從使用用途來(lái)分，住房需求可以劃分為自住型需求和投資型需求兩大類，兩種需求相互糾纏、齊頭并進(jìn)，激蕩房?jī)r(jià)。近日主管部門(mén)對(duì)二套房、三套房市場(chǎng)連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，基本上對(duì)樓市上涌動(dòng)的投資型需求做了嚴(yán)密的防范和阻擊。

　　首先要肯定的是，主管部門(mén)此次出招，力度之大、發(fā)力點(diǎn)之細(xì)致，實(shí)為樓市調(diào)控歷程中所罕見(jiàn)，必然能夠?qū)�活躍在樓市上的投資、投機(jī)資金造成沉重打擊和深遠(yuǎn)影響。事實(shí)上，在政策出臺(tái)前的時(shí)間里，一些資金風(fēng)聞?wù){(diào)控政策后，就已經(jīng)受其影響，開(kāi)始調(diào)整投資策略，如降低收益預(yù)期、縮減投入樓市的資金比例，或者開(kāi)始離開(kāi)樓市。可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，受調(diào)控政策影響的資金將陸續(xù)出逃，這對(duì)一些城市被爆炒的房?jī)r(jià)，將起到立竿見(jiàn)影的抑制效果。

　　但需要注意的是，樓市中不光存在投資需求，也存在更為旺盛的自住型需求。很多人對(duì)自住型需求占比多少始終存在爭(zhēng)議，極端者甚至認(rèn)為投資需求已經(jīng)成為樓市主流，但通過(guò)筆者多年來(lái)對(duì)北京諸多樓盤(pán)的觀察來(lái)看，投資資金雖始終存在、并規(guī)模不小，但自住型需求依然是樓市需求的主流，要占據(jù)市場(chǎng)份額的6到7成。對(duì)二套房、三套房政策的收緊，確實(shí)讓投資資金受到了控制，但能否讓這些自住型需求得到滿足呢？

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)看，上世紀(jì)90年代的海南泡沫、2008年的樓市拐點(diǎn)，兩次樓市調(diào)整都是以對(duì)投資型資金的驅(qū)逐、甚至絞殺為調(diào)控手段，但隨著投資型資金離場(chǎng)后，真實(shí)需求和市場(chǎng)真實(shí)供應(yīng)之間的矛盾逐漸明晰，房?jī)r(jià)在調(diào)整之后又在真實(shí)買家的支持下抬起牛頭，而投資型資金則通常重新入場(chǎng)，再度推波助瀾。

　　對(duì)過(guò)熱的樓市來(lái)說(shuō)，投資型資金離場(chǎng)是大好事一件，但房?jī)r(jià)問(wèn)題，不可能隨著投資型資金的出局而全部厘清。房?jī)r(jià)問(wèn)題是個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題，牽扯了土地、貨幣、稅收、信心、人口、發(fā)展模式、收入分配、社會(huì)保障等等諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜、復(fù)合在一起影響著房?jī)r(jià)，如設(shè)想能夠通過(guò)清理投資資金，就理順樓市問(wèn)題、畢其功于一役，未免失之樂(lè)觀。從某種程度看，對(duì)投資資金的清理，是諸多復(fù)雜因素中，最容易處理的一環(huán)，在接下去的調(diào)控歷程中，房?jī)r(jià)調(diào)控問(wèn)題才是真正進(jìn)入了深水區(qū)。

　　可以預(yù)見(jiàn)，在投資型資金離場(chǎng)期間，樓市將出現(xiàn)波動(dòng)。而相關(guān)各方應(yīng)設(shè)定好中、長(zhǎng)期目標(biāo)，保證樓市的平衡調(diào)整，如準(zhǔn)備好平準(zhǔn)資金，防止投資資金如撤出過(guò)快，造成個(gè)別區(qū)域短期失衡；如持續(xù)地增加保障房供應(yīng)，以保證真實(shí)需求反彈時(shí)，應(yīng)對(duì)自如；并應(yīng)進(jìn)一步做好制度建設(shè)，本欄目在前幾次的評(píng)論中已反復(fù)建言過(guò)，如調(diào)整一下土地出讓制度，把“價(jià)高者得”的規(guī)則變一下，讓提供“最多經(jīng)濟(jì)適用房”設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)商勝出；如拓寬資金渠道，加大對(duì)保障房的建設(shè)力度。

　　在城市化高速發(fā)展、人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域大規(guī)模集中的趨勢(shì)、背景下，如何應(yīng)對(duì)、滿足真實(shí)的自住型需求，對(duì)任何一個(gè)管理者都是一個(gè)沉重的難題。在對(duì)投資型需求進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，如何增加供應(yīng)量、如何增加保障房、如何讓社會(huì)各個(gè)收入階層都能“有所居”，讓自住型需求獲得滿足，這遠(yuǎn)不是對(duì)二套房、三套房采取收緊政策，就能夠見(jiàn)到效果的，這還需要各地政府以及有實(shí)力企業(yè)在制度上持續(xù)地有所突破、在行動(dòng)上持續(xù)地有所作為。 □肖賓