深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期日漸形成。上周,深圳新房成交量暴跌4成,連續(xù)三周下降,并出現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。近期,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康收緊信貸的講話、國土資源部公布全國620個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)房價(jià)比、中房協(xié)官員直言要阻止房價(jià)漲勢(shì)蔓延……一切都直指正在飆升的房價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示,抑制房價(jià)的預(yù)期正在形成。投資客也反饋說,當(dāng)前形勢(shì)有調(diào)整趨勢(shì)。

　　收緊信貸是為防供給斷層

　　根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局網(wǎng)站數(shù)據(jù),近期的新房成交量萎縮厲害,原來每日成交200多甚至300套的時(shí)光一去不復(fù)返,現(xiàn)在每日成交100套上下已是常事。上周的統(tǒng)計(jì)顯示,目前深圳新房均價(jià)也達(dá)到了16370元/平方米。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部人士表示,近期深圳一手房市場(chǎng)成交量的大幅回落,很大程度上是由于近期信貸從緊政策的影響所致,加之持續(xù)走高的房價(jià)也限制了部分消費(fèi)者的購買力。多位業(yè)內(nèi)人士受訪分析,當(dāng)前成交萎縮,一部分原因是市場(chǎng)的供應(yīng)量少了,許多開發(fā)商對(duì)后市樂觀,想賣更高價(jià)格,“捂盤惜售”。經(jīng)過媒體曝光后,國土部門表示將嚴(yán)查嚴(yán)處,上周已開始進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)整治行動(dòng),深圳已有一些樓盤開發(fā)商擔(dān)心被查,表示將盡快推盤。

　　接下來的信貸政策走向如何?招商證券最近作出一份《中國房地產(chǎn)信貸政策展期與分析》報(bào)告,該報(bào)告認(rèn)為,今年上半年,全國新增信貸規(guī)模達(dá)7.37萬億元,其中6月份新增1.53萬億元,大大高于市場(chǎng)預(yù)期。招商證券預(yù)測(cè),下半年繼續(xù)加快信貸增長的空間已比較有限,今年全年的新增貸款規(guī)模或?yàn)?萬億元。從今年上半年房市的運(yùn)行狀況上看,房市去庫存化進(jìn)程在購房需求(房屋銷售)強(qiáng)勁回升的帶動(dòng)下明顯提速,然而房屋的開發(fā)效率則未有顯著回升。考慮到我國目前房屋開發(fā)周期一般在18-24個(gè)月左右,若假設(shè)房屋的開發(fā)效率由2008年9月份開始收縮,自2009年9月份開始擴(kuò)張,預(yù)計(jì)房市在今年9月份后可能出現(xiàn)6-12個(gè)月的供給斷層。為了防止未來房價(jià)因供需失衡而出現(xiàn)過快上漲,抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實(shí)際。因此,金融機(jī)構(gòu)在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸,特別是“二套房”按揭貸款已在預(yù)期之內(nèi)。

　　提高利率的可能性不大?

　　基于房價(jià)的過快上漲,部分專家提出建議,提前終止去年年底出臺(tái)的一系列二手房稅收優(yōu)惠政策,以及取消優(yōu)惠利率,這是抑制地產(chǎn)泡沫的“殺手锏”。但招商證券的上述報(bào)告認(rèn)為,因房地產(chǎn)投資啟動(dòng)緩慢,信貸政策長期寬松的趨勢(shì)不會(huì)根本改變。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-6月份,全國房地產(chǎn)投資總額為1.45萬億元,相比2008年同期33.5%的投資增長水平仍回落23.5個(gè)百分點(diǎn)。從整體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)來看,明年外需恢復(fù)力度仍非十分樂觀,依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)內(nèi)需已成為保證我國明年經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ�一。考慮到央行貨幣政策的調(diào)整主要是基于消費(fèi)價(jià)格(CPI),而非資產(chǎn)價(jià)格(股價(jià)、房價(jià)),因此即便目前的信貸投放實(shí)數(shù)較大,但在需求還沒有明顯恢復(fù)、貨幣流通速度未出現(xiàn)快速回升的前提下,通脹壓力不會(huì)很快出現(xiàn)。招商證券表示,預(yù)計(jì)今年年內(nèi)央行應(yīng)不會(huì)提高利率,金融機(jī)構(gòu)明年年初繼續(xù)保持較高的信貸投放的幾率仍然較大。

　　深圳市國土房產(chǎn)局局長張士明近日在相關(guān)會(huì)議上提出,下半年要想法設(shè)法擴(kuò)大投資,針對(duì)上半年房地產(chǎn)投資下降9.5%的情況,要繼續(xù)加大努力,做好服務(wù)工作,使房地產(chǎn)商增強(qiáng)信心,加大投資力度,爭取下半年由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　不少投資客都在抓緊時(shí)間出貨

　　從投資加大預(yù)期和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)來看,深圳房地產(chǎn)的長期趨勢(shì)上行成為共識(shí)。但是,以投資客為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期的風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　一名活躍在深圳市場(chǎng)的投資客項(xiàng)先生表示,現(xiàn)在深圳正在高位運(yùn)行,不排除短線會(huì)回落。所有投資商品,都不可能長期消竭性上升及下跌,包括股市及樓市。投資也有分短線、中線、長線,深圳樓市現(xiàn)正處消竭性上升之頂部,不排除短線有調(diào)整。

　　據(jù)數(shù)名投資客向記者透露,近期不少投資客都在抓緊時(shí)間出貨,其中有以前“鬧得很兇”的溫州炒房客。投資客鄒建民表示,最近每天大概接七八個(gè)電話,都是投資客咨詢要不要出貨。一溫州炒房客代表稱,6月份之前,各種親戚讓她和姐姐幫忙都是要買房,近期她的那些親戚,基本也都在做同一件事情,就是拜托她和她姐姐幫忙放盤或者賣房,計(jì)劃再買進(jìn)房產(chǎn)的小蒙表哥,也表示近期不炒房子,寧愿將錢先放到生意上去。

　　中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智接受本報(bào)采訪認(rèn)為,現(xiàn)在深圳住房租金不漲反降,買房的投資價(jià)值已大大降低,這直接減少了市場(chǎng)炒房行為。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長張文華預(yù)測(cè),10月份之前房價(jià)可能見頂,隨后可能下行,系列稅費(fèi)優(yōu)惠很可能終止。

　　本報(bào)記者盧先兵蘇妮