“咨詢的多，出手的少，炒房客更是看不到了。”10日，上海中原地產長寧區一門店的負責人這樣描述開年以來的生意。當日，國務院辦公廳下發的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下文簡稱“國十一條”)全文公布。

　　新一輪樓市調控正處 “進行時”，相關部門、各地政府陸續推出配套實施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市偏好一時難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨“窗口期”，房價離“理性回歸”有多遠？

　　新政初發力 樓市有變化

　　上海“網上房地產”顯示，元旦三天假期內，全市一手商品住宅累計成交僅186套。中原地產人士認為，近日樓市“降溫”根本原因是：新一輪調控政策逐漸“發力”。去年12月國務院常務會議后，相關部門、各地政府陸續出臺具體措施。日前下發“國十一條”更是再度奏響調控強音。

　　——嚴管“地根”。2009年12月17日，財政部、國土資源部等5部委要求“開發商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”。

　　——抑制投機性購房 “動真格”。“國十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%。此前，財政部和國家稅務總局明確“自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，將全額征收營業稅”。

　　——對自住型及改善型住房繼續鼓勵。相關信息顯示，今年實際供應量和開工量均有望明顯增加，供求緊張局面將得到一定程度的緩解。上海提出，2010年保證至少開工2000萬平方米的住宅。

　　——保障性住房建設“加鞭”。住房城鄉建設部明確表示今年將進一步加大保障性住房建設，其開工建設的套(戶)數比2009年增加三分之一。

　　此外，住房城鄉建設部和不少地方政府還強調切實加大對違法違規、圈地不建、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的查處力度。

　　量降價不跌 調控壓力大

　　“成交量下來，但價格并沒有下跌。”上海中原地產一家門店的負責人說。至2009年11月，國內70個城市房價連漲9個月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價甚至比一季度高出一倍。從近期幾個一線城市的統計數據看，房價依然居于高位。

　　上海永慶房屋副總經理陳史翎說，既要鼓勵居民合理購房需求，又要遏制房價繼續上漲，“本輪調控所承受的壓力估計超過以前”。

　　統計數據顯示，截至2009年8月，當年保障性住房的投資僅完成23.6%。此外，普通商品房開工量雖有所增加，但其“存量”難以迅速擴容。多位業內人士擔心，房地產短期內仍將是買方市場，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉移給購房者，從而抬高房價。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價、單價“地王”。上海拍出的地塊樓板價超過3.2萬元／平方米，被具有央企背景的地產大鱷摘下。

　　一知名港資房企負責人說，經過2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實力已“深不可測”；提高土地出讓首付款，可能會對中小型房企搶地有所抑制，但對那些地產“大鱷”的約束力有限。“銀根”方面，不少業內人士指出，在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下，地方政府和銀行很難對房地產貸款踩“急剎車”。

　　宏觀經濟、地方政府對房地產的倚重短期內難以擺脫。據了解，來自房地產業的收入占據了許多省市2009年新增財政收入的半壁江山。

　　地產要減壓 民生要加碼

　　針對去年以來新出臺的不符合調控要求的地方性房地產政策，住房城鄉建設部明確要及時進行清理和調整。有的地方領導明確表態，必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，房地產需要打破多重 “藩籬”：要“調理市場”，保持適度的房地產投資規模，實現住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產登記體系；健全住房市場監測制度，加大對項目開發進度、住宅供求和價格變化、投資投機行為的監測力度，完善土地供應機制。

　　專家還建議，應把為房地產“減壓”和為民生“加碼”結合，提高房地產稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增財力的78%和市縣上繳土地出讓金的85.5%投向民生。

　　此外，還應加強政策引導和監督，要密切關注房地產市場變化，嚴格執行有關房地產信貸政策。要著力優化信貸結構，落實有保有控的信貸政策。（記者葉鋒）