房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題從上到下看得很清楚，其創(chuàng)造的各類(lèi)財(cái)富和地方政府收入節(jié)節(jié)上漲，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收卻在下降。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，地方政府會(huì)怎樣？這是一個(gè)十分嚴(yán)肅的問(wèn)題。如果不允許地方政府賣(mài)地，或土地收入一旦干涸，地方財(cái)政將難以維持。因此，地方政府的財(cái)政收入今后可能還要在相當(dāng)大的程度上依靠賣(mài)地，不管是現(xiàn)在，還是將來(lái)，他們都不會(huì)放棄賣(mài)地這個(gè)權(quán)利 無(wú)論是“炒房”還是“炒地”，凡是助推房?jī)r(jià)過(guò)高上漲的行為，都將面臨政府嚴(yán)控。1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)“國(guó)十一條”，包括二套房以家庭為單位貸款首付比例不得低于40%等一系列土地、金融、稅收差別化政策落地。其中，“國(guó)十一條”要求各地政府要落實(shí)責(zé)任，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

　　有分析認(rèn)為，“國(guó)十一條”是近幾個(gè)月來(lái)，國(guó)務(wù)院對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)最嚴(yán)厲的政策。以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預(yù)期效果，國(guó)務(wù)院把房地產(chǎn)當(dāng)作民生問(wèn)題，希望房?jī)r(jià)能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關(guān)心的問(wèn)題。而此次國(guó)務(wù)院首次對(duì)地方政府刺激房地產(chǎn)的“土辦法”提出警告并要求清理，可見(jiàn)國(guó)務(wù)院已經(jīng)意識(shí)到整治房地產(chǎn)首先要規(guī)范的就是地方政府的利益。

　　不過(guò)，“國(guó)十一條”能否在地方上順利實(shí)施，能否收到效果，卻是另外一回事。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)實(shí)在太特殊，它與地方政府存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。說(shuō)白了，與地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲相伴的是，地方政府源自房地產(chǎn)的各項(xiàng)財(cái)政收入也水漲船高。新創(chuàng)刊的《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》第一、二期用了較大篇幅披露房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)情，指出瘋狂的地價(jià)未必只是開(kāi)發(fā)商的集體“搏傻”，土地成交的天文數(shù)字、房?jī)r(jià)的猛漲不過(guò)是表象，背后有局外人所看不到的利益鏈條。

　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》援引深圳市地方稅務(wù)局提供給的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：2009年前11月，深圳市地稅收入780億元，其中，房地產(chǎn)稅收115億元，建筑業(yè)稅收58億元。兩項(xiàng)相加達(dá)173億元，占稅收的22%。同時(shí)，炒房熱還給該市帶來(lái)了更多的營(yíng)業(yè)稅收入。去年第二季度，該市營(yíng)業(yè)稅(其中包括房地產(chǎn)及非房地產(chǎn)行業(yè))的增幅為0.95%，到了第三季度，增幅則增長(zhǎng)近10倍，為9.34%。

　　“土地財(cái)政”在深圳市目前財(cái)政收入的份量可見(jiàn)一斑。一般來(lái)說(shuō)，“土地財(cái)政”屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。在國(guó)內(nèi)不少一、二線城市中，第二財(cái)政早已超過(guò)第一財(cái)政，成為經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展的不二法寶。在預(yù)算內(nèi)收入部分，與地方政府賣(mài)地以及房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，主要是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅及耕地占用稅等，這些都是地方稅種，由地方財(cái)政享有。

　　由此，地方政府每每以發(fā)展城市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和土地征用作為擴(kuò)張財(cái)政收入的首選。這部分城市擴(kuò)張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展，已經(jīng)在地方政府的日益推動(dòng)之下，成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)的支柱性收入。不僅如此，政府財(cái)政中更大規(guī)模的賣(mài)地收益，是來(lái)自于預(yù)算外。地方政府賣(mài)地，征收的土地出讓金始于1989年。當(dāng)時(shí)規(guī)定，在進(jìn)行必要扣除后，土地出讓金實(shí)行中央與地方四六分成。但是，由于無(wú)法核實(shí)土地開(kāi)發(fā)的成本，中央財(cái)政所得實(shí)際很少。

　　2008年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在對(duì)全國(guó)9城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)這些開(kāi)發(fā)商在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋總稅收)所占比例為49.42%。其中，三個(gè)一線城市中，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%，北京為48.28%，廣州為46.94%。調(diào)查還顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。

　　平心而論，政府賣(mài)地當(dāng)然是為了增加財(cái)政收入，政府財(cái)政收入多了，才會(huì)有更多的錢(qián)投入到社會(huì)福利上去。中國(guó)的地方政府的作用，與西方很多國(guó)家不同。

　　在現(xiàn)行稅收體制下，中國(guó)地方政府的財(cái)權(quán)小，事權(quán)大。隨著資源和人口愈發(fā)向城市集中，城市建設(shè)日新月異，要解決“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”等民生問(wèn)題，還要有來(lái)自大基建、大投資等，都需要政府有雄厚的財(cái)力做后盾。于是，做好“炒地”、“炒房”文章，就成了順理成章的事情。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題從上到下看得很清楚，其創(chuàng)造的各類(lèi)財(cái)富和地方政府收入節(jié)節(jié)上漲，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收卻在下降。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，地方政府會(huì)怎樣？這是一個(gè)十分嚴(yán)肅的問(wèn)題。如果不允許地方政府賣(mài)地，或土地收入一旦干涸，地方財(cái)政將難以維持。因此，地方政府的財(cái)政收入今后可能還要在相當(dāng)大的程度上依靠賣(mài)地，不管是現(xiàn)在，還是將來(lái)，他們都不會(huì)放棄賣(mài)地這個(gè)權(quán)利。

　　作者：邱林