日前發布的《2009年1-6月深圳房地產市場分析報告》顯示，6月份深圳新房價格達到了14917元/平方米，比較今年2月份的10770元/平方米，半年時間深圳新房價格升了三成。這個價格漲幅甚至超過了2007年市場最瘋狂時期。而深圳新房成交量達385.26萬平方米，和去年全年持平。

　　一方面是天量信貸的直接拉動，另一方面是通脹預期下的保值投資，今年樓市“上半場”畫出了一道出人意外的上揚曲線。那么緊接的“下半場”走向如何，全年樓市將怎么收場？事實上，與之前的一帆風順、一路看漲相比，深圳樓市下半場變數重重。

　　成交“劇變”：

　　下跌引發拐點危機

　　97套和88套，根據深圳市國土資源和房產管理局數據顯示，這是7月25日和26日深圳全市新房成交的數量，這樣的數字與之前日成交量持續維持在200套左右的水平相去甚遠。事實上，深圳全市新房成交從第24周開始就出現了“頹勢”，其中第24周、25周、27周、29周及第30周全市新房成交的數據分別是：1645套、1416套、1395套、1441套和870套。

　　與一手房成交量持續震蕩不同的是，最近兩個月深圳全市二手房的每周成交量都維持在3400套左右，并未受到新房成交下跌的影響。這可能表示前期活躍的投資者已經開始猶豫。

　　“主要是受到價格和政策的影響。”盡管《2009年1-6月深圳房地產市場分析報告》顯示半年來深圳房價升了三成，但據記者了解在部分熱點區域漲幅超過了五成，這樣的漲幅同樣也給接踵而至的投資客造成了壓力。有分析人士指出，今年上半年深圳樓市的快速上揚是始料不及的，這給投資客創造巨大盈利空間，但是隨著房價逐級上漲，以及類似“嚴控二套房貸”政策的出臺，市場方向開始轉變。

　　事實上，在“嚴控二套房貸”出臺后，深圳相關銀行依然允許改善型置業享受首付和利率的優惠，換而言之并沒有對所有“第二套房”一刀切，然而該政策出臺后的心理影響明顯大于實際操作，從而直接導致了近期成交量的銳減。

　　如果將成交量看作市場漲跌的關鍵因素的話，那么這一環節無疑受到政策面和資金面的左右，上海易居房地產研究院楊紅旭就稱，一旦下半年政策面和資金面調整，投資投機需求就會快速撤離，這對市場的利空是不言而喻的，“拐點可能就此到來”。

　　信貸“暗變”：

　　資金回籠提速已成定局

　　說天量信貸是樓市上漲的直接“推手”并不為過。“房價不是穩步反彈，而是在天量信貸的刺激下急速上升，是政策推動而不是需求主導。”深圳社科院城市運營中心主任高海燕認為，當前的高房價已經表現出明顯的不理性。而因為實體經濟容量有限，天量貸款從而流入樓市股市的觀點，也為業內所認同。然而，這一局面也正在悄然變化。

　　有數據顯示，7月份四大國有商業銀行新增人民幣貸款約為1700億元。而交通銀行研究部8月1日發布的報告預測，7月全國新增貸款總數約為5000億元至6000億元，這意味著四大行在7月新增貸款中的占比將下降到30%多，而6月底這一數據為44.6%，一季度末則為50.5%。這表明經歷上半年的天量信貸后，四大國有銀行的房貸力度都在悄然減弱。

　　有業內人士關注到近日中國銀監會密集發布的《項目融資業務指引》、《固定資產貸款管理暫行辦法》、《流動資金貸款管理暫行辦法征求意見稿》三份文件，三份文件的指向都非常明確：即促進銀行合理配置信貸資源，保證貸款流向實體經濟。深圳大學國際金融研究所所長國世平就指出：“投放的大量貨幣資金沒有按照中央的意愿進入實體經濟，因此中央最近已經加快回籠貨幣，這些都在表明，中央不希望由于貨幣過多投放而造成市場流動性泛濫，從而引起更嚴重后果。”

　　“信貸面決定樓市走向。”有開發商坦言，對政策預期仍有保留，隨時根據政策動態調整銷售策略，“不排除下半年再打價格戰的可能。”

　　供應“量變”：

　　百余新盤上市供應大增

　　截至7月28日，國土資源和房產管理局顯示的深圳可售房源為34067套，而在去年結束時，顯示的一手房可售套數是50922套，半年時間消化了2萬套存房。如此快速的消化速度，加上受去年樓市低迷的影響，今年新開工面積并不多，因此“供求緊張”貫穿樓市上半年。

　　然而據中原地產的統計數據，今年6～12月全市將有137個新盤和加推新單位的在售樓盤。經過記者的粗略核對，截至7月底已有近50個樓盤開售，那么實際上到年底之前將有90個項目要入市，其中不乏有貨量達1400多套的深港一號、貨量1000套的港澳8號等。而這些新入市項目提供的總套數大約34000套、400萬平方米左右，略大于今年上半年385.26萬平方米的成交量。

　　另據最新制定的深圳市住房建設規劃，未來三年中，特區內將建設商品住房1.7萬套，建設保障性住房2.3萬套。特區外建設商品住房43.3萬套。到2012年，特區外將建設保障性住房共計12.4萬套，建筑面積620萬平方米。也就是說，即使按照今年上半年的消化進度，不算存房量和保障性住房，僅僅是新入市項目就可以滿足全年需求，何況下半年新增供應以中小戶型為主，這對緩解供求緊張都是利好。有分析指出，隨著投資客逐漸觀望，市場成交趨于理性，下半年猛增的新盤還有可能面臨一定的銷售壓力，產品競爭勢必升級。(記者 盧青 實習生 蔡元慧）