在歲末年初政策頻出而房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)的大背景下，中央要求在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行差別化住房信貸政策。“猛藥”調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性萎縮、房?jī)r(jià)觸頂并將逐步下行現(xiàn)已成為業(yè)界共識(shí)。

　　開發(fā)商資金鏈很受傷

　　信貸定向緊縮，樓市再臨大考。在市場(chǎng)議論投資客驚慌失措的同時(shí)，別忘了開發(fā)商可能是內(nèi)傷最重的一方。

　　“2007至2009年，中國(guó)樓市‘兩興一衰’的跌宕起伏，關(guān)鍵性的影響因素其實(shí)是融資環(huán)境和資金的流動(dòng)性。”中原地產(chǎn)研究董事程澐博士分析提出，在資金旺盛流動(dòng)的情況下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，樓市活躍、融資順暢促進(jìn)其擴(kuò)張及投資開發(fā)；反之，若流動(dòng)性嚴(yán)重不足，市場(chǎng)萎縮，企業(yè)亦收縮戰(zhàn)場(chǎng)、減少開發(fā)。

　　從表現(xiàn)上看，在房貸新政接踵而至的上周，上海樓市依然表現(xiàn)出量升價(jià)漲的局面，佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周上海純商品住宅成交面積34.4萬(wàn)平方米，與前周相比上漲了33%；成交均價(jià)為23572元/平方米，環(huán)比前周上漲了12%。“商品住宅成交價(jià)再次突破前期高點(diǎn)，并創(chuàng)出了歷史新高，不過房?jī)r(jià)高企已經(jīng)引起政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，開發(fā)商也不再有漲價(jià)動(dòng)力。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟直言。事實(shí)上，一些急于出貨的開發(fā)商已經(jīng)開始試探性地打折促銷。

　　而開發(fā)商最怕的其實(shí)是連鎖反應(yīng)、惡性循環(huán)。嚴(yán)厲且?guī)缀跫纯淌┬械男抡�使得市�?chǎng)內(nèi)買賣雙方均“偃旗息鼓”，有項(xiàng)目在售的開發(fā)商更顯得進(jìn)退兩難。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，此次的新政肯定會(huì)使成交量下滑，但量跌不一定還能帶動(dòng)價(jià)格下調(diào)，因?yàn)楹鸵酝�的調(diào)控一樣，大部分開發(fā)商會(huì)盡力持盤觀望，以供應(yīng)量萎縮來“支撐”政策消化期的房?jī)r(jià)。但也有上海開發(fā)商向記者表示，基于調(diào)控施壓，現(xiàn)在開發(fā)商不敢也不會(huì)捂盤，但是銷售策略會(huì)如何調(diào)整，需先對(duì)新政效果進(jìn)行觀察，資金壓力大的自然降價(jià)可能性也大。

　　其中值得一提的是那些在去年大舉拿地、甚至不惜高價(jià)圈地的開發(fā)商，由于政府已經(jīng)在嚴(yán)打違規(guī)囤地，再加上住建部昨天又嚴(yán)令規(guī)范商品住房預(yù)售，言下之意就是加快開發(fā)、不許捂盤。甚至于住建部還鼓勵(lì)各地推行現(xiàn)房銷售，如此一來，開發(fā)商的資金鏈更是受到多重壓力。無(wú)論是土地、建設(shè)、銷售，任何一環(huán)沒處理好，都可能面臨“滅頂之災(zāi)”，屆時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的大洗牌恐怕也在所難免。

　　投資客被逼到死角

　　至于新政對(duì)樓市需求方的影響，已經(jīng)從近日二手房拋盤量激增卻鮮有接手等情況中不言自明。同時(shí)，這次新政調(diào)控旨在改變樓市的供需狀況，矛頭雖直指投資投、機(jī)性需求，但也涉及了一部分改善性需求，應(yīng)該說在需求這一方面大力擰緊了水龍頭，寧可“錯(cuò)殺”，不可放過。

　　而從影響范圍來看，程澐向記者提供的一系列數(shù)據(jù)可能更說明問題。如根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)二手房購(gòu)房者的貸款情況統(tǒng)計(jì)，目前購(gòu)房者依然較多地依賴于銀行貸款，2010年3月北京、廣州、深圳及天津四大城市平均有超過七成的成交案例使用了銀行貸款，其比重分別為71%、77.5%、64.2%和78.4%。另從投資性購(gòu)房來看，2010年3月京、滬、穗、深、津五大城市的二手房投資性購(gòu)房比例平均達(dá)兩成，其中上海和深圳分別為26%和23%。再考慮一手房市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)實(shí)際投資性購(gòu)房的比重應(yīng)該更高。此外，隨著城市吸引力的提升，城市中非本地購(gòu)房者的比例增加，如2010年3月上海二手房成交中的外地購(gòu)房者比重超過三成。方方地產(chǎn)咨詢副總監(jiān)趙豫川還介紹，近兩年上海樓市內(nèi)非居民購(gòu)房集中，在城鄉(xiāng)結(jié)合部可能占總交易量的六成左右，在市區(qū)至少也占三成以上，異地需求可以說是舉足輕重。

　　顯然，此次新政在抑制投資投機(jī)性購(gòu)房方面，更細(xì)則化，更具針對(duì)性。“一系列新措施不但增加了購(gòu)房者的資金成本，而且切斷了其多次融資的源頭。因此，一旦嚴(yán)格執(zhí)行，則相當(dāng)于掐住了其炒房的咽喉，對(duì)市場(chǎng)的沖擊可想而知。”程澐直言。

　　政府兩弊相衡取其輕

　　此次中央的政策思路同樣值得玩味。世聯(lián)地產(chǎn)的分析師指出，中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策、地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)也是如此。中央與地方的博弈已經(jīng)是調(diào)控屢屢成為“空調(diào)”的最主要原因。但這一次，房?jī)r(jià)愈調(diào)愈高的態(tài)勢(shì)已將中央的調(diào)控置于十分尷尬的境地，如何能夠兌現(xiàn)承諾“以民為先”成為本屆政府當(dāng)前的工作重點(diǎn)，新政在這樣的大背景下出臺(tái)，用意自然不言而喻。

　　也有人指出，此次調(diào)控力度可能過猛，可能錯(cuò)殺了部分改善型的有效需求，而且開發(fā)商、投資客受傷不說，銀行同樣面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)，甚至有影響經(jīng)濟(jì)增速的問題。對(duì)此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志認(rèn)為，相較而言，當(dāng)前高房?jī)r(jià)所積累的民怨、金融安全、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等系列問題更突出、更嚴(yán)重、更緊迫。“兩害取其輕，此次‘猛藥’所可能產(chǎn)生的‘副作用’可以暫時(shí)不予以考慮，視具體情況再行微調(diào)。”還有業(yè)內(nèi)人士表示，此次新政已經(jīng)通過“精準(zhǔn)”的差異化信貸，避免了打擊面的擴(kuò)大化，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度波動(dòng)。

　　另外，保障性住房建設(shè)在此輪調(diào)控中的意義顯得非比尋常，因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)除了保民生、平民怨，還可以和商品房建設(shè)一樣帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)投資。根據(jù)住建部本月披露的年度目標(biāo)，2010年我國(guó)將建保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套，各地還要積極發(fā)展公共租賃住房和限價(jià)商品住房。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)年投資額在3000億元以上，如果把建材等上下游產(chǎn)業(yè)加在一起，可拉動(dòng)的投資額還可翻番。

　　巴克萊資本中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究主管、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生就指出：“我們不認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將受到樓市降溫的重大影響，事實(shí)上，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性被夸大了。并且，商品住宅建設(shè)的放緩將可能被政府支持的保障性住房建設(shè)回升所抵消，對(duì)整體投資的影響也是有限的。”(記者 李和裕)