近期土地大量上市，明后年供應(yīng)充足

　　進入下半年，不少購房者發(fā)現(xiàn)，"上 帝"的感覺又找不到了。房源的多樣化和性價比似乎都差強人意。

　　大量土地的上市似乎讓他們看到了一線曙光：新房源大量上市，供需結(jié)構(gòu)是否會得到調(diào)整？競爭激烈能否使得房價下降？產(chǎn)品的供應(yīng)能否更加符合購房者的需求？

　　這一切似乎都可以歸結(jié)到一個百姓最關(guān)心的命題：何時買房是最佳時機。

　　買房并非多選題

　　劉先生與大多數(shù)的購房者一樣，有著購房與理財?shù)碾p重夢想，卻總是踏不上正確的節(jié)拍。當(dāng)股市紅紅火火的時候他希望能夠通過“資本運作”讓90平方米的小房子變成大房子，往往事與愿違，大盤的跳水讓他后悔不迭，不但大房子沒有買上，連買小房子都有了困難。痛定思痛他決定還是加入到買房大軍。但是轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)：去年高新區(qū)的房子可以打94折，現(xiàn)在不單沒有折扣，而且價格也從“5”字頭漲到了“6”字頭。其它區(qū)域的房源也大同小異，上半年在市場上活躍的主力樓盤如重汽·翡翠郡幾近售罄，一向走勢穩(wěn)定、房源充足的陽光100國際新城目前待售房源也不過兩棟樓，該房源需要維持到明年三月份新房源證件齊全。南部的外海·蝶泉山莊、西部的凱旋新城等也都出現(xiàn)青黃不接的情況。

　　價格普遍上揚，房源的可選擇余地明顯變小。“有的戶型前幾天看到時候還有，再去的時候就沒有了，機會稍縱即逝啊！”劉先生感嘆。

　　據(jù)了解，上半年濟南房價和全國大多數(shù)城市一樣，在波詭云譎的樓市迅速上揚，特別是五六月份的量價齊升大有超過2007年之勢，去庫存化速度非常之快，不少公司在半年的時候完成全年的銷售指標，不少樓盤靠漲價來維持銷售進度，控制銷售節(jié)奏。

　　聽說最近拍賣的地塊很多，于是劉先生把希望寄托于明年。

　　土地的預(yù)期

　　濟南市的土地成交自4月份開始回暖，六七月份有了明顯放量，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，濟南市6月份成交高新區(qū)雅居園西側(cè)、盛福片區(qū)等7宗地塊，7月份單月供應(yīng)土地31塊，總面積229.56萬平米，這些土地大多在8月份成交，而8月份濟南共有成交 29塊土地，其中居住用地 19塊，創(chuàng)單月成交量最高。

　　值得一提的是，7月下旬中海取得九曲片區(qū)13地塊，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積約796.52公頃，建設(shè)開發(fā)總量約750萬平方米。中海集團計劃投資20億美元。按照此前濟南市規(guī)劃局公布的控制性規(guī)劃方案，九曲片區(qū)規(guī)劃范圍東至二環(huán)南路、103省道和興隆山，西至馬武寨山，北至二環(huán)南路，南至大澗溝，總用地約1713.86公頃。業(yè)內(nèi)人士分析，上半年以來，全國樓市普遍回暖，土地市場也逐漸火爆，開發(fā)企業(yè)回籠資金加速，充裕的資金使得開發(fā)商購地意愿增強。信立怡高分析：未來一段時間，濟南土地市場將會有大量居住、商服用地成交，而且土地溢價成交的可能性很大。

　　由于房價還在上漲，短期內(nèi)的房價預(yù)期依然持續(xù)向上，地價依然還可能將繼續(xù)上漲。因此，目前，盡管政府增加土地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊的地價還將繼續(xù)上漲或維持高價位。土地價格上漲，再次推高房價預(yù)期。

　　面包貴不貴要看面粉的價格

　　大量土地的上市能否拉低房價？“這要看樓面地價”，中國重汽房地產(chǎn)開發(fā)公司總工程師楊勇說。雖然濟南尚未出現(xiàn)北京、上海等城市地王頻出的局面，但是，最近的土地成交價大有后浪推前浪之勢。

　　在濟南最近的一次招拍掛現(xiàn)場，龍洞一地塊在經(jīng)過60多輪的加價，最終以每畝340萬的價格被才高房地產(chǎn)收入囊中。“競爭相當(dāng)激烈，”一位親臨現(xiàn)場的開發(fā)商感嘆。“保利、重汽等公司都參與其中，保利明顯有志在必得之勢，每次加價在200萬元，保利一次就加1000萬元，但最終還是鎩羽而歸。”

　　據(jù)了解，龍洞路地塊的總成交價為6.01億，地塊面積178畝，容積率為1.7，樓面地價接近3000元/平方米。“不賣到8500以上很難掙錢”業(yè)內(nèi)人士評價。

　　而同日拍出的油墨廠地塊則以430萬元/畝成交，樓面地價達到了2686元/平方米。

　　根據(jù)測算，中海揭牌的九曲地塊總價達 33億，估算下來其中最便宜的樓面地價為990元/平方米，最高的2100元/平方米。似乎并不高，但是業(yè)內(nèi)人士認為：靠大盤降房價更不可能，受人力、資金等所限，大盤每年的供應(yīng)量保持在一定水平，上市的房源也一定是隨行就市，而非依據(jù)成本定價。

　　專家認為，房地產(chǎn)本身需要一個時間周期，即便一切按照正常流程無任何耽擱地運作，新房源一般也需要1-3年，如果需要房子自住，任何時候都是買房的好時機。(記者 矯娟）