2009年年終，中央對樓市的調控政策再次密集出臺，這些動作被習慣稱之為組合拳。多年來，中國的普通購房者習慣將房價下降的希望，寄托在國家調控政策上，對宏觀政策的依賴性也非常大。而事實上，縱觀多年來的房地產宏觀調控政策，往往是調控政策高調出臺，但政策的影響力在又一輪房價上漲中被消解。

　　追溯中國房地產業市場化，2004年8月31日是一個重要起點。因為，從那一天起，房地產開發的生產資料———土地的出讓需要通過完全市場化的手段來實現。由于出臺的房地產政策數量較多，該年度也被媒體稱為中國樓市的政策年。隨后的第二年，房地產市場的調控就成為市場的主導力量，此后每年出臺一次或多次的房地產調控政策。最初政策出臺的脈絡比較簡單，目的是要平抑房價，采取的調控措施就是抑制需求。不論是2005年的“國八條”，還是2006年的“國六條”，都是從抑制購買需求的角度出發。

　　可是，中國的房地產調控政策，沒有從根本上實現房價理性調整的目標。面對不斷增加的個人財富收入，以及強大的城市化購買需求，抑制需求只能在短期內形成心理預期改變的“觀望”。當“觀望”積聚產生的需求達到一定數量后，中國樓市就會進入了再次的開閘放量，房價就出現了短期觀望后的長期暴漲，房地產行業出現了房價“越調控越高”的尷尬局面。2007年，中國房地產調控政策提出了“需求和供給”兩頭用力的思路，在抑制需求，尤其是投資性需求的同時，加大土地供應和樓市的市場供應。在此思路下，二套房貸政策和著名的“70/90”政策出臺。

　　本來，調控供需結構會直接影響市場。但中國房地產市場的特殊性，使得其不能以完全市場化的方式來統籌發展。

　　中國的房地產產業一直在充當雙重角色。一方面，房地產業是政府的支柱產業，具有強烈的經濟屬性，承擔拉動經濟快速增長的重要責任。另一方面，房地產業需要通過開發商品房，部分解決城市居民住房問題，這是它擔負的社會屬性。在這樣的背景下，中國房地產業只能扮演雙面角色，這一點可以從今年的中央經濟工作會議和國務院落實會議的精神看出來。中央經濟工作會議給房地產行業定的調子是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善型購房需求”，該表達透露出來的信號就是，2010年，中國的房地產的發展仍是以支持性政策為主。隨后，國務院在落實會議中就提出“抑制投資投機性購房”，則透露出對房地產進行調控的意圖。

　　兩種看似矛盾的表述，實際上可以看出政府部門對目前房地產行業“抑揚兩難”。實現經濟快速增長需要借助房地產這個支柱產業，但同時，今年房價的持續暴漲已有“泡沫苗頭”，如何在保持經濟快速增長的同時，合理抑制房價泡沫出現，又能較好地解決普通百姓的住房問題，2010年，中國房地產行業將面臨著尷尬的生存環境。

　　本報記者 張學冬