7月份以來，全國房地產市場呈現兩大特點，一是出現成交萎縮的跡象，一線城市尤為明顯：深圳環比下降16%、北京下降13%、上海下降9%、杭州下降37%、；二是7月份與8月初，一線城市豪宅成交量上升，導致短期的價量齊漲。

　　從周期看，房地產市場已經處在豪宅與投資客主導的風險位置。房地產市場上升的節奏非常明確，開始是成交量上升、房價小幅攀升，隨后是成交量大升、投資客逐步進入，緊接著是豪宅成交上升投資客主導、房價到達高位，然后是成交下降、投資客撤出，最終導致剛性需求被抑制、回到谷底。目前投資客主導、價升量跌，是很明確的風險信號。

　　目前上海的情況是豪宅暢銷。一些春江水暖鴨先知的房地產商開始大規模推出樓盤。8月廣州推出的樓盤比7月驟增，中心六區新推樓盤的個數接近“五一”黃金月的六成。這說明，從房地產商的判斷來看，目前處于風險區域，處于價格高位，此時推出樓盤是最佳時機。捂盤惜售與大規模推房，在前期儲備相同的前提下，主要取決于房地產開發商對后市的判斷。

　　購房者不應被假象蒙蔽。8月的前兩周，深圳一共有9個樓盤入市。深圳國土房管局網站的數據顯示，截至8月17日上午11時，除了兩樓盤獲得八成成交之外，其余樓盤銷售率均在四成以下，個別樓盤僅僅錄得一成成交。而開發商對外宣稱的銷售率，多在六成以上。兩個數據相差懸殊，固然有錄入滯后的因素，但也反映房屋成交量存在虛增的可能，最終法律意義上的成交才能說明問題。

　　最立竿見影的是政策風險，房地產開發商大部分是調控政策主導下的徘徊者。銀監會收緊二套房貸，發出收緊房地產投資比例的信號；中央多個部委警示樓市風險。除了銀監會、央行外，發改委對當前樓市發出預警，國土資源部在全國范圍內展開新一輪嚴查“地王”的風暴，國家統計局、國稅總局也在8月接連發文，對樓市表達了擔憂。多部門對房地產密集表態，顯示對樓市風險高度重視。而中國房地產業協會副會長朱中一忠告房地產開發企業，當前中國樓市已回暖，開發企業一定要冷靜判斷形勢，不要助推樓市的漲價，要以實際行動來維護樓市回暖的大好局面。對家里人關起門來的忠告，必須重視。

　　地方政府逐步改變此前的助推房地產價格的態度：比如，上海市委書記俞正聲在接受采訪時表示要加大供應控制房價，北京在政府投資的帶動下，1-7月完成房地產開發投資1205.1億元，同比增長26%，7月完成開發投資303.3億元，同比增長87%，但比6月略有下降。廣州市同樣強勢，8月10日，廣州市國土房管局迅速采取措施：廣東中萊投資公司2007年以44.75億元拍得的地塊遲遲不開發，被強制收回，并沒收拍地時的8000萬元保證金。

　　從投資收益角度看，雖然央行表示貨幣政策不變，但是不表示能夠容忍房價泡沫大漲，可以預計，只要實體經濟有所好轉，貨幣政策就有騰挪的空間。只要加息四次以上，只要開征物業稅正式試點，市場收益預期就將扭轉。

　　目前繼續炒地、炒房，將遭遇政策、市場與預期的三重風險，如果說央企還有博弈的成本，普通投資者又有什么必要接盤當炮灰呢？

　　□葉檀