信貸與貨幣對房地產市場來說十分重要。在2009年的前三季度，對房地產市場影響最大的是信貸政策的調整(準確地說是轉向)，人民銀行從2008年11月份開始取消對商業銀行的信貸規模控制，由此導致了信貸井噴式增長。如果說2009年的房地產形勢出乎市場大多數人的意料之外的話，那么，最主要的原因是信貸增長的速度超出了人們的想象。

　　寬松的信貸政策對房地產市場的影響主要表現在以下幾個方面：一是對于開發商而言，寬松的信貸政策使其流動性風險迅速下降，不再需要依靠降價甩賣來回籠現金 (2008年底，以萬科為代表的房地產開發商，就是依靠降低售價來維持現金回籠的)。在房地產市場的價格形成機制中，開發商是主動定價者，開發商的流動性風險解除后，房地產價格就失去了下行的動力；二是商業銀行為了控制風險，將信貸資金主要集中在國有控股的企業，使得這些企業得到了充足的廉價資金的支持，而這些公司在制造業等領域無法尋找到投資機會，于是將目標轉移到房地產領域，制造了很多“地王”，而土地價格的不斷攀升又助推房價的上漲；三是對于地方政府來說，由于有了信貸資金不受約束地供給，減輕了賣地生財的壓力。根據有關部門的統計，在2009年的前8個月里，通過地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬億之多。因此，我們看到了2009年前三個季度出讓土地面積的大幅度減少(在價格不斷上漲的背景下，前8個月出讓土地面積同比減少了25.1%)，土地供應的減少助漲了土地價格；四是對于購房者而言，信貸井噴使之產生了強烈的資產價格上漲的預期，買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。

　　從信貸的角度看，極度寬松的信貸政策已經走到頭，未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。事實上，從2009年8月份開始，信貸政策就已經開始“微調”了，尤其對房地產市場而言，調整的力度還相當大，最明顯的標志是重申嚴格執行“二套房貸”政策。因此，從信貸的角度看，房地產市場的景氣將會步入下降通道。一線城市的房地產市場自第三季度開始出現了交易量的明顯減少，這與信貸的形勢基本吻合。

　　但是，如果再考慮貨幣的情況，結論就有很大差異了。從2009年第三季度的表現看，美元出現加速貶值的趨勢，而人民幣匯率與美元匯率自2008年底以后一直是盯住的關系，在美元貶值的作用下，人民幣匯率升值的預期必然會再次形成。受此影響，外匯儲備將再次高速增長，從剛剛公布的數據看，9月份新增了600多億美元的外匯儲備，比前8個月的平均數多出1倍。在外匯儲備迅速增加的情況下，金融體系的流動性過剩現象會卷土重來，這將會對房地產的需求形成刺激。

　　當然，貨幣形勢對房地產市場的影響并不如信貸政策對房地產市場的影響那么直接，但由于外匯儲備的迅速增加而釋放的基礎貨幣，必將對包括房地產在內的資產價格形成刺激。尤其在當前的經濟背景下，緊縮的貨幣政策是難以出臺的，十分容易出現嚴重的流動性過剩的局面，其嚴重的程度甚至比2007年還要嚴重。

　　當然，影響房地產市場的因素十分復雜，除信貸與貨幣以外，其他政策如住房制度改革、稅收政策調整等同樣重要，投資者應該綜合判斷。

　　(尹中立 作者系中國社科院金融專家)