廣州市加緊處理不動工“地王” 對開發商拿地形成壓力 土地市場回歸理性

　　廣州市國土房管局最近著手處理不動工“地王”，并重申“不會對知名企業法外施恩”，此舉對開發商的拿地計劃顯然起到了“敲山震虎”的作用，使得8月18日的土地拍賣會顯得理性了很多，并沒有出現新“地王”。

　　廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，這次拍賣結果合情合理，政府和開發商取得了雙贏的局面。對于許多開發商來說，拆遷是個十分頭疼的問題，此次面對南華西地塊這樣位置靚但手尾多的地塊，也不敢輕易出手。另外，由于其他三幅住宅地塊都不在市中心區，對于土地儲備充足的大型開發商來說，并不是志在必得的。

　　中型發展商這次當了主角

　　在8月18日的土地拍賣會上，不僅缺乏富力、合生、城建、中海等大開發商的身影，一些發展商即使到場也都像走過場一樣，并沒有積極應拍。記者觀察到，保利雖然參與了花都地塊的競拍，但拍到中途就放棄了；萬科雖然也參加了番禺地塊的拍賣，但只是舉了一次牌就偃旗息鼓了。有業內人士認為，在廣州整頓土地市場“風頭火勢”的時候，買下多個“地王”的開發商還是選擇低調一點，避避風頭為好。

　　相反，中小型開發商，甚至還有以個人名義參加的競買人，成了此次拍賣會的主角。其中，取得黃埔和南華西地塊的兩家開發商恒翔地產和君華集團，雖然在廣州經營過幾個住宅項目，但規模都不算大，此次取得兩塊面積大、手尾多的地塊，相信對他們而言既是機會也是挑戰。

　　對于此次拍賣未現“地王”，新城市地產董事長曹志偉認為，現在對“地王”沒有統一標準，是單價最高為王？還是總價最高為王？“地王”是多方面力量和因素共同炒作、推波助瀾形成的。拍賣場上每應拍一次，場內的發展商“吐血”，場外的購房者“出血”，房價又會脫離房屋應有的價值越拍越高。

　　土地拍賣制度亟待變革

　　其實，不止一家開發商對今年以來各大城市“地王”頻出的現象表示憂慮。在上周舉行的2009博鰲房地產論壇上，香港恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗直言不諱：“從香港以及東南亞國家的經驗來說，凡是買了‘地王’的，大半都是后悔的。”

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹則表示，對于“地王”曬太陽現象，他贊同政府處罰的做法，因為不少開發商拿地并不是為了建房子，而是為了升值、為了上市、為了增發。對于現有的土地出讓制度，華遠地產總裁任志強指出，美國的土地招標制度值得學習，它首先看重的是城市規劃、是否能解決就業問題，最后才看出讓價格有多高。“但國內的土地市場就是錢多說了算，這是最落后的制度。”

　　這次土地出讓

　　條件相當嚴苛

　　近期，廣州市加大了對土地開發進度的監督力度，還將細化出讓合同約定，增加違約成本。

　　廣州市國土房管局有關負責人稱：“從今年起，進一步嚴格違約責任，要求競得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價款的10%。受讓方違約的，按‘定金罰則’處理，沒收定金，并可要求受讓人賠償損失。”這就是說，一幅底價8億元的地塊，競買保證金約為8000萬元，如果經過競拍成交價達到10億元，那么，相比以往還要再交2000萬元到1億元的定金。如果違約，這1億元定金將被沒收。

　　記者從8月18日的土地拍賣合同中發現，一些嚴苛的條款也讓開發商們不敢輕易舉牌。像海珠南華西地塊的出讓合同，就要求開發商“在合同簽訂之日起15日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款。”而其他地塊的合同也對違約金進行了嚴格規定，如“受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1%。向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。” （記者 陳白帆）