□中證證券研究中心 張泰欣

　　近日北京、南京的“退地門”、深圳的“退房門”再度引發市場的關注。在一系列嚴政的作用下，目前樓市炒作的風氣有所抑制。開發商的退地、消費者的退房都顯現出對未來市場的悲觀情緒。分析人士認為，目前一些地方出現的退房現象更多的是消費者對未來樓市悲觀預期的提前釋放。如果未來房價有大幅走低的風險，則“退房門”將會愈演愈烈。不過，從目前經濟的整體走勢和開發商面臨的財務環境看，房價大跌的概率不大，盤整的態勢有望主導今年的價格走向。當前開發商的觀望與去年一季度的觀望有著本質的不同，在政策預期穩定后，嚴格調控的深入有望使地產成交和開發回歸正常水平。

　　嚴厲打擊開發商囤地行為將是今年政府規范市場的重要手段。只有敦促開發商積極開工，加大有效供應，才會從根本上緩解房價上漲的壓力，有利于市場的平穩運行。從目前房地產施工的情況看，絕大多數施工地塊都在3年以上，甚至很多推出的樓盤，開發周期已在5年以上。由于當前庫存處于歷史較低水平，隨著可售面積的持續減少，未來處于“2年大限”的閑置土地將越來越多。屆時，如果市場行情沒有大的改觀，開發商將面臨退地還是開發的風險抉擇。

　　從當前市場運行態勢看，成交低迷、悲觀預期仍居主導，一些拿地成本較高、自有資金情況緊張、對未來市場看淡的開發商將更多的選擇退地來減少經營風險，而自身實力較強、土地儲備充足的開發商有可能采取先開發、慢供應的策略，規避政策的限制，通過以價補量實現超額收益。從后一種情況看，政府很難以嚴格統一的標準來衡量供地捂盤行為，這也給開發商留有了一定的操作空間。如果在具體執行中，政府能進一步收緊力度，通過多方監督，無疑可以起到以儆效尤的作用。在市場非理性之后，目前更急迫的是要規范市場秩序，平抑地價過快上漲，從而換得樓市長期健康發展更多的空間。

　　政策收緊也伴隨著資金收緊，預計未來二套房首付全面提高、首套房利率優惠取消，相關的稅費恢復正常將會全面推廣，開發商在開發貸款的獲得上也會比以往更加嚴格，資金的限制將對抑制投機行為起到釜底抽薪的功效，去年疾風勁雨式的資金增長可能已透支了未來兩年的持續空間。在資金的約束下，多數居民購房的行為也會重歸理性。