在城區地價上升、優質土地獲取日益困難的背景下，全國各大城市，尤其是一線城市，“普通”住宅開發呈現出“高端化”趨勢。在“深入挖掘土地價值”的旗號下，主流地產商紛紛增加高端物業開發的比重。在住房保障體系尚不健全的現在，高端化所隱含的“主要為富人蓋房”的理念和趨勢，無疑將提高房地產的投資屬性；而普通住宅不再“普通”，必然有損于民生。

　　從開發模式和銷售策略上看，地產商定位高端市場無可厚非；但是，當越來越多的地產商開始這么做時，房地產市場便蘊藏著問題。不久前，一直推崇高周轉和適度利潤率的某一線開發商在其股東大會上便明確表示，以前公司過于追求銷售規模和快速周轉，以至利潤率低于同行；今后公司將提高土地的開發價值。顯然，所謂提高土地開發價值，含義便是降低周轉率，提高銷售價格。而這正是目前房地產市場高端化的表現。

　　8月以來，北京、上海等一線城市普通住宅成交量下滑，但豪宅銷售持續火熱。在不斷出現的地王的刺激下，地產商對高端住宅的開發和推盤意愿大為提升。調研數據顯示，在上海，國慶節前后陸續有多個單價過10萬元的豪宅樓盤上市，屆時滬上將有13個樓盤的報價達到或超過10萬元/平方米，創歷史新高。

　　業內人士指出，由于重點城市招拍掛土地的價格一路上揚，新地塊的樓面價逐漸與周邊房價比肩，地產商拿地后只能走“高端路線”，通過提高產品品質和客戶群定位，充分挖掘房地產的附加值以謀求盈利。

　　以9月初上海出讓的“長風地王”為例，該宗地樓面價達22000元/平方米，加上建安成本和其他各項費用，該項目的盈利平衡點將在30000元/平方米以上。顯然，開發“普通”住宅已無利可圖。與長風地塊一樣，在地價成本的推動下，重點城市城區土地的開發必然將傾向于高端化。

　　再往大里說，我國仍處于城市化進程中，土地內涵價值的上漲是確定的趨勢。因此，在現有的房地產開發模式下，房企傾向于高利潤率的“高端路線”，而不是高周轉率的“大眾路線”，是一種“戰略”考慮，背后有著長期的利益驅動。

　　但是，在保障體系尚未健全的時候，商品房高端化路線愈演愈烈，顯然會帶來諸多問題。豪宅供應日益增多，往往以普通住宅縮量為代價，這將排斥普通消費者的住房需求，導致供需結構進一步失衡。同時，房地產的投資屬性也將進一步凸顯，推高資產和信貸泡沫，加劇未來市場的波動。

　　更重要的是，豪宅放量將帶動整體房價上漲，透支居民購買力。研究表明，房價高企將使得大部分居民不得不增加儲蓄，削減其他消費來提高住房購買力，從長期看，高房價將排擠正常的居民消費，并造成收入分配的進一步分化，不利于擴內需戰略的進一步推進。(林喆)