海南的熱潮終于以一浪高過一浪的姿態淹沒到遠在北京的我們。不僅是電臺報紙，就連身邊的朋友也在討論海南房價以及投資機會，甚至包括老外。剛剛看到報紙上有篇關于海南的報道，其中關于海南房價的預測，有兩個觀點：

　　其一認為，許多來海南島的投資客會以自己所居住的城市的房價作為參照物，如果海南房價達到了自己所居住城市的價格，是其中相當一部分客戶心理價位的天花板。

　　其二是有媒體援引海南省政府官員的話稱：國際上有權威的機構為三亞的頂級豪宅做過測算，27萬元每平方米是其極限價格。

　　真是個有意思的話題。

　　將自己所在城市的房價作為參照物的投資客，一定不是成熟而老到的投資客。至少還沒有足夠的眼界，還沒看到家鄉以外的北上廣深，更遑論迪拜。至于27萬元每平方米，作為極限價格是可以存在的，因為極限的概念是無窮盡，在十年二十年甚至百年以及更遠的以后，我們可以肯定，會有個27萬的價格存在。從數學的角度來說，極限是個永不可能達到的價格，那么這個數字對今天的我們還有什么意義呢？

　　如果一定要預測海南房價的天花板，我覺得，不如看看這些房的出路吧！

　　即使海南建成了國際旅游島，我相信，在沒有其他產業支撐的情況下，這些房產的出路都不過是旅游度假型暫住。以此需求為出發點，房價就有了依據。

　　任何需求都可以有替代方案，當成本太高時。海南作為海島旅游，或許在國內暫無可替代，但放眼東南亞，競爭對手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就會更傾向于去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長灘島以及太平洋和印度洋上無數尚未命名和挖掘的海島。

　　而我們現在瘋狂購買的這些房產，也無非是海南這個建設中的國際旅游島的可選擇方案之一。

　　以海南中上水平的海景房價格為例，2000元/天·間。當然這個價格在長假期間是不存在的，但大部分的平時，價格或許還要比這個低。我們姑且先假定平均價格為這個數。如果超過這個數太多，可以說，海南島就已經失去了他在旅游市場上的競爭力，大家何不如去更有特點和風情的國外海島呢？

　　假定開房率全年平均為50%，假定標準間面積為40平方米。

　　假定酒店房間的流水中扣除人工、水電、布草損耗后50%可用于房租。

　　可以計算一下，按年投資回報10%推算，可支持的售價為45000元/平方米；

　　按年投資回報8%推算，可支持的售價為54000元/平方米。

　　不要忘記，上述最初關于海景房價格的假定，包含了高級酒店的服務標準，至少是亞龍灣和大東海一帶推窗可見的海景，甚至還包括全天候的室外游泳池和部分酒店私屬的海灘。如果缺少上述中的任何一條，價格還要往下降，直到降到普通酒店的幾百元一間的價格標準為止。

　　這里面的假定，還包含了：去海南度假的人民其需求定位都處于中高端；三亞往北的陵水會很快發展起來；中國的經濟水平很快發展到相當一部分的國民一年有數月的休息日可以消耗在海灘上。

　　有人把海南比做迪拜，甚至還有海南項目打出廣告：筑就您心中的迪拜！

　　但不要忘了，迪拜不僅僅是個國際旅游島，還背靠著中東廣大地區的石油經濟以及由此操控和影響著的世界經濟。但海南，即使對于中國人來說，也不過僅僅是個國際旅游島。

　　每年春節，三亞都是一房難求。今年更甚，因為有大量來淘金的投資客占據了酒店客房資源，更進一步推高的酒店房價。如果投資客們根據今年春節的酒店價格來推算海南房價，那最終唯一的解決方案可能是，請投資客們長期駐守海南！

　　作者：雷越姝 本文僅代表作者個人觀點