明確要求規(guī)范地方政府行為

　　1月7日國辦出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》自發(fā)布伊始，就成為了房地產(chǎn)行業(yè)討論的焦點。而除了重申二套房貸款首付比例不得低于40%外，這份通知還囊括了保障性住房、房地產(chǎn)信貸與地方政府職責(zé)等一些更為實際的問題。可以說，這份通知將成為2010年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)性文件，為全年的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)。

　　信貸收緊可能促使房企整合

　　在這份通知中，除了涉及炒房者，最多提到的還是開發(fā)商與地方政府，其中針對開發(fā)商來說，文件強調(diào)要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構(gòu)要進一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。也就是說，房地產(chǎn)信貸在2010有可能要有所收緊。

　　不過，招商地產(chǎn)董秘劉寧對記者表示：“如果房地產(chǎn)信貸真的收緊，受影響最大的將是大批中小開發(fā)商，而對于大型房地產(chǎn)公司，尤其是上市的大型房企則不會受到影響，因為上市房企的融資渠道比較廣，并且信貸收緊導(dǎo)致銀行貸款的門檻的提高，無形中將會使得一些銀行將貸款更多傾向有實力的大開發(fā)商。”

　　業(yè)內(nèi)人士也認為，對于開發(fā)商而言，去年不少企業(yè)大手筆拿地，而其后開發(fā)的資金要求與拿地金額其實差不多，今年還需要貸款進行項目開發(fā)。尤其是一些小開發(fā)商去年拿地時已經(jīng)大筆舉債，如果收緊銀根貸不到款，可能會出現(xiàn)一些爛尾項目，而大開發(fā)商受到的影響較小，一些過不下去的小開發(fā)商就很有可能被大房企兼并，促使中國房地產(chǎn)市場的整合。

　　重申嚴打開發(fā)商捂盤囤地行為

　　雖然信貸收緊不會對大型開發(fā)商造成什么影響，但是加大對捂盤惜售、囤積房源等行為的檢查力度，卻著實會影響到這么房企巨頭。

　　根據(jù)有關(guān)機構(gòu)的調(diào)查顯示，大型房企的可開發(fā)土地資源最少也有1000萬平方米，最多的甚至達到5000多萬平方米，如果政府今年嚴查囤地，那么擁有土地越多的房企，其面臨的形式就越不利。如何處理掉手中大量的未開發(fā)土地，將成為這些龍頭房企最頭疼的問題。而從廣州近日收回幾處“地王”，中央多次重申嚴打囤地的情形來看，不擔(dān)心信貸問題的房企們將很快感受到清洗囤地帶給他們一絲寒意。

　　提出探索土地出讓新辦法

　　而除了房地產(chǎn)信貸可能收緊、打擊囤地外，通知中還提到，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“通知中提出探索土地出讓新方法，表明中央政府終于承認現(xiàn)有單一以‘價高者得’為指導(dǎo)方針的‘招拍掛’制度對推高地價的副作用，以往的政府總是希望房價越低越好而地價越高越好，政府片面的希望開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)讓利于民，自己卻充當(dāng)了最大的受益者，這種心態(tài)之下房價如何能夠回歸理性？而土地出讓方式的調(diào)整，或許對房地產(chǎn)行業(yè)將有極其深遠的影響。”

　　但是這次通知畢竟只是提出探索土地出讓新方法，至于究竟這個新方法是是什么，何時出臺，我們還不得而知。而楊少鋒等業(yè)內(nèi)人士就表示，希望新辦法越快出臺越好，“招拍掛”制度的副作用確實不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　對地方政府提出明確要求

　　強調(diào)地方政府責(zé)任制

　　雖然很多地產(chǎn)商表示，這份通知的內(nèi)容基本都是意料之中的事情，但還是有一個并不常見的內(nèi)容出現(xiàn)在了這份國辦的通知中。

　　在文件的最后一段，國辦著重提出要落實地方各級人民政府的責(zé)任，要求各地政府進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

　　并且進一步要求有關(guān)部門要加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對市、縣工作的指導(dǎo)力度，加強監(jiān)督檢查，確保各項工作措施落到實處。

　　而這些明確對地方政府的要求在以往國辦的文件中都很難看到。

　　楊少鋒對此表示：“以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預(yù)期效果，關(guān)鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈，中央政府把房地產(chǎn)當(dāng)作民生問題，希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關(guān)心的問題，正是這種中央地方利益的不一致，導(dǎo)致了許多很有針對性的調(diào)控政策到了地方卻無法執(zhí)行。而此次中央政府首次明確地方政府作為房地產(chǎn)調(diào)控的首要責(zé)任人，并對地方政府刺激房地產(chǎn)的土辦法提出警告并要求清理，可見中央政府已經(jīng)意識到整治房地產(chǎn)首先要規(guī)范的就是地方政府的利益。”

　　楊少鋒的上述觀點也得到了多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的認同，那就是調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵還是要看地方政府究竟如何去做，新文件的要求在以往的通知中大多都有涉及，而最終效果不甚理想的原因就是地方政府的執(zhí)行力問題。不過從這份通知中大部分篇章都涉及信貸和地方政府各部門的責(zé)任來看,中央此次調(diào)控還是清晰有力的，2010年的房地產(chǎn)市場將不會出現(xiàn)2009年那么劇烈的變動，有利于今后房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。（記者 王崢）