作者 繆建民

　　作者系中國人壽保險(集團)公司副總裁

　　修訂后的新《保險法》首次允許保險資金可以投資包括房地產在內的不動產，這不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是房地產投資還將有助于優化保險資產配置。

　　隨著新《保險法》的正式實施，保險資金被允許投資包括房地產在內的不動產，這一信息是否會因為房地產市場增溫而備受市場關注？但依筆者之見，我們更要關注投資不動產對優化保險資產配置的積極意義。

　　其實，保險資金投資不動產，既不會沖擊或增溫房地產市場(特別是住宅市場)，也不會影響到事關老百姓“衣食住行”的民生問題。

　　這是因為，保險資金投資不動產有兩大特征：一是從全球經驗來看，保險企業投資不動產主要是以商業地產為主的。商業地產與住宅市場是兩個完全不同的市場，這包括租金回報率、價格走勢及投資回報等不一致。從總體上看，我國的住宅投資回報要遠高于商業地產。所以，主要是出于資產負債匹配及對沖通脹、替代固息產品等因素的考慮，保險資金投資房地產不會沖擊住宅市場；二是保險資金投資不動產不需要向銀行融資，因此也不會帶來融資杠桿化的風險。

　　從目前來看，保險企業從事房地產投資主要有實物投資與金融投資兩種選擇。其中，實物投資是直接買不動產，金融投資是買房地產股。一般而言，保險企業可以根據對二者的收益性、流動性、價格穩定性、實用性等因素的比較決定采用哪種投資方式。例如，歐美市場的歷史數據顯示，房地產的貝塔系數介于0.4至0.7之間，價格的系統風險比房地產股要小，但地產股的流動性卻遠遠好于房地產。所以，有許多因素會影響保險資金對不動產的投資方式選擇。另外，在可以預見的將來，投資房地產信托基金(REITs)不太可能成為我國保險資金投資不動產的主流形式。

　　確實，保險企業通過投資不動產，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，而且更重要的是房地產投資還將有助于保險資產的優化配置。

　　第一，房地產投資是資產負債匹配的一個重要途徑。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產。現在，可以匹配長期負債的資產主要為金融機構的長期金融債券，但這類金融債券的規模有限且流動性不高。因此，長期性負債就有了資產匹配多元化的要求，包括房地產在內的不動產投資可以成為一種匹配長期負債的新選擇。

　　第二，在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。在保險企業的資產組合中，目前約占80%比重的保險資金配置在固息產品上，這將不利于保險企業應對通脹風險的考驗。值得注意的是，目前保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油等)等三種傳統手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環境下，可以投資包括房地產在內的實物資產，不失為是對沖通脹的一種可行手段。

　　同樣，在低通脹的環境下，不動產投資也可作為固息產品的一種替代工具。以商業地產投資為例，如果不考慮房價本身變化，現在國內一線城市中商業地產的租金收益率大概在5%-7%之間，它的收益率就要比大多數固息產品好。這樣，保險企業就可以將不動產投資作為部分固息產品的替代工具之一。

　　第三，在快速城市化過程中，不動產投資也可以成為保險資金分享社會財富增長的一種重要途徑。在快速城市化的發展階段，房地產價格存在趨勢性的上漲特征。日本的房地產價格從1960年代開始攀升，到了1970年代出現過一波調整，最終一路上漲至1989年。同樣，我國也經歷了從1998到2008年的10年快速城市化發展進程，這也是中國房地產價格快速上升的過程，參與這個過程是分享社會財富增長的重要手段。

　　盡管房地產投資對優化保險資產配置有積極影響，但我們也要看到，房地產投資也存在著流動性、地域及管理等方面風險，因此，保險資產在房地產投資方面的配置比例不宜過高。從全球經驗來看，房地產在保險資產組合中占比多數低于5%，有的國家占比僅為1%。

　　由此觀之，新的《保險法》生效以后，一旦監管政策允許將一部分保險資金配置到不動產，這對保險企業分散風險、優化資產組合、改善資產組合收益及分享未來中國經濟高速發展帶來的財富創造機遇都具有十分積極的意義。