中國樓市已經陷入“和面困局”：水多了放面，面多了放水。事實上，業內外很多人已經意識到這一點，2009年就有不少人提出要進行二次房改，可惜這樣的建議，并未得到官方認同。但事情正在發生變化，就在不久前召開的全國建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新提出，要研究促進中長期房地產市場穩定發展的政策。話說得委婉，但意思已經明確，光靠短期政策是不行了。

　　顯然，短期政策解決不了一些困擾房地產業的根本問題，要實現房地產業的長治久安，必須從根本上改起。有幾個問題繞不過去，一是市場和政府各自的邊界不清在哪里，二是中央政府和地方政府之間利益如何均衡。這就需要重塑房地產制度，不解決制度問題，房地產業就只會永遠在政府調控和經濟波動之間打擺子。

　　房地產是一個特殊的產業體系，其特殊在于資源的有限性，在于居住權這一基本人權的剛性，同時他還承載著公平正義等人類社會的基本道德。說得有點玄乎，其實不難理解，因為，土地不可再生，同時，建筑本身還要消耗巨大的能量，因此，就不可能無節制地建設住房，但人類自從脫離洞穴群居生活之后，房屋就成為人人都不可或缺的基本必需品，說得直白一些就是，只要是人，他就應該有房子住，這一基本人權具有剛性，人生來自然稟賦就有不同，加上后天的差別，人與人在居住上就顯出很大的不同來，這種不同，必須限制在一定的范圍之內，否則就會造成社會不穩。正是因為有諸如此類的特殊性，因此，解決住房問題就不可能全靠市場，也不可能全靠政府。這個道理現在大家都已明白。

　　但問題是，哪些該歸政府管，哪些該歸市場管，至今并不清楚。有人說，已經很清楚了：政府只管保障性住房，即廉租房和經濟適用房，其他都歸了市場。不錯，中國的住房制度曾經是這么設計的，但從未認真落實過，買不起房的百姓想要住上廉租房、經濟適用房，只能靠運氣。如果房價太高了，老百姓怨氣大，政府也許就會多蓋一些廉租房和經濟適用房，但他們并不情愿，做起來總是三心二意，如果哪天房價平穩一些，他就可能撒手不管了，實際上，房價高企時，他也是不樂意的，因為這要政府無償拿地拿錢出來，這不是割他的肉嘛，所以干起來總是半推半就，很不爽。更為致命的是，僧多粥少，不僅永遠滿足不了符合政府準入條件居民的居住需求，而且，因為供求量都極小，實際對房價并無影響。因此，關鍵的問題是要劃清政府和市場各自的界線，分清中央政府和地方政府之間的利益。

　　政府和市場之間至少可以劃出三條界線：一是，限制少數人無限制占有資源，比如，嚴格規定人均或戶均居住面積，凡超過這個面積標準的，無論銀行貸款，還是各種稅費，可以按面積不同設幾個臺階，采取累進的辦法，買得越多，利息稅費就越高。二是，少數處于社會底層的居民，應該完全由政府提供住房，這最好通過立法予以保障。三是，對絕大多數老百姓來說，不妨設定一個人均或戶均面積標準以及家庭收入標準，政府不再用計劃手段審批土地信貸規模等，鼓勵開發商大量開發這類住宅，對購買符合人均或戶均面積標準的住房而收入高于家庭收入標準的居民，政府可以給予利息稅費等優惠，對低于家庭收入標準的家庭購買符合居住面積標準的住房給予補貼。這樣做的好處是，政府既不要無償出地，也不用出很多錢，也不用采取限價等措施，也無需再用計劃手段管理房地產了，政府只負責制定規則，只幫助購房者實現居者有其屋，其余的完全由市場來做。這樣一來，投資特別是投機者因為利息稅費過高變得無利可圖，土地資源得以合理利用和分配，又可兼顧社會公平。

　　在現行體制下，如果不解決地方政府靠賣地維持地方財政支出的體制，任何美好的改革方案最終也會落空。這個問題很早就有人注意到了，但誰也沒有把解決這一問題提上議事日程。要解決這一問題，需要改革分稅制。當年朱镕基費了九牛二虎之力，以不搞分稅制中央政府只能破產說服地方。如今，如果不讓地方賣地，地方財政也要破產，因此，中央和地方需要重新劃分利權，平衡各自的利益關系。顯然，這已超越了頭痛醫頭腳痛醫腳的純技術層面，不僅涉及房地產制度變革，更涉及財政制度變革這樣的大問題了。但不解決這個心腹之患，房地產業就無法持續健康穩定地往前發展。因此，要解決房地產業的問題，必須跳出房地產業，在更大的范圍內進行制度創新。(陳雪根）