2008年各方救市的聲音消逝并不久，2009年年初房地產行業就站在了振興中國經濟的風口浪尖上獨領風騷。而最近幾個月，房價高企，成交量出現下滑，業內開始憂慮后市，從2007年開始，深圳樓市上竄下跳。縱觀目前市場，總體來看，筆者認為短期內成交量維持低谷，房價小幅波動，從長遠來看，深圳房市穩中有升。

　　2003-2006年深圳的一手房加二手房的成交量分別為1381萬、1490萬、1497萬、1443萬平方米，可以看出，在正常的情況下，深圳的一手房加二手房的成交量維持在1300萬至1500萬平方米，每一年都比較平均。但今年1-8月，深圳一手房加二手房的成交量高達1315萬平方米，如果按此消化速度，深圳全年成交量將近2000萬平方米，目前市場難以支撐，未來幾個月成交量維持在較低水平可以理解。同時，房價在高位的時候，肯定會排除一些購買力，這對成交量同樣有影響。

　　成交量萎縮并不會很快帶來房價的回落，最主要是因為目前房地產政策仍比較寬松。進入7月份以來，針對樓市的調控政策逐漸增多，7-8月，先后有國家八部委針對房市表態，銀監會要求收緊二套房貸款政策，國家發改委表示要加強房地產價格和收費監管，央行要求加強房地產市場監測，首次提出對寬松的貨幣政策“動態微調”，國稅總局加強房地產行業稅收監管等，但是與2007年密集出臺政策不同的是，各部委的表態僅對樓市信心具有影響作用，并未有可執行性的具體措施出臺，就唯一有可操作性的“二套房”貸款文件來看，也并未從根本上收緊“二套房”貸款，目前銀行仍在靠優惠搶客戶，大多數客戶仍可以享受購房優惠，這有助于成交量穩定。此外，寬松貨幣政策之下，開發商融資難度小，并不急于出貨套現。

　　2007、2008年一些區域供應量增加曾導致區域房價大幅調整，2009年9-12月深圳預計推出的住宅量達300萬平方米，但這僅是根據正常推盤速度而估計，如果考慮到開發商本身的因素，可能供應量并不能達到如此規模。首先，由于2009年上半年的樓市回暖，開發商的資金已回收充裕，并不急于將手中的房子套現；其次，上半年寬松的貨幣政策以及股市的繁榮，也使開發商儲備了足額的資金，短期并不擔心資金鏈的問題，完全可以按照其利益最大化的計劃控制推盤節奏，從而有可能造成下半年市場的高價低量。因此，因供應量增加而導致大幅降價行為的現象近期尚難出現。

　　當然，未來樓盤的銷量和價格仍會因盤而異，資源條件、地理環境質素比較差的樓盤可能要承受較大壓力，不排除它們調整價格的可能。豪宅的壓力并不大，從產品的角度來看，豪宅往往享有山海資源，或享有周邊良好的配套設施，具有較小的替代性，因其量少而獲得客戶追捧。從客戶群的角度來分析，購買豪宅的客戶往往實力雄厚，并不看重房價升跌，而是將豪宅當作收藏品。所以，不管外圍市場發生怎樣波動，這部分產品的價格變動不大。

　　李耀智 深圳中原物業顧問有限公司董事、總經理