“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)再現(xiàn)中國(guó)土地市場(chǎng)。

　　2007年各地房?jī)r(jià)的瘋狂上漲帶動(dòng)了土地市場(chǎng)火爆，而隨后在樓市轉(zhuǎn)入低迷的一年多時(shí)間里，全國(guó)土地市場(chǎng)也進(jìn)入冬天，2008年土地流拍事件和底價(jià)成交的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。伴隨今年春天各地住房銷售的回暖，沉寂了一年多的中國(guó)土地市場(chǎng)再度火爆，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地的一幕又重現(xiàn)土地市場(chǎng)。

　　6月26日，中國(guó)電子集團(tuán)下屬成都中澤置業(yè)剛以19.6億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅地，成為北京“地王”。

　　6月30日，中化集團(tuán)下屬中化方興投資管理有限公司一拍成名，以總價(jià)40.6億元、地上建筑面積單價(jià)1.6萬(wàn)元／平方米的價(jià)格在北京拍得“廣渠路15號(hào)地”，成為北京“新地王”。之外，廣州城建集團(tuán)6月標(biāo)下今年廣州“地王”，溢價(jià)高達(dá)154%，保利地產(chǎn)6月下旬以38.1億元摘得內(nèi)地市場(chǎng)備受矚目的重慶鴻恩寺地塊。

　　一個(gè)共同特點(diǎn)是，這些企業(yè)都有著國(guó)企背景。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)外，中鐵、中冶、中化、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)企紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)。

　　近段時(shí)間來(lái)，“國(guó)進(jìn)民退”更是占據(jù)各大地產(chǎn)媒體首要位置，成為房地產(chǎn)業(yè)最受熱議的話題。造成這種現(xiàn)象的原因有哪些？水漲船高，房地產(chǎn)是否會(huì)重現(xiàn)2007年的瘋狂國(guó)企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)攻房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？“國(guó)進(jìn)民退”是否會(huì)造成國(guó)有企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，不利于市場(chǎng)的正常運(yùn)作？本期邀請(qǐng)多位業(yè)界人士共同探討房地產(chǎn)土地市場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象。

　　國(guó)企搶“地王”推高土地價(jià)格

　　英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng) 郭建波

　　政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)及樓市回暖給市場(chǎng)注入了活力，盡管前景不明，但眾多開(kāi)發(fā)商的信心回歸，將進(jìn)一步刺激樓市回溫。本身就不大“差錢”的央企，信貸資金的流入，讓企業(yè)的流動(dòng)性更為充裕，這也讓國(guó)資企業(yè)擁有了更大的騰挪空間，便有更多資金投向地產(chǎn)業(yè)。

　　經(jīng)過(guò)2009年上半年的樓市熱銷，房地產(chǎn)開(kāi)放商資金回籠，此輪不僅國(guó)企高價(jià)購(gòu)地，民營(yíng)等大中小企業(yè)也會(huì)購(gòu)地，可能再次制造樓市泡沫。但泡沫并不完全是一件壞事，泡沫有風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有利潤(rùn)，地產(chǎn)商追求利潤(rùn)、投資者和炒家想要通過(guò)投資獲利，價(jià)格走高對(duì)二者來(lái)說(shuō)都是利好。開(kāi)發(fā)商及投資客也不能過(guò)于樂(lè)觀，不宜囤積過(guò)多庫(kù)存，快進(jìn)快出的策略應(yīng)對(duì)變化迅速的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　隨著國(guó)企此番強(qiáng)勢(shì)進(jìn)攻，推高了土地價(jià)格，水漲船高有可能推動(dòng)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)，市場(chǎng)的格局和供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以采取跟進(jìn)策略，降低風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入市場(chǎng)獲取利潤(rùn)。市場(chǎng)不可能完全公平競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)高者得符合市場(chǎng)運(yùn)作。隨著話語(yǔ)權(quán)的集中，囤積大量土地的少數(shù)大開(kāi)發(fā)商把握定價(jià)權(quán)，壟斷將更加集中。

　　在上半年宏觀政治金融形勢(shì)的不可預(yù)見(jiàn)性加大的市場(chǎng)背景下，股市波動(dòng)較大，除了黃金等防御保值性的需求外，隨著樓市價(jià)格的理性回歸，不動(dòng)產(chǎn)投資仍然不會(huì)降溫，2009年下半年市場(chǎng)可能繼續(xù)升溫。

　　民企突圍二三線城市

　　潛龍地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān) 王毅剛

　　積極的財(cái)政政策、寬松的貨幣政策、擴(kuò)張性的金融政策，使得中央或地方國(guó)資背景的企業(yè)不僅手頭有大量的閑錢，而且還可以獲得高額的銀行授信，能夠集結(jié)巨額的運(yùn)作資金。這一輪競(jìng)爭(zhēng)中，行業(yè)面臨重新洗牌及行業(yè)整合。像萬(wàn)科等一些市場(chǎng)占有率較高的民營(yíng)企業(yè)，在市場(chǎng)中不占優(yōu)勢(shì)。

　　從國(guó)際上來(lái)看，眾多行業(yè)都是幾大集團(tuán)壟斷市場(chǎng)，像中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混戰(zhàn)的局面不常見(jiàn)，尤其像深圳市場(chǎng)上有幾百家房地產(chǎn)商的情況更是少見(jiàn)。金融危機(jī)籠罩全球，危機(jī)中潛伏著機(jī)遇，樓市回暖，眾多企業(yè)都躍躍欲試。國(guó)資地產(chǎn)商搶占地王，股份制等房地產(chǎn)公司也不會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)份額。國(guó)資地產(chǎn)商短期壟斷市場(chǎng)不太現(xiàn)實(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將維持現(xiàn)階段的競(jìng)爭(zhēng)局面。

　　我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是發(fā)展過(guò)快，一線城市存在較大樓市泡沫，需要平和過(guò)渡，現(xiàn)時(shí)飽和市場(chǎng)供應(yīng)有待消化，短線可獲利。我國(guó)城市化率還是較低，尤其是二三線城市，存在較大的市場(chǎng)空間和較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)際很多民營(yíng)企業(yè)家都在二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。相比于一線城市的天價(jià)地，二三線城市因?yàn)橥恋亓慷啵瑑r(jià)格很低，同時(shí)，大城市來(lái)的開(kāi)發(fā)商也非常受當(dāng)?shù)卣�府歡迎。