日前，一份由國家統計局調研得出的房地產統計報告數據顯示，2009年上半年樓市的回暖浪潮中，140平方米以上的大戶型高檔住宅銷售增長77.2%。業內人士表示，這表明在目前經濟大環境下，市場需求結構正在發生變化，改善性需求旺盛，高端物業的價值日益凸顯。

　　●高端市場成上半年樓市主力

　　據了解，上半年北京高檔住宅銷售市場的主要增長期分布在4月-6月期間。第一太平戴維斯第二季度北京房地產市場報告顯示，二季度甲級公寓成交套數環比上升180%達729套。根據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，單價2萬元以上樓盤，僅6月份就有18個項目的銷量超過30套。部分樓盤在很短的時間內成交量飆升，北三環馬甸區域樓市高端住宅凱德·品元因實現七天回款1.5億的銷售額而受到關注。多種跡象表明，2009年上半年的樓市回暖浪潮中，高端住宅成為市場回暖的主力。

　　受交易量的影響，高檔住宅在價格方面提升明顯，價格呈現快速上漲趨勢，據焦點房地產網數據顯示，禧福匯國際社區的均價從2009年4月的18800元/平方米漲到現在的25000元/平方米，金地名京的均價從3月的18000元/平方米漲到現在的22000元/平方米。由于部分項目漲幅過高，超出市場預期，呈現高報價壓抑購買需求的趨勢，銷售速度放緩。相比之下，以凱德·品元為代表的一部分樓盤由于價格定位與購買者心理相當，銷售亦呈平穩增長趨勢。

　　從整體上看，2006年以來一直由普通住宅銷售主導市場的銷售結構已經打破，2009年高端住宅銷售成為成交主力，北京未來高端住宅市場在供應和需求雙雙反彈的帶動下，成交量與價格將出現回升。業內人士估計，高端住宅主導銷售市場的狀態或將成為2009年的主旋律。

　　●改善性需求入市推動銷量上升

　　對于高端住宅市場的持續熱銷，業內人士認為，其投資價值帶動投資與改善性需求入市，從而助推銷售。

　　在對北京部分高端住宅項目的客戶構成進行分析后發現，高檔住宅的客戶主要分為投資型和改善自住型，其中投資型需求占總成交套數的60%以上，是高檔住宅項目銷售增長的主要構成部分，大部分投資者將房產作為長線穩定投資“儲蓄”，而海外投資也頻繁出現在多個高端項目。

　　另外一部分改善自住型客戶則來自城市高收入人群，購買主要目的是提升居住環境，但80%以上的自住型客戶在購買時考慮到項目的增值潛力，因此偏向于一些硬件日漸成熟、產品性價比較高的項目。

　　據了解，目前包括凱德·品元、北京星河灣、凱德·華璽在內的多個高端項目均被投資人士看好。據凱德置地環渤海區副總經理韓維介紹，上述兩類客戶群是凱德·品元項目成交量的主要構成。由于項目位于北三環城市核心地帶，具有較大的升值空間，因此吸引大量的投資買入也是意料之中。據了解，凱德的客戶中不乏海外投資客的身影，在其7月推出的近百套房源中，有數十套被港澳臺、外籍買家買走，目前該項目推出的“觀景樓王”已被多方投資者角逐反復追漲。業內人士稱，北三環住宅供應已進入倒計時，作為馬甸區域唯一在售高端住宅，未來品元的稀缺性與升值潛力將愈發凸顯。

　　●下半年價位保持在合理水平很重要

　　受成交量影響，北京高端住宅市場供應加大，根據搜房網7月新開樓盤統計顯示，7月北京市場約有49個樓盤計劃開盤，多數樓盤為老項目的后期，高檔住宅項目在新入市的樓盤中占有相當大的比重。

　　凱德置地環渤海區副總經理韓維認為，下半年北京高端住宅市場主要受兩個方面的影響：一是二套房貸政策的重新收緊將會在一定程度上束縛項目銷售，另一方面，來自通貨膨脹預期的影響則相反會抬升高端市場。從目前情況看，后者影響將會大于前者，預計下半年高端住宅市場仍然有很大的上升空間。

　　業內人士認為，目前國內經濟形勢仍然不甚明朗，因此無論是投資還是自住，高端物業的資產保值優勢將會被持續看好，相比普通住宅項目，內城高端物業等具備獨有的稀缺資源，產品附加價值較高。

　　專家表示，盡管高端住宅市場有持續走高的可能，但如果價格漲幅超過置業者的心理預期，必將會打擊購買積極性，因此價位保持在合理水平很重要。文/楊明曉