二套房貸首付50%以上，加快研究調節房產收益稅，探索“綜合評標”的土地出讓方式，明確保障性住房比例……本月中旬房控新政密集出臺，市場各方博弈激烈：杭州樓市量價齊跌，武漢成交量急劇上漲。這輪被稱為“迄今最嚴”的調控措施將如何改變樓市格局？各方看法不一。

　　信貸“猛藥”能否擊退炒房客？

　　2006年首次啟用房貸措施后，樓市反應立竿見影，5月將房貸首付比例提至30%，商品房價漲幅逐月回落。但從年底開始，一批炒房客“入市”，房價開始新一輪上漲。本輪調控政策提出二套房貸首付不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍，這些信貸“猛藥”，能在多大程度上擊退炒房客？

　　【觀點一】世界華人不動產學會會員李明：這次信貸調控是精準打擊，招招“逼命”。當前七成購房者是投機需求，其中六成是靠貸款炒房。“認房不認貸”的二套房認定標準，三套房貸停發，限制外地人購房，將有效打擊炒房行為。我國人多地少，城鎮化正加速推進，應該長期執行差別化的房貸政策。

　　【觀點二】湘江偉業董事長方明理：房貸新政只在一定程度上抑制了投機需求，但也打擊了部分剛性需求。廣大中等收入階層對首付比例及利率極度敏感，新政使他們改善住房的愿望難以實現。中高端項目四成以上的投資者是一次性付款，對于一些資金充裕的投機者而言，新政只是增加了他們的投機成本，并不會改變盈利本質。

　　【點評】房貸新政無疑將抬高炒房門檻，抑制投機需求。眼下，相關部門還需對一些“暗度陳倉”式的投機加強監管。例如首付提高了，買賣雙方聯袂虛假抬高合同金額以獲得足夠貸款；房貸關閘了，一些人趁鼓勵消費貸款之機，用已有房產抵押申請裝修消費貸款炒房。需要注意的是，有關政策不要誤傷“剛性需求”者，加大首次購房者的負擔。

　　稅收措施將如何出臺？

　　2005年開征二手房交易營業稅，2007年重申土地增值稅清算，是此前樓市調控的主要稅收舉措。加快研究制定“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益”的稅收政策，則是本輪調控新提法之一。具體的稅收措施將以何種方式出現？模擬征收多年的“物業稅”，重慶市提出針對高端商品房擬實行“特別房產稅”，上海等城市正在研究開征“房產保有稅”，成為各方熱議的焦點。

　　【觀點一】華訊商業地產俱樂部顧問高東旭：美國、德國等發達國家征收50%到80%的二套房銷售所得稅，抑制投機效果明顯。抑制投機性消費，是我國當前住宅市場實現平穩增長的關鍵任務。我國住宅領域的稅收政策存在稅種單一、力度薄弱等方面問題，應該在現有營業稅基礎上，開征二套房交易所得稅，重點加大多套房投資收益的稅率。至于物業稅，征收對象應集中在豪宅消費領域。

　　【觀點二】財政部財政科學研究所所長賈康：就目前房地產市場現狀而言，適時在房產保有環節征稅，是當務之急。比如推行物業稅改革就是一個很好的“時間窗口”。改革能增加中小戶型需求比例，減少已建成房屋空置率，促使不動產投資者行為收斂；有利于改革現行“土地財政”。從幾年的模擬征收試點看，開征這一稅種具有可操作性。

　　【點評】在征收高額物業稅和交易所得稅的國家，炒房者獲利甚微，樓市投機難成氣候。開征房地產保有稅被認為是房價調控的“殺手锏”，其征收有可能使樓市投資“無利可圖”。不過，房地產是我國“支柱產業”，房價過快上漲與大幅下跌均不利于經濟發展。本輪調控中，稅收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。

　　住房“雙軌制”還有多遠？

　　高房價下，“蝸居”“人居集裝箱”“膠囊公寓”等新現象層出不窮，專家呼吁建立由政府保障與市場供給并舉的“雙軌制”住房供給體系。在中央強調住房是民生問題、遏制房價過快上漲的背景下，本輪調控只是力度的加大，還是為“雙軌制”的運行奠定基礎？

　　【觀點一】央行貨幣政策委員會委員李稻葵：看待本輪調控，不能只看已出臺的措施，更要看政策出臺背后的推動力量。年輕人對房價的不滿從來沒有這么強烈；中央遏制房價過快上漲的意圖從來沒有這么鮮明。有關土地出讓方式的改善、稅收政策的研究等措施，正在為逐步建立“雙軌制”住房市場體系奠定基礎。

　　【觀點二】高東旭：通過房價的調整和外部政策環境的調節，難以完全解決我國住宅市場體制性缺陷。經適房政策1998年已經出臺，保障性住房建設比例幾年前已提出，結果收效甚微，好的初衷有些只停留在規劃上。建立相應的分類供給體系，打破單一的商品化為主體的市場結構，建立分工協作的“雙軌”體制，是我國房地產市場建設的根本任務，這些靠調控政策是難以解決的。當前，住房保障法尚未出臺，相關的制度體系還未建立，談“雙軌制”還為時尚早。

　　【點評】從已經出臺的措施看，有些仍屬于權宜之策。近期有關“基本住房保障法”已開始征求意見的消息，以及重慶市2000萬平方米公租房建設規劃的公布，令公眾看到了住房“雙軌制”端倪。

　　重拳之下房價走向何方？

　　我國房價自2003年以來持續上漲，數輪調控使房價在一定時間內趨于平穩或下滑，但隨后又啟動新一輪上漲。那么，本輪調控將在多大程度上改變房價走勢？

　　【觀點一】SOHO中國董事長潘石屹：房價被打下去的可能性不大。首先，開發商資金充裕，七成房地產上市公司現金流超過100億元。其次，調控措施落實難度大，例如在房地產保有環節征稅涉及多方利益博弈，決策和實施難度不可低估。再次，土地由地方政府壟斷供應，新政策只提探索新的轉讓方式，沒提改變土地供應主體。

　　【觀點二】深圳大學國際金融所所長國世平：相比較而言，公眾對加息等貨幣政策不太敏感，對稅收政策則反應強烈。這次國務院明確提出發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，稅收政策一旦出臺，房價下跌局勢就會形成，直至房價回歸理性，但調控政策關鍵在于堅持。

　　【點評】確保居者有其屋，是住房政策的第一要務；遏制投機調控房價，是短期內平衡供需的手段之一。目前，房價漲勢已有所緩和，市場觀望情緒明顯，隨著后續配套措施的出臺，“遏制房價過快上漲”的目標有望實現。當務之急是抓緊建立住房保障體系，不斷增加住房供給，這比討論樓市“拐點”是否到來更有價值。(任芳、葉建平)