買賣雙方博弈升級　供求關系陷入僵局

　　“地方版”樓市調控政策將出

　　專家稱，與中央精神相違背的地方法規條文將會被清理，不排除采用行政手段

　　新一輪樓市調控政策正在緊鑼密鼓地執行之中。

　　中國銀行上周五宣布，在利率調整方式到期時將根據與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是國內首家宣布擬上調存量貸款利率的銀行，而其他商業銀行漸有馬上跟進之勢。

　　就在同一天，證監會有關部門負責人表示，證監會將采取措施，聯合國土資源部，加強對房地產企業融資的監管。目前已有41家房地產企業融資申請被送到國土部征求意見。證監會將結合國土部審核結果，對房地產企業融資是否符合發行條件進行審核。

　　專家預測，下一階段的調控將集中在房地產稅收政策方面，并提醒新一輪的樓市調控更需要關注影響房地產市場發展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”“短跌長漲”的怪圈。

　　聚焦 1 新房成交量進入冰凍期

　　從14日召開的國務院常務會議出臺四項措施調控房地產，到17日國務院發出通知10項措施遏制部分城市房價過快上漲；中央到各部委都有一系列的具體動作，15日國土資源部公布新一年土地供應計劃，19日住房和城鄉建設部發出通知加強房地產市場監管完善商品住房預售制度……

　　調控政策出臺短短一周的時間內，一線城市普通商品房市場的成交量應聲回落。以北京為例，剛剛過去的一周內二手房網簽套數持續走低。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，4月19日，網上簽約套數為2369套，此后網簽套數便一路下降，24日當天，網上簽約套數僅為149套，跌至一周內的谷底。

　　“最近一周的成交量不到此輪調控政策出臺前的30%至40%。”北京鏈家地產四方景園店的一位業務員對《經濟參考報》記者說，4月17號就像一個分水嶺，“好像突然之間，大家都不著急看房了。”

　　新房的成交量也同樣遭遇了冰凍期。美聯物業研究報告顯示，4月16日至4月22日，北京一手住宅成交套數為2445套，環比前一周下跌了36.5%。同樣的情形也出現在深圳，數據顯示，深圳一手住宅成交套數環比前一周下降了24.4%。

　　價格方面，新政發布一周以來，部分開發商推出折扣促銷，北京通州等區域的個別樓盤打折幅度較大，4000元到5000元的降幅已不讓人驚訝，而即使在南方莊一帶，“二手房的價格也已經普遍下跌1000元到2000元。”上述鏈家地產的業務員稱。

　　美聯物業全國研究中心認為，此次政策限制了跨地區炒房行為，打擊面相當廣，另外，再次提出嚴格查處開發商閑置土地及炒地的行為，對有違法違規的房企不發放新開發項目貸款，暫停其上市、再融資和重大資產重組的行為，這將增大開發商資金周轉壓力，有望打擊開發商捂盤行為，引導房價下調。

　　另據北京中原三級市場研究部預測，北京在5月份二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現，而成交量將減少50%，價格則有望在年內下跌3成。

　　不過，值得注意的是，一系列宏觀調控政策密集出臺后，雖然處于爆發式上漲的北京樓市出現了非常明顯的成交量下滑現象，一手房和二手房成交價格也出現了松動的跡象，但5月份北京市新盤均價仍然創下新高。

　　北京中原市場研究部提供的數據顯示，5月份北京將上市新項目11個，占市場比例僅為22%，近8成為老項目后期開盤。其中，5月整體開盤均價達到了28520元/平方米，相比在4月中上旬北京商品房開盤均價 為21058元/平 方 米 ， 上 漲 了35%，創歷史新高。

　　亞豪機構副總經理高姍告訴《經濟參考報》記者，盡管受到樓市調控政策影響，樓盤銷售速度減慢，但由于開發商手握重金，仍具備短期內力撐房價不落的能力，市場將在一段時間內進入供需博弈的階段。

　　聚焦 2 買賣雙方博弈加劇

　　受已經出臺的調控措施和即將出臺更嚴厲調控措施的預期影響，樓市中買賣雙方的心理正在發生微妙的變化：部分投資客也開始恐慌性拋盤，市場上二手房源逐漸增多；但買房者觀望情緒反而加重，一些已經簽了購房合同的買房者甚至不惜違約。

　　政府調控樓市重拳出臺后，北京、深圳、上海等地開始出現投資客拋盤。據報道，北京北三環一個項目近期出現了大單拋售，一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源，總價近1.3億元，折合平均單價為近4萬/平方米。

　　相關數據顯示，4月15號以后，北京二手房房源新增達到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區、望京、亦莊、大興、昌平等郊區，環比房源上漲幅度更是達到了200%。

　　雖然市場上的房源在增加，但更多的買房者卻重新選擇了觀望。據北京中原三級市場研究部數據顯示，14號以后，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了8成。同時，在回訪的8000個從3月15日登記的購房客戶中，明確表態短期內不再看房的比例達到了75%。

　　北京中原三級市場研究部還發現，在2009年來的北京二手房市場違約中，90%的案例為房主因為房價上漲過快而認為售價過低而違約。而在4月15日以后則非常明顯地出現了買房客戶開始違約的現象。

　　中原地產稱，受一系列調控措施的影響，目前違約協議中客戶違約比例已經達到了70%，預計在5月以后商品房、二手房將迎來一批因為房價下跌不收房、貸款首付籌不夠而造成的違約潮。

　　“樓市正在陷入一個‘量跌價平’的僵局。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，就目前樓市而言，無論是成交量還是價格方面，政策的效果還未完全表現出來。由于調控政策具有一定的滯后性，個人認為5月份以后政策的效果才會更明顯地表現出來。

　　陸騎麟認為，決定今后樓市走向有兩個重要因素。“首先便是政策的執行力度。其次是后續政策的出臺力度，比如近段時間人們討論最多的住房消費稅，就有利于將炒房者手中的住宅釋放出來，進而能在一定程度上改善樓市供求關系。”

　　聚焦 3 “地方版”樓市調控政策將出

　　“下一階段的調控將集中在房地產稅收手段和稅收政策方面的明確預期。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示，相關的政策儲備有關部門應該已經在進行，不過何時推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪樓市調控后市場的進一步變化。

　　“其實國內已經有一些住房消費方面的稅，只要調整一下就可以正式征收了，并不一定非要推出物業稅。關于住房消費稅，最有可能的做法就是找幾個較為典型的一線城市，比如北京、重慶、上海等，作為試點，積累經驗，然后再逐步向全國推廣。”陳國強告訴《經濟參考報》記者。

　　有消息稱，財政部和國稅總局在住房消費稅這一問題上已經有了初步思路，未來將把政策重點放在調整房產稅上，具體做法是將第三套房及三套以上住房定性為經營性住房，以納入房產稅征稅范圍。

　　值得注意的是，“新國十條”還特別指出，地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。專家稱，在未來一段時間，更為細化的區域性樓市調控措施可能將陸續推出，它們將會為下一步的樓市調控增加新的籌碼。

　　陳國強認為，國務院“新國十條”出來以后，地方政府肯定會出臺地方版的樓市調控政策，與國務院的樓市調控相對接，一些與中央精神相違背的法規和條文將會被清理掉，不排除會采取一些行政手段來抑制房價過快上漲。

　　據北京市住建委相關負責人日前透露，“新國十條”出臺后，北京市目前正在研究抑制投資投機性購房的相關政策，很快就將出臺，包括加大差別化信貸、稅收政策執行力度，遏制投機性炒房行為等。其中，購買第二套、第三套房屋將從貸款和許可方面進行限制性規定。當然，“最主要的還是各地如何細化和落實相關政策，比如二套房的界定等等。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說。

　　專家提醒，從國務院歷次樓市調控來看，均出現了調控政策效果不盡如人意的情況。“其中一個原因便是供不應求，如果相關政策能加大土地、住宅的供應量，保持供求平衡，房價就不會出現強烈反彈。”顧云昌說。

　　在他看來，使房地產市場真正穩定下來要給出兩個出路：一是中低收入家庭的住房出路，“在這方面，相關部門的政策信號已經很明顯，只要執行到位，這一目標不難實現。”二是中高收入家庭的財產性收入出路，“政策遏制炒房之后，原來他們用來炒房的資本是否有其他渠道？這就有賴于其他投資渠道的開辟。”

　　此外，新一輪的樓市調控更需要關注影響房地產市場發展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”、“短跌長漲”的怪圈。顧云昌說：“要使調控和改革相結合，在定期的調控之下，進行金融、稅收、土地等方面的長效改革，既要調控到位又要使各項改革逐步到位。”(記者　陳偉　王濤)