房地產(chǎn)市場的改革已到緊要關(guān)頭，農(nóng)村土地價格改革、流轉(zhuǎn)途徑正在發(fā)生深刻變化。

　　11月16日，浙江省委副秘書長、省農(nóng)辦主任夏阿國向媒體表示，國土部近日已確定在浙江開展農(nóng)村土地整理改革試點。最快2010年元旦起，浙江將在全省推廣農(nóng)村集體土地入市，并逐步實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。不過隨后浙江方面將“農(nóng)村集體用地”更正為“農(nóng)村集體建設(shè)用地”。

　　此前，在成都、重慶等地，已經(jīng)開展了大規(guī)模新農(nóng)村建設(shè)試點。今年9月1日起成都實施了《成都市社會主義新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)管理辦法(試行)》。

　　浙江與成都的辦法相同的是，通過新農(nóng)村的建設(shè)，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、逐步從包產(chǎn)到戶的小農(nóng)經(jīng)濟升級為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群運作。這是中國農(nóng)村改革過程中至關(guān)重要的一環(huán)。

　　但浙江與成都、重慶等采用的方法不同。成都等地試行政府主導(dǎo)下的規(guī)模化運作，進行土地集約使用、增加耕地，由政府主導(dǎo)各地的主要農(nóng)作物生產(chǎn)、工業(yè)生產(chǎn)，由政府建設(shè)農(nóng)民新村讓農(nóng)民騰出宅基地搬進新居，而政府以土地收入等投入新農(nóng)村建設(shè)所需要的道路、水力等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　成都此舉頗見成效。2008年12月，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院和成都市政府合作，對“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下的土地管理制度創(chuàng)新”進行了調(diào)研，通過走訪成都市都江堰、彭州、雙流等十多個縣鄉(xiāng)，深入田間村頭，對新農(nóng)村建設(shè)的結(jié)果得出了比較滿意的答案。

　　一方面是在全國城鄉(xiāng)差距不斷擴大的背景下，成都卻扭轉(zhuǎn)了此前20多年城鄉(xiāng)收入差距逐漸上升的勢頭，還將這一差距略為收窄，并同時保證了城市化的發(fā)展。同時，成都對農(nóng)民的土地進行了確權(quán)，這是土地流轉(zhuǎn)、定價的前提條件。

　　成都的新農(nóng)村運動，政府是決策主體、推進主體、建設(shè)主體、發(fā)包主體，甚至是投資主體。在三溪鎮(zhèn)規(guī)劃萬畝橙園，在壽安鎮(zhèn)引入企業(yè)進行畝木種植，而農(nóng)民擁有將土地折股、擁有經(jīng)濟合作社的部分股權(quán)。由于政府對于預(yù)算收入進行了平衡，農(nóng)民不可能獲得高額的級差地租。換言之，農(nóng)民不可能獲得土地的財產(chǎn)性收入，但可以獲得一定的補償，相對于以往低得可憐的征地補償，對于農(nóng)民而言是一大進步。現(xiàn)在的問題是，在農(nóng)民入股、成為農(nóng)業(yè)工廠的股東兼工人之后，如何確保農(nóng)民的利益不受損失。

　　浙江則是另一種模式，由于市場經(jīng)濟較為發(fā)達，浙江有村村辦廠、藏富于民的歷史，浙江等沿海地區(qū)的農(nóng)民大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)化為企業(yè)主，當(dāng)?shù)赝恋丶壊畹刈廨^高，因此與西部地區(qū)的農(nóng)民要求不同。事實上，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民多數(shù)不靠土地為生，他們將土地以每畝百元左右的價格轉(zhuǎn)租給外地農(nóng)民。因此，農(nóng)民絕不會心甘情愿成為農(nóng)場的股東甚至工人，他們需要收獲的是更多的土地收益。

　　此次，浙江省提出農(nóng)村建設(shè)用地集體入市、“集體建設(shè)用地平等化”，我們尚未看到具體細(xì)節(jié)，總體而言，是讓農(nóng)民擁有集體土地的主體地位和土地出讓的收益權(quán)利，與以往農(nóng)民被征地后成為犧牲者有了本質(zhì)不同，由此，政府的土地決策尚未公布，就獲得了網(wǎng)絡(luò)上的一片喝彩，屬于難得一見的景象。

　　中國新農(nóng)村運動改革，已到了土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵步驟。土改要獲得成功，根本在于利益分配機制與農(nóng)民的未來出路，西部農(nóng)民成為農(nóng)場工人、而東部的農(nóng)民早就轉(zhuǎn)變身份成為企業(yè)主，他們需要的是與政府共享土地的級差收益。雙方如果能夠進行公平的博弈，而后形成互相認(rèn)可的機制，則可以形成長期的制度。中國如此之大，土地收入與農(nóng)村情況各不相同，絕不應(yīng)該強求一律，由國土部發(fā)紅頭文件將各地土地交易價格固定，則土改必敗；如果法律法規(guī)能夠賦予農(nóng)民以博弈權(quán)，則土改將成功大半。

　　最后，農(nóng)村集約用地，多余的建設(shè)用地投入市場，是改變中國目前土地價格高高在上的核心舉措，要房改必須先土改，土地政策理順了，房地產(chǎn)市場才能一順百順。

　　(葉檀上海　財經(jīng)專欄作家)