個人住宅消費(fèi)稅近期將試點(diǎn)開征，重慶試征方案獲決策層批復(fù)。記者從接近財(cái)政部的權(quán)威人士處了解到，目前《房地產(chǎn)稅暫行條例》已經(jīng)由財(cái)政部稅政司著手修訂，或?qū)⒃诮�期�?nèi)公布試行。另一方面，住建部也將“限購”權(quán)限下放給地方政府。(4月18日中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng))

　　現(xiàn)下，有兩個情勢須要房地產(chǎn)調(diào)控出重量級“組合拳”：一則，房價畸高已經(jīng)到了官方“忍無可忍”草野“民怨沸騰”、房地產(chǎn)泡沫做大不僅影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且影響社會穩(wěn)定的地步；再則，此輪房地產(chǎn)調(diào)控是在“屢漲屢調(diào)屢調(diào)屢漲”尷尬困局下出手，如何調(diào)控不僅關(guān)乎直接調(diào)控效用，而且關(guān)乎政府宏觀調(diào)控能力和回歸調(diào)控公信力。作為宏觀調(diào)控的重要工具，在土地第一拳信貸第二拳打出后，稅收第三拳出拳正當(dāng)其時。

　　我注意到報(bào)道稱：財(cái)政部思路是希望先在不開征新稅種的情況下，對大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，以控制樓市投資。上述權(quán)威人士表示，個人住宅消費(fèi)稅將有可能分為不同形式在多個城市試點(diǎn)。其中，首先是對高端房產(chǎn)交易征稅，即特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，將會在重點(diǎn)城市試點(diǎn)開征，具體稅率以及如何界定高端房產(chǎn)仍在敲定中。對于擁有多套房產(chǎn)的特別消費(fèi)稅的稅率，據(jù)記者了解，將根據(jù)買賣家庭擁有的住房套數(shù)進(jìn)行區(qū)分，買賣家庭第二套以上住房的，稅率將根據(jù)情況規(guī)定為交易差額的20%-50%之間。據(jù)悉，“兩會”后，重慶市已將“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的征收方案上報(bào)國務(wù)院。而有知情人士透露，目前決策層已批復(fù)當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門會同住房部門準(zhǔn)備操作此事。也就是說，現(xiàn)下在房屋保有環(huán)節(jié)開征個人房產(chǎn)稅大抵已由坊間傳言變成箭在弦上，開征只是早晚之事。

　　我的問題是，當(dāng)下要開征個人房產(chǎn)稅更要收足房產(chǎn)商土地增值稅。土地增值稅功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。從1994年開始，稅務(wù)總局規(guī)定按照四級超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。然而在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于開發(fā)企業(yè)成本核算存在較大的技術(shù)難題，同時沒有嚴(yán)格的征繳時限，土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收。也就是說土地增值稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有征足，換言之，此稅種應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的杠桿調(diào)節(jié)作用受到削弱甚至并未得到發(fā)揮。一位不愿透露姓名的政協(xié)委員提供的未公開的政協(xié)提案顯示，根據(jù)計(jì)算，2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。該委員強(qiáng)烈建議全面清算土地增值稅控制房價，防止國家土地收益流失。

　　作為稅務(wù)人員，我注意到，此前土地增值稅繳納一般是按一個預(yù)征比例在銷售房屋時同流轉(zhuǎn)稅一起繳納，等到項(xiàng)目開發(fā)符合清算條件時再進(jìn)行清算。而由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財(cái)務(wù)手段拖延和逃避清算。國家稅務(wù)總局2007年初發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進(jìn)行土地增值稅清算。然而，其后由于金融危機(jī)影響該要求并未得到很好落實(shí)。以北京為例，數(shù)百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，完成了土地增值稅清算的企業(yè)可能不到1%。

　　土地增值稅能否得到依法清算到位，不僅關(guān)系其作為稅收工具在房市調(diào)控中功能作用的發(fā)揮，更關(guān)乎稅法尊嚴(yán)和稅負(fù)公平。如果早有法律規(guī)定、針對房地產(chǎn)商的土地增值稅都收不到收不足，對居民開征房地產(chǎn)卻要應(yīng)收盡收“顆粒歸倉”，即便房價下來了也不合公平正義，后者心理也不會平衡。因此，決策部門在開征個人房產(chǎn)稅同時，首先必須“將土地增值稅清算進(jìn)行到底”。 作者：陳慶貴