●房價上漲過快源于認識偏差

　　●市場主體過于看重投資功能

　　●投資性購房會影響耕地保護

　　●高房價不利于擴內需振經濟

　　今年3月份以來，我國房地產市場在經歷了2008年下半年的相對沉寂以后，又迎來了一波節節攀升的火爆行情。一些城市的房價甚至出現淡季不淡的“發燒”行情。筆者認為，近年來中國房價的過快上漲與人們對住宅功能認識的偏差有關，要想抑制房價的過快上漲，有必要對住房的基本功能進行重新審視。

　　眾所周知，就住房而言，消費與投資是其兩大經濟功能。換言之，住房既是消費品，也是一種投資品。近年來，在強調增加居民財產性收入的背景下，我國在對住房這兩大功能或屬性的認識上也出現了偏差，投資功能日益為市場主體所看重，以致作為住房最基本功能的消費功能似乎退而成其次。筆者認為，這種認識上的偏差既是導致房價居高不下的主要原因，也不符合我國國情，更不利于我國經濟的可持續發展。

　　筆者之所以認為上述認識偏差是導致房價過快上漲的重要原因，首先是因為過分注重住房的投資功能，必然會增加房地產市場上的投資性需求，而在土地資源有限的情況下，投資性需求過快增加的結果必然會引起房價的上漲。其次，投資與投機歷來是難以截然分開的孿生兄弟，因此，過分強調住房的投資功能必然會加劇房地產市場的投機現象，而投機的盛行必然成為推動房價上升的重要力量，這一點已經被我國房地產市場的現實所印證。第三，在過分強調住房投資功能的情況下，受投資或投機高額收益的誘惑，必然吸引大量銀行信貸資金或境內外投機資金通過各種或明或暗的渠道流入房市，從而誘發房市泡沫的形成。

　　筆者認為，過分強調住房的投資功能也不符合中國的國情。人多地少是中國的現實，為了保證中國的糧食安全，堅守18億畝耕地紅線非常必要。過分強調住房的投資品屬性，實際上就是鼓勵人們購買第二、第三甚至更多套住房，其結果必然導致大量耕地的占用，如果再加上城市化進程加快所需的土地和不斷增加的建設用地，則不可避免地會增加堅守18億畝耕地紅線的難度。同時，這種住房投資還會帶來住宅的大量空置，一方面造成社會財富的巨大浪費，另一方面又加劇了住房供應緊張的假象，最終導致房地產業的虛假繁榮。

　　在當前國際金融危機的背景下，過分強調住房的投資功能也不利于通過擴大消費來刺激經濟增長。投資和消費是拉動經濟的兩大馬車，鑒于主要依靠投資拉動經濟所具有的局限性，人們越來越認識到通過擴大居民消費拉動經濟的必要性。而過分強調住宅的投資功能由于會引起房價的過快上漲，因而必然會對擴大消費產生非常不利的影響。首先，高房價一方面會扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，另一方面，即使通過住房信貸能夠提前實現住房消費需求，高房價也會吞噬其畢生的收入，這種“寅吃卯糧”的做法會使大量購房者在今后數年甚至數十年中不得不減少其他消費需求，從而削弱消費對經濟的刺激力度。其次，房價的持續攀升使那些高收入者將大量收入用于商品房的投資或投機，以追求高額收益，這也會相對減少這些高收入階層的當期消費需求。第三，高房價往往會引起收入的轉移或再分配，如低收入者的收入向高收入者轉移、普通民眾的收入向房地產開發商和炒房者轉移等，這種收入轉移的結果就是收入差距的拉大和貧富的進一步分化。由于富人的消費傾向低于窮人的消費傾向，因此，上述收入轉移和再分配的結果便是整個社會消費需求的相對下降。

　　鑒于上述分析，筆者認為，在對住房功能的認識上，我們應當矯正過分看重其投資功能的片面看法，更加注重其作為消費品的屬性和功能。因此，在實踐中，注重住房的消費功能就應當制定相應的鼓勵正常住房消費、適當抑制住房投資或房地產投機的政策。具體說，在信貸政策、利率政策、稅收政策方面，應當著重支持居民第一套住房的購置，而對第二、三套等住房的購買進行適當的政策限制。

　　(謝太峰 作者系首都經貿大學金融學院副院長、教授)