幾個月來地王不斷,每個地王誕生后總有媒體一本正經地為地王估算未來建成后的身價,通常是以“將來要賣到每平方米多少多少元”才能回本。其實,這種簡單粗暴的估算方法除了炒作吸引眼球之外,大多成了樓價上漲的理由。

　　開發商的上市為我們了解地價與房價提供了一扇窗口。恒大地產在招股說明書上清楚地寫明,恒大5120萬平方米土地儲備的平均地價成本445元/平方米。而萬科、保利等瞄準中心城市的開發商每年新增土地的成本平均下來也不過每平方米兩三千元。

　　在少數天價地王的背后,開發商拿的絕大多數地塊價格都不起眼,而這些不起眼的地塊上建起的樓盤,才是真正受益者。相比在誕生地王時的關注熱情,市場各方對這些樓盤的成本往往漠不關心。即便是有部分地王項目因成本過高而曬太陽,這些土地本身的新聞價值也急劇退化,遠遠不及拍賣場上開發商手中的那塊小牌子。

　　有趣的是,與市場高度關注拍賣場上的風云際會相比,土地私下交易更加耐人尋味。香港上市公司合富輝煌本月6日發布的公告稱,該公司將花費8820萬港元收購位于廣州珠江新城的一塊土地,收購代價是以每股2.1元配售公司4200萬股支付。按公告的樓面面積7.288萬平方米計算,折合樓面地價人民幣僅有1067元/平方米。

　　如果按照媒體和專家熱衷的估價方式計算,這塊地未來將來要賣到3000元/平方米以上才能回本。可實際上,這則公告是一個遲到的公告,在該地塊上的樓盤目前的售價在2.3萬元/平方米以上。定價參考的并非成本,而是珠江新城當前的市場價。

　　以珠江新城的價值,合富輝煌為這塊土地所支付的成本肯定不止配售股票這么簡單。但就筆者所知,珠江新城以及廣州許多地方的樓盤,通過協議轉讓或收購公司形式獲得地塊的土地成本其實并不高。

　　上述事情透露出的信息是,市場上在售的大部分樓盤,特別是沒有通過招拍掛公開出讓的樓盤,其土地成本在房價中的占比其實遠遠低于少數地王。而那些滾動開發多年的大盤,計算其在售產品的土地成本則幾乎失去了意義。

　　對于土地成本,我們一方面要佩服部分開發商的戰略投資眼光,可以在幾年前以很低的價格拿到土地。另一方面,也有必要推敲開發商以低價搜羅大片優質土地背后是否存在貓膩?大量廉價土地與少數高價地王共同享受房價的高估值是否合理?媒體和專家高度關注的地王未來房價成本,究竟損了誰、又益了誰?

　　（王昊）