深圳樓市進入調整期的預期日漸形成。上周,深圳新房成交量暴跌4成,連續三周下降,并出現加速下滑趨勢。近期,銀監會主席劉明康收緊信貸的講話、國土資源部公布全國620個項目的地價房價比、中房協官員直言要阻止房價漲勢蔓延……一切都直指正在飆升的房價。業內人士表示,抑制房價的預期正在形成。投資客也反饋說,當前形勢有調整趨勢。

　　收緊信貸是為防供給斷層

　　根據深圳市國土房產局網站數據,近期的新房成交量萎縮厲害,原來每日成交200多甚至300套的時光一去不復返,現在每日成交100套上下已是常事。上周的統計顯示,目前深圳新房均價也達到了16370元/平方米。

　　世聯地產研究部人士表示,近期深圳一手房市場成交量的大幅回落,很大程度上是由于近期信貸從緊政策的影響所致,加之持續走高的房價也限制了部分消費者的購買力。多位業內人士受訪分析,當前成交萎縮,一部分原因是市場的供應量少了,許多開發商對后市樂觀,想賣更高價格,“捂盤惜售”。經過媒體曝光后,國土部門表示將嚴查嚴處,上周已開始進行相關的房地產整治行動,深圳已有一些樓盤開發商擔心被查,表示將盡快推盤。

　　接下來的信貸政策走向如何?招商證券最近作出一份《中國房地產信貸政策展期與分析》報告,該報告認為,今年上半年,全國新增信貸規模達7.37萬億元,其中6月份新增1.53萬億元,大大高于市場預期。招商證券預測,下半年繼續加快信貸增長的空間已比較有限,今年全年的新增貸款規模或為8萬億元。從今年上半年房市的運行狀況上看,房市去庫存化進程在購房需求(房屋銷售)強勁回升的帶動下明顯提速,然而房屋的開發效率則未有顯著回升。考慮到我國目前房屋開發周期一般在18-24個月左右,若假設房屋的開發效率由2008年9月份開始收縮,自2009年9月份開始擴張,預計房市在今年9月份后可能出現6-12個月的供給斷層。為了防止未來房價因供需失衡而出現過快上漲,抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實際。因此,金融機構在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸,特別是“二套房”按揭貸款已在預期之內。

　　提高利率的可能性不大?

　　基于房價的過快上漲,部分專家提出建議,提前終止去年年底出臺的一系列二手房稅收優惠政策,以及取消優惠利率,這是抑制地產泡沫的“殺手锏”。但招商證券的上述報告認為,因房地產投資啟動緩慢,信貸政策長期寬松的趨勢不會根本改變。國家統計局數據顯示,今年1-6月份,全國房地產投資總額為1.45萬億元,相比2008年同期33.5%的投資增長水平仍回落23.5個百分點。從整體經濟的恢復來看,明年外需恢復力度仍非十分樂觀,依賴房地產投資拉動內需已成為保證我國明年經濟增長的主要動力之一。考慮到央行貨幣政策的調整主要是基于消費價格(CPI),而非資產價格(股價、房價),因此即便目前的信貸投放實數較大,但在需求還沒有明顯恢復、貨幣流通速度未出現快速回升的前提下,通脹壓力不會很快出現。招商證券表示,預計今年年內央行應不會提高利率,金融機構明年年初繼續保持較高的信貸投放的幾率仍然較大。

　　深圳市國土房產局局長張士明近日在相關會議上提出,下半年要想法設法擴大投資,針對上半年房地產投資下降9.5%的情況,要繼續加大努力,做好服務工作,使房地產商增強信心,加大投資力度,爭取下半年由負轉正。

　　不少投資客都在抓緊時間出貨

　　從投資加大預期和經濟恢復來看,深圳房地產的長期趨勢上行成為共識。但是,以投資客為代表的業內人士認為,短期的風險較大。

　　一名活躍在深圳市場的投資客項先生表示,現在深圳正在高位運行,不排除短線會回落。所有投資商品,都不可能長期消竭性上升及下跌,包括股市及樓市。投資也有分短線、中線、長線,深圳樓市現正處消竭性上升之頂部,不排除短線有調整。

　　據數名投資客向記者透露,近期不少投資客都在抓緊時間出貨,其中有以前“鬧得很兇”的溫州炒房客。投資客鄒建民表示,最近每天大概接七八個電話,都是投資客咨詢要不要出貨。一溫州炒房客代表稱,6月份之前,各種親戚讓她和姐姐幫忙都是要買房,近期她的那些親戚,基本也都在做同一件事情,就是拜托她和她姐姐幫忙放盤或者賣房,計劃再買進房產的小蒙表哥,也表示近期不炒房子,寧愿將錢先放到生意上去。

　　中原地產總經理李耀智接受本報采訪認為,現在深圳住房租金不漲反降,買房的投資價值已大大降低,這直接減少了市場炒房行為。深圳市房地產經紀行業協會秘書長張文華預測,10月份之前房價可能見頂,隨后可能下行,系列稅費優惠很可能終止。

　　本報記者盧先兵蘇妮