成交下降、房價高企、開發商搶地熱情仍舊……房地產市場各要素走勢不一，前景錯綜復雜。一個可以肯定的結論是，相比二季度刷新歷史紀錄的商品房成交情況，三季度成交量一定會小有回調。但這種短期回調就像盛夏的冷空氣一樣，并不代表房地產市場就此下行。這一趨勢從巨頭企業仍舊高調拿地就可以看出端倪。

　　成交量普跌 房價反創新高

　　和5、6月份令人措手不及的成交高峰相比，7月的樓市確實出現回調跡象。最新數據顯示，30個典型城市7月商品住宅總成交面積環比下跌4%，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市則首次出現月成交量全線下跌。

　　其中，上海7月商品住宅成交面積194萬平方米，環比降5.37%，成為上海今年以來首次成交環比下跌；北京7月期房商品住宅成交12840套，剔除經濟適用房和限價房外的期房商品住宅簽約10862套，日均350套，較6月下跌9.1%；廣州一手商品房共成交6653套，環比降36%，只有5月成交量的一半；深圳新建商品住宅成交面積54.83萬平方米，環比降17.4%。北京、廣州、深圳為今年以來第二次環比回調。從周成交來看，深圳等地也呈現連續四周逐周下降的局面。

　　成交在降，但價格依然高企。中國指數研究院重點監測的10個城市中，除重慶外，四大一線城市及杭州、天津、武漢等城市的住宅成交均價依然出現不同幅度的上漲。其中上海商品住宅成交均價15770元/平方米，環比漲1.58%；深圳商品住宅均價16080元/平方米，環比漲8.47%。到7月最后一周，深圳一手房成交均價重回2萬元大關，創下今年以來新高。

　　世聯地產分析師表示，成交量下降與季節因素有關，也與各地不同程度地收緊房貸，并取消其他優惠政策有關。但房價目前沒有下降跡象，原因是：一方面，樓市剛性需求和投資需求依然旺盛，供給緊張局面短期難改，市場仍屬于賣方主動階段。另一方面，開發商在經歷上半年良好的銷售境況后，已經于年中制定了下半年的價格計劃，不容易輕易調整。“除非看到政府在房地產宏觀調控方面又有出組合拳的跡象，或者投資市場出現重大波動，”業內人士分析。

　　地產商搶地 樂觀預期后市

　　一邊是成交量明顯回調，另一邊房地產開發企業的搶地熱情卻一浪高過一浪。

　　上海證券報獨家統計，7月3日至7月30日四周，全國37個監控城市共成交土地243幅，成交面積1231萬平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王紀錄。第一周，北京大興區域延續上月的火爆賣地勢頭，三幅地塊共成交70.5億元。到第三周，金地集團拿下上海青浦趙巷10號地塊，溢價率高達222%，成為今年上海新地王。杭州上城區錢江新城18號地塊成交樓板價達20656元/平方米，也刷新單價地王紀錄。

　　到第四周，搶地熱潮達到最高峰，杭州成交4幅經營用地溢價率均在40%以上，濱江集團以27.85億的總價拿下杭州江干區黎明村北A10-1與A10-2兩相鄰住宅地塊，溢價率分別高達117%、121%。金地集團再以262%的高溢價率競得寧波市梅墟新城地塊，保利地產也以12億的高總價拿下成都領事館地塊。

　　“無論市場對地王有怎樣的置疑，有實力的開發企業還在大舉拿地。一方面，一些國資背景的企業有強大的資金支持，另一方面，房企巨頭根據經驗判斷，確實認為還有利潤可賺，”專家表示。此前，金地集團在獲得上海趙巷地塊后也高調表示，“地王賺錢”沒有問題。

　　一些企業常以保利葉上海、龍湖滟瀾山等項目為例說明2007年的地王項目，如何有良好的規劃設計和樓盤品質作保證，開發商預期的高價格仍可被市場消化。

　　但是，在多數企業樂觀預期后市的時候，還是出現了不同程度的憂患之音。尤其是成交出現大幅下滑的華南市場。中國指數研究院的報告顯示，在其跟蹤監測的30個城市中，華南城市7月份住宅成交面積環比下滑相對明顯，其中廈門等地成交降幅超過20%。

　　“雖然包括恒大等很多華南企業表示下半年加大開工量，但其實地王企業和房企巨頭在市場上的絕對占有量不大。也還有很多中小房企并未進入全面復蘇階段。現在深圳房價已經逼近了歷史最高峰，但城市購買力究竟有多強，我們心里也沒底。所以一些開發商對后市仍比較迷茫，”廣東一家建材龍頭企業負責人告訴記者。采訪中，這種態度表達了很多廣東地產界人士的擔憂。

　　部分接受采訪的樓市專家認為，在宏觀經濟沒有出現持續回暖的情況下，房地產市場不大會出現政府強力調整的局面。這種政策導向給了開發商一年左右可以設計利潤空間的機會。但如果開發商從今天開始拿地，到一年后剛好是政策可能調整的時間點，這無疑增加了未來市場的不確定性。萬科等經驗成熟的企業已經鮮在一線城市拿地，即是另一個側面的證明。記者 于兵兵