8月18日，廣州今年以來最大規模的住宅用地出讓，其結果出乎意料，自然，也使得人們產生了疑問。

　　疑問

　　1

　　南華西地塊的樓面地價

　　為何只有4652元/平方米？

　　廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文對此進行了分析，他說，4651元/平方米(實際約為4652元/平方米)是個成色十足的“地王價”。因為這個地塊總建筑面積4.6萬平方米，除去保留、回遷和回購房面積，可售面積僅有2.5萬平方米。地塊還有限制高度、保證回遷面積戶型等諸多限制。全部成本(包括回遷建筑成本、土地交易契稅)折算下來實際樓面地價達到8500-9000元/平方米。這已經是個不折不扣的“高價地”。

　　確實如此。出讓地塊的公告顯示，地塊紅線范圍內的騎樓街(總建筑面積約4020平方米)和一棟8層的住宅樓(總建筑面積約3440平方米)須按規劃要求現狀保留(房屋產權仍屬于原產權人)，不屬于交地范圍；其次，受讓人須將約5500 平方米回遷房及130平方米復建房(公廁)無償移交給被拆遷人；最后，受讓人須將約8000平方米的回購房按7500元/平方米的價格出售給該地塊申請回購的被拆遷人。

　　疑問

　　2

　　為何大鱷廣州拿地不積極？

　　今年前7個月，保利、萬科、富力在全國土地市場上拿地非常積極，在土地資金投入方面數以十億計，但在廣州十區一級住宅土地市場，他們拿地積極性看來不是很高。保利、萬科只是各拿下了一幅住宅用地，富力則一幅沒拿。

　　對于這種狀況，有開發商說原因是多方面的。首先廣州今年推出的住宅用地并不多，至目前為止只有10幅，開發商想搶也搶不了；其次，今年出讓地塊面積要不偏小，要不位置不好，對大鱷的吸引力不大；此外，大鱷要考慮全國的布局問題，在其它城市拿地多了，在廣州就只有少拿。

　　疑問

　　3

　　限價房用地

　　為何轉普通商品房用地？

　　有業內人士表示，一方面，之前的限價房銷售后曾出現很多問題，導致政府和開發商都將限價房當做燙手山芋。其次，限價房本為調節房價的產物，但在去年，隨著樓價的下降，限價房調節器的作用減弱，限價房的需求有所改變。所以，到了今年4月份，政府部門就開始計劃將未開放的限價房用地轉為普通商品住宅用地，至7月份完成手續將土地掛牌。

　　本來，政府的做法無可厚非。只是沒想到市場轉變這么快，現在限價房又重新成為搶手貨，政府將限價房用地轉為普通商品房用地出讓就顯得比較突兀。

�。ㄓ浾� 張秀欽）