平均成交面積93.3平方米，單價1.18萬，平均每套總價108萬———

　　近日，中大恒基市場部公布了一組數據，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1：400，達到了1：402，部分區域甚至達到了1：420，大大超過了國際警戒線。 據了解，這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度達到了20%，這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期。

　　●北京房價漲幅過快租賃價格下降

　　中大恒基市場部經理張大偉解釋道，房屋租售比是一種價格比，是單月月租除以房屋總價的比值。房屋租售比作為國外通用的標準，是衡量目前市場是否有利于投資、產品的價值是否背離它的實際價值的有效指標。對于北京地區來說，租售比在1：250以內屬于正常，而目前北京二手房租價比突破1：400，商品房租售比突破1:500,已經大大超過了國際警戒線。

　　專家分析，房屋租售比超過國際警戒線和房價的大幅上漲密不可分。據中大恒基市場部統計數據顯示，上半年北京地區房屋租賃價格普遍有所下降，而房屋買賣價格不斷升高。僅七月份上半月，北京的商品房價格漲幅7.4﹪，二手房價格漲幅4.1﹪，52個熱點區域90﹪房屋的價格漲幅均超過了歷史最高點，而五環以內更是找不到萬元以內的房源。據了解，目前北京二手房市場全面迎來百萬時代， 平均成交面積93.3平方米，單價1.18萬，平均總價達到108萬。北京一個家庭月收入1萬元的家庭需要不吃不喝9年。

　　●兩類需求凸顯市場泡沫明顯

　　張大偉說道，房屋價格的大幅上漲凸顯了市場上兩類房產需求人群。一類是恐慌性需求。目前的購房者除20%左右的投資者外，大部分為壓抑了多日的剛性需求， 25%以上的瘋漲使已經踏空了上半年樓市的剛性需求出現恐慌。另一類則是投資性需求。現在的房產市場包括土地，商品房及二手房市場都出現了對通貨膨脹恐慌引起的投資需求上漲的現象。

　　業內人士認為，已經超過1：400的租售比已經不能用來研究北京的房產市場，目前北京的房產市場短期炒作房源增加，市場房源緊缺緩解，但市場已有明顯的泡沫化標志，同時也表現出不健康的市場現狀。

　　●專家建議：理性購房

　　從北京市房地產交易管理網統計數據看，目前二手房可售房源在19736套，相比上月同期的17532套增加了近2500套。業內人士分析，主要原因是隨著價格的上漲，2年內甚至半年內短期炒作房源也開始明顯增加。而且隨著二手房逐漸走向“瘋牛市”，很多房主日益堅定了自己的房子是“皇帝的女兒”不愁嫁的想法。因此，坐地漲價也成了二手房買賣中的常見現象。目前90%以上的房主都對自己房子充滿信心，“坐地漲價”的房主竟然占到了70%。中大恒基市場部經理張大偉認為：這一情況最少要延續到9月底，在10月前國家出臺針對樓市的宏觀政策的可能性不大，即使出臺一些預防性金融政策對市場影響也有限。所以房價還可能有15%的上漲。

　　專家分析，目前的市場已經不再是剛性自住需求的入市時間，買房者需要理性對待市場價格上漲，盲目入市的就很可能站在市場最高點。鑒于目前市場上合適的房源有限，房屋價位過高的現狀，專家建議購房者理性購房，對于那些貸款吃力，償還難的購房者可以選擇繼續租房，等到市場不太熱同時自己的經濟實力進一步增強的時候再買房。文/周揚