2009年8月份上海樓市的成交量環(huán)比出現(xiàn)一定下跌，但是依然維持高位；雖然引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于金九銀十的擔(dān)憂，不過(guò)土地市場(chǎng)卻不理會(huì)再現(xiàn)的拐點(diǎn)論。招拍掛制度在減少權(quán)力尋租空間的同時(shí)，也在不斷的創(chuàng)造新的地王。2009年9月10日，上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊出讓面積14.2108萬(wàn)平方米，終于被中海地產(chǎn)70.06億元取得；也就刷新了新的地王記錄。

　　在考察近期土地市場(chǎng)的走勢(shì)時(shí)，2007年地王頻出的景象在2009年重現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)比較明顯的特征，就是房?jī)r(jià)隨著地價(jià)上漲而上漲，往往是先周邊一塊高價(jià)土地拍賣后，周邊房?jī)r(jià)隨之上漲；主要原因是土地經(jīng)過(guò)招拍掛后價(jià)格較高，樓面地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)基本持平。

　　從開(kāi)發(fā)商獲利的角度來(lái)看，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)必將提高，從而引發(fā)地塊周邊房?jī)r(jià)的上漲。而房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的結(jié)果是1年或2年以后地價(jià)好像已經(jīng)不貴了，證明當(dāng)初的高價(jià)買(mǎi)地的投資是對(duì)的，根據(jù)索羅斯的反射性原理，這就是典型的地價(jià)房?jī)r(jià)泡沫制造游戲。土地市場(chǎng)這種循環(huán)的特點(diǎn)是造成房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的重要?jiǎng)右颉５貎r(jià)成為先行指標(biāo)和房?jī)r(jià)的成本推動(dòng)因素。同時(shí)，對(duì)于土地財(cái)產(chǎn)的壟斷是資本獲利的基礎(chǔ)，也是投資銀行對(duì)于上市房地產(chǎn)公司重要的評(píng)級(jí)指標(biāo)。

　　部分分析師認(rèn)為2009年上半年地王的頻出和2007年不同，并指出此次的高價(jià)拿地者主要以具有國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商居多，大多私企并依然較為謹(jǐn)慎。不過(guò)從土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的氛圍和私企舉牌的價(jià)格看，亢奮的情緒正在形成，市場(chǎng)的喧囂正在企業(yè)間相互傳染。國(guó)企資金實(shí)力雄厚，而且可以拿到較好的地段；不過(guò)其運(yùn)營(yíng)能力和成本控制還需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。近期不少地產(chǎn)巨頭拿地，可能與股市的下半場(chǎng)和IPO的重啟有關(guān)。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，土地市場(chǎng)(土地的供應(yīng)是固定有限的)具有自然壟斷的特點(diǎn)。相比之下，如果勞動(dòng)力市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和消費(fèi)品市場(chǎng)的價(jià)格和利潤(rùn)上漲，那么供應(yīng)就會(huì)增加，從而價(jià)格和利潤(rùn)會(huì)重新恢復(fù)到他們的競(jìng)爭(zhēng)力水平。在國(guó)內(nèi)由于可以投資的渠道和品種少，人們認(rèn)為資金的最佳投資回報(bào)和有效對(duì)抗通脹在房地產(chǎn)上，因此看到許多股票市場(chǎng)的獲利退出者，將資金配置在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)買(mǎi)賣。

　　更有甚者，為數(shù)不少的投資者相信房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的神話，他們以土地資源的稀缺性，以及地方政府不會(huì)放任樓市下跌的主線，得出房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的結(jié)論。其實(shí)，改善土地資源高度集中于市中心的狀況，調(diào)整過(guò)去不合理的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，住宅用地可以發(fā)生根本性的改善。可以比較確定是，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的苗頭，土地短缺的神話和地王的再現(xiàn)，已經(jīng)顯現(xiàn)地產(chǎn)泡沫放大的征兆。開(kāi)發(fā)商搶地的激烈程度日漸升溫，硝煙已由一線城市彌漫到二線城市。

　　(劉玉剛 曾任職于易居中國(guó)及大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)研究部)