各樓盤(pán)，二套房貸不再有七折優(yōu)惠，并對(duì)二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%的政策。

　　不過(guò)，就最新的市場(chǎng)情況看，記者在多家銀行和中介的暗訪中發(fā)現(xiàn)，“利率七折”雖已不太可能，但一些有良好信譽(yù)的樓盤(pán)還是保有七五折的優(yōu)惠待遇。另外，受到貸款限制的往往是一些中低位房屋的申請(qǐng)和小型中介房貸業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于市場(chǎng)傳言對(duì)樓市可能的實(shí)際影響，一位圈內(nèi)人士表示，房屋市場(chǎng)已風(fēng)風(fēng)火火炒翻了天，哪怕真的收緊二套房貸政策，想要一夜之間控制 “火勢(shì)”也不大可能。

　　中介

　　打折關(guān)鍵在額度不在幾套房

　　銀行方面碰了釘子，一些買(mǎi)房人又想到了向來(lái)比較 “熱情”的中介。 “現(xiàn)在外面幫你辦7折可能有點(diǎn)困難，不過(guò)如果在我們這里辦交易，可以幫你搞定7折。”金豐房產(chǎn)的中介人員表示，最近銀行可能在收縮信貸，因此確實(shí)有客人來(lái)讓公司代辦7折房貸，他還表示，通過(guò)他們辦理7折房貸沒(méi)有問(wèn)題。

　　此外，記者詢問(wèn)了多家房產(chǎn)中介，對(duì)方都表示可以代辦7折房貸。

　　“二套房有點(diǎn)難度，不過(guò)還是可以幫你想想辦法的，應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題。”當(dāng)記者詢問(wèn)如果是二套房貸能否申請(qǐng)到7折房貸時(shí)，中介表示也可幫忙辦理，稱二套房其實(shí)并不是影響房貸優(yōu)惠的關(guān)鍵。

　　“現(xiàn)在就是貸款額小的房子有點(diǎn)困難。”一位中介告訴記者，銀行更傾向于大額的貸款，所以現(xiàn)在主要是對(duì)小額的房貸申請(qǐng)優(yōu)惠比較困難。此外他還表示，如果房齡較長(zhǎng)的話，在貸款年限上可能會(huì)受到一定影響 “5年以上的老公房，可能貸不滿20年，只能貸15年左右。”中介說(shuō)。

　　樓市

　　警惕投資型住房推動(dòng)樓市

　　在金融危機(jī)肆虐的當(dāng)口，上海樓市上半年豪宅(4萬(wàn)元每平方以上)成交量比去年幾乎翻了一番，在投資需求“接棒”剛需之后，樓市進(jìn)入三伏天已毋庸置疑。然而，業(yè)內(nèi)專家卻指出，在經(jīng)濟(jì)并無(wú)實(shí)質(zhì)性回暖前，由于房?jī)r(jià)虛高和信貸收緊而抑制剛性需求，將讓樓市提前“出伏”。

　　但是相關(guān)數(shù)據(jù)透露出的信息卻值得玩味，記者發(fā)現(xiàn)，就連少部分消費(fèi)者才買(mǎi)得起的豪宅也跟著“上火”。來(lái)自易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海豪宅成交量達(dá)到600套 (均價(jià)4萬(wàn)元／平方米以上)，比2008年上半年的353套幾乎翻了一番，再創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，6月份上海豪宅成交量達(dá)306套，這比1-5月份成交量的總和還多。

　　例如，御翠園和合生東郊別墅分別成交了16和8棟獨(dú)立別墅，翠湖天地和世茂濱江則分別成交了52和43套公寓房源，就連4年來(lái)鮮有人問(wèn)津的湯臣一品，在6月份推出C棟房源之后，也售出了15套。

　　豪宅的天量成交不免讓我們警惕投資客的卷土重來(lái)。

　　剛性需求抑制或“吹涼”房?jī)r(jià)

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部顯示，伴隨著本市二手房交易熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中高檔房，投資需求逐漸接棒剛性需求，中心各區(qū)域成交量都有明顯的提高。同時(shí)一二手房也將產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，主要表現(xiàn)在價(jià)格的增長(zhǎng)同步上，這也是造成市場(chǎng)上剛性需求進(jìn)一步被抑制的主要原因之一。預(yù)計(jì)未來(lái)二手樓市中，更多對(duì)應(yīng)改善性購(gòu)房需求的120—300萬(wàn)元總價(jià)段房源交易將成左右市場(chǎng)走勢(shì)的主要力量。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年6月美聯(lián)物業(yè)上海住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)為119，成交價(jià)格為19973元/平方米。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部顯示，大戶型房源的放盤(pán)和成交明顯增加，低總價(jià)房源供應(yīng)減少，抑制了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不雄厚的買(mǎi)家需求，某種程度上也加劇了主流需求向換樓客和投資客轉(zhuǎn)換。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉表示，隨著過(guò)去幾個(gè)月樓市成交的快速回升，房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲更加促動(dòng)了購(gòu)房者的神經(jīng)，在通脹預(yù)期的壓力下大量保值資金進(jìn)入樓市，導(dǎo)致了目前市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。

　　“如果一手房?jī)r(jià)格繼續(xù)高漲，將擠出一部分自住需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，如果二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，則會(huì)最終把自住需求擠到觀望席上，并將重蹈2007年下半年的覆轍，市場(chǎng)對(duì)此應(yīng)引起足夠的警惕。”丁偉明確表示三伏天的樓市要隨時(shí)警惕“出伏”。

　　此外，關(guān)于二套房貸政策緊縮的傳言早已流傳，如果樓市信貸收緊成行，對(duì)于不少自住和投資型購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，增加了投資成本，獲利空間被壓縮，這無(wú)疑“三伏天砸下大冰雹”。

　　分析

　　央行確實(shí)在回籠流動(dòng)性

　　雖然收緊二套房貸政策仍然只是傳言，但是央行調(diào)節(jié)流動(dòng)性已經(jīng)落在了行動(dòng)上。時(shí)隔7個(gè)月，央行已于上周三重啟一年期央票發(fā)行。而在2008年11月2日，央行明確表示暫停一年期央票的發(fā)行，當(dāng)時(shí)此舉被視為寬松貨幣政策的典型舉措。

　　另外值得玩味的是，就在一年期央票重啟當(dāng)日，央行提前對(duì)外公布了6月份人民幣貸款龐大的新增數(shù)量——1.53萬(wàn)億元，超出市場(chǎng)想像的高。至此，上半年新增貸款已經(jīng)創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了7.36萬(wàn)億元，距離全年10萬(wàn)億的放貸預(yù)測(cè)僅差2.63萬(wàn)億元。信貸簡(jiǎn)報(bào)披露與一年期央票重啟同時(shí)發(fā)生，央行的這一舉動(dòng)被市場(chǎng)解讀為 “矛頭直指信貸增長(zhǎng)過(guò)快，加大流動(dòng)性回籠力度，對(duì)貨幣政策進(jìn)行微調(diào)的信號(hào)”。

　　政策預(yù)期可能使樓市急轉(zhuǎn)

　　對(duì)于房貸政策收緊可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，分析人士指出，近兩周來(lái)，隨著各地市場(chǎng)房貸政策收緊的傳言，同時(shí)出現(xiàn)的是，整體房地產(chǎn)成交量下降、價(jià)格停滯的市場(chǎng)狀態(tài)。 2007年9月銀行貸款政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直落，而如果目前的房地產(chǎn)貸款政策重新緊縮，也可能使得房地產(chǎn)的“春天”就此結(jié)束。

　　而在上周各商業(yè)銀行率先明確通報(bào)關(guān)于二套房貸的收緊口徑。取消購(gòu)買(mǎi)第二套商品房可以享受的首付兩成，七折利率優(yōu)惠之后。分析人士表示，“這將成為扭轉(zhuǎn)下半年樓市走向的第一副多米諾骨牌，一旦有二套房貸的收緊，很難想象還有什么樣的政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，這將最終導(dǎo)致剛回暖不久的樓市急轉(zhuǎn)直下。 ”(記者 崔燁 李偉 王毅鵬 實(shí)習(xí)生 孫冰 鄭屹亭)