在許多業內人士的眼中，7月可能是下半年深圳樓市進入新一輪波動區間的起點。在全國范圍內，深圳樓市的成交量率先回調，引起了多方的注意。近日，世聯地產、星彥地產與DTZ戴德梁行分別發布了今年7月深圳住宅市場分析，其中不難梳理出近期樓市運行的脈絡。

　　供應：批售增長

　　世聯地產研究報告指出，7月，深圳商品房批售面積60.23萬平方米，環比上升93.48%，同比下降34.02%。深圳商品房批售面積關外占優，其中龍崗區以批售36.17萬平方米位居第一，占全市批售面積的60.05%，鹽田區批售面積最少，僅為0.24萬平方米。

　　在批售樓盤的類型方面，DTZ戴德梁行統計得新增供應中的中小戶型略多于大戶型產品，尤其在占新增批售面積最大的龍崗區，中小戶型產品明顯占據新增供應主流。而其他4區寶安、南山、羅湖、鹽田7月各有1個項目獲批售，分別是招商瀾園、純水岸七期、幸福里和天麓九區，只有福田沒有新增住宅供應。

　　而選擇在7月開盤的新推樓盤比6月有所減少，DTZ戴德梁行統計出，7月全市僅有18個項目新開盤或加推。其中龍崗占7個，分別有深業紫麟山、招商依山郡、中海康城國際、坤祥花語岸、金眾藍鉆風景、海語山林、第五園5期，產品以100平方米以上的中大戶型為主；寶安有龍岸、圣莫麗斯3期、招商瀾園入市，產品涵蓋中小戶型和別墅；南山有依云伴山、泛海拉菲花園、諾德國際、蘭溪谷和中信紅樹灣5個項目入市或加推；福田、鹽田、羅湖三區分別有四季山水、天麓和鴻翠苑三項目加推。

　　星彥地產研究指出，2009年7月，深圳住宅區域供應依然主要集中在關外的龍崗、寶安以及關內的南山，三區供應占到全市住宅總供應的91%。從1-7月區域住宅供求情況來看，福田、鹽田分別僅有宏安苑、萬科東海岸供給，所以表現出嚴重供不應求。整體上，1-7月住宅供求依然表現出供不應求的趨勢，特別是龍崗最為明顯。而產品結構方面，7月全市入市住宅產品中2房比例最大，比例達到30%。4房及以上的大戶型產品供應比例增長明顯，比例達到29%。由于7月住宅入市的項目多受“90／70”政策限制，所以合拼戶型也明顯增加。

　　在7月開盤量方面，星彥地產統計得全市新入市項目主要集中在寶安，而且全部位于龍華片區。寶安當月住宅入市面積比重占到全市的83%，有力緩解了寶安之前住宅市場供不應求的局面。除寶安外，羅湖、龍崗各有一項目入市，鹽田已經沉寂多日。之前入市項目較多的南山雖然7月未有新項目入市，但即將會有純水岸7期、三湘海尚、太古城等多個項目面市。

　　點評：7月批售量比起6月有明顯上升，但開盤樓盤數比前月則有所下降。究其原因，一方面由于前期在售項目已消化到一定程度，新項目工程進度未趕上，而另一方面則不能排除由于樓價攀爬，開發商心理上有“捂盤”之虞。

　　成交量：下滑明顯

　　世聯地產數據表明，深圳商品房銷售面積54.83萬平米，環比下降17.43%，同比上升121.11%。銷售面積關外居多，占全市銷售面積的64.67%，其中龍崗區以成交22.66萬平方米位居榜首，鹽田區則保持最低，成交僅1.10萬平米。

　　在供求比例上，今年以來樓市供不應求現象突出，而在7月，世聯地產統計得深圳商品房供銷比為1.10：1。星彥地產也認為，根據住宅供求走勢，7月住宅供求曲線開始“碰頭”，維持了當月的平穩狀態。

　　DTZ戴德梁行從成交物業類型上分析，認為在改善性需求及投資需求的繼續推動下，7月成交的熱點項目仍多為高端項目，其中寶安、南山、羅湖高端物業上升走勢明顯。而全市除羅湖成交量比6月增加外，其余各區均在萎縮。

　　星彥地產重點解讀了成交區域：7月關外成交活躍的樓盤主要集中在龍崗，除了龍岸和圣莫麗斯。在7月成交套數排在前10名的項目中，依山郡、中海康城、奧林華府、華業玫瑰郡、公園大地等均位于龍崗中心城。隨著大運會已經進入沖刺階段，龍崗中心城片區樓盤銷售也日漸走高。

　　關內成交活躍的樓盤主要集中在南山的前海、后海、西麗片區。其中新入市的德意名居，位于南山西麗的大學城，產品贈送面積較多，7月銷售256套。南山之前銷售一直良好的半島城邦、依云伴山、諾德國際、陽光玫瑰園等依舊成交位居關內成交前10名，這些項目大都進入尾盤銷售階段。

　　點評：在市場快速回暖、房價攀升的形勢下，目前信貸政策有持續收緊的趨勢。7月9日央行也恢復了暫停半年的一年期央票發行，此舉可預計下半年政府將逐步收縮信貸規模回收流動性，減緩流動性持續擴張的步伐；同時，各地政府開始嚴格執行“二套房”政策。另一方面，7月房價繼續攀升，抑制了部分自住和投資購買力。如此看來，新建商品住宅成交量有的大幅下滑，可能會是一段時期內的主基調。

　　價格：持續上漲

　　據世聯地產統計，7月，深圳一手房成交均價為15875元／平方米，環比上升6.48%，同比上升1.99%。深圳一手房成交均價以羅湖最高，為26673元／平米，龍崗區均價則最低，僅9811元／平米。成交走勢來看，一手房成交量呈下降態勢，成交均價則呈上升態勢。

　　DTZ戴德梁行分析指出，今年2月以來，房價隨著市場的回暖一直呈上升趨勢，其中4月及6月的升幅較明顯。高位房價已令部分自住需求呈現觀望，導致本月成交量下滑。

　　星彥地產的研究報告顯示：普通產品類：普通產品中的諾德國際二期、第五園在各自所在片區的良好品質形象已經深入人心，持續數月旺銷勢頭不減。位于關外的中海西岸華府、華業玫瑰郡、萬象天成、東城上邸等銷售均價僅在7000-7800元／平方米左右，價格上漲速度遠遠落后于全市平均水平，較低的單價吸引大量客戶前來選購。

　　高端產品類：根據對典型物業的持續監控，7月平層大戶、普通產品的銷售明顯要好于其它類別產品。高端產品中寶安的觀湖園和深業紫麟山由于價格低于關內一些平層大戶，顯示出較高的性價比，所以銷售量位居高端產品前列。

　　平層大戶中的華潤幸福里蓄勢已久，具有獨特自然景觀優勢的半島城邦二期和圣莫麗斯持續旺銷，另外，規模較大的依云伴山、公園大地在7月也銷售可觀。

　　由于對下半年政策緊縮的預期，各開發商的提價行為在7月已經大為減少，僅有一些銷售良好、開發商無太多經營壓力的平層大戶、普通產品有所漲價。高端產品項目當前銷售價格與6月基本持平。觀湖園推出“選購指定單位可獲奔馳S系豪華轎車”的優惠活動，振業城舉行啤酒美食節來活躍人氣。

　　平層大戶中的百仕達樂湖為了促銷，凡7月6日至8月7日預購指定單位，即可參加“后悔”有7預購計劃，享有“優惠購買權”和“選擇權”，更可享受額外購房優惠。半島城邦二期正在銷售的是高層海景大戶單位，其中3套500平方米樓王單位總價2000多萬元／套，使得當前均價上漲幅度較大。圣莫麗斯、公園大地新推單位均為景觀樓王單位，所以較前批單位銷售均價有所上漲。

　　普通產品以及公寓產品由于之前漲價已經基本到位，只有僅剩數套大戶型在售的香瑞園漲價比較明顯。為了促進銷售，普通產品在7月優惠措施明顯增多。中信灣上六座推出購房享總價減1萬元的優惠，第五園五期加推單位“交3萬開盤減5萬”，華業玫瑰郡對7月19日前購150平米新品客戶給予額外9.8折的優惠。

　　點評：高位房價已令部分自住需求呈現觀望，導致7月成交量下滑。預計未來因未必有足夠的成交量支撐，房價升幅應回落，并將保持一個平穩走勢。(記者 韓文嘉）