房地產和經濟發展的根本目標理應是為了滿足人們的真實居住需要和物質生活需求,但近些年國內的房地產市場已經嚴重偏離了這一目標,越來越成為投機者炒作的天堂、發展商獲取暴利的途徑、地方政府財政收入的來源以及GDP增長的數據。

　　中國平均房價從2003年的2456元/平方米急速上升到2009年的4695元/平方米,2010年2月份全國平均房價同比上漲10.9%,不到7年的時間,房價就翻了一倍以上,一線城市更是漲了三倍以上。廣大市民的收入遠遠趕不上房價增長的速度,房地產市場已經將普通消費者遠遠拋離在外,高昂的房價成為絕大多數國民的心中之痛,房地產市場成為經濟畸形的病理標本。病態的房地產市場帶來以下危害:

　　畸高的房價導致巨大的資源浪費

　　畸高的房價決非是供不應求的結果,而是源于大量的囤積和炒作。根據中國社科院數據,全國660多個城市共有閑置房6540萬套間,在建房有1250萬套間,如果以每套間3人居住的話,閑置房和在建房相加共有7790萬套,可供2.6億人口居住。而按目前中國城市化率45%計算,城鎮人口也僅為5.85億,閑置率可達到40%以上。7790萬套按每套90平方米計算,資產總額可達32萬億元,幾乎相當于2009年全國GDP總量的資產處于閑置和浪費狀態。中國每年消費的鋼材和水泥是世界之最,也制造了最多的建筑垃圾。

　　高房價不利于拉動內需消費

　　高昂的房價加大了城市居民的居住成本,減少了居民的社會福利,不利于拉動內需消費。據中國社科院的《經濟藍皮書》,當前有85%的中國家庭買不起住房。由于供房使廣大購房者淪為房奴,許多家庭的房貸占其總收入的50%以上,成為沉重的經濟負擔,同時對其他消費造成擠出效應。研究數據表明,居民在房地產方面的投資對GDP的貢獻每增加1%,相應的消費貢獻將減少0.28%,這是中國內需不足的重要原因。房價和名義上GDP的增長,并未給人民帶來實際的好處,反而加大了社會的痛苦指數。

　　投機暴富造成嚴重的社會不公

　　近年來,在中國的首富排行榜中,來自房地產業的占到40%以上。目前進入房地產市場者,大部分源于投機和投資需求。大量的投機者通過房地產一夜暴富,其投機獲益遠勝于任何其他投資和興辦實業。房地產暴利本質上是對普通居民的一種掠奪。僅以2009年為例,根據國土資源部數據,房價同比上漲24%,在一線城市有的高達100%,而銀行一年期存款利率僅為2.4%；炒房實際上是利用普通公民廉價的資金成本獲取了高額利潤,而目前銀行的利息居然趕不上CPI上漲的速度。這種游戲使富者愈富,貧者愈貧。近年來,中國的基尼系數連年走高。根據去年亞洲開發銀行的研究報告,在22個納入亞行研究范圍的國家中,在中國收入最高的20%人口的平均收入與收入最低的20%人口的平均收入的比率是11倍,高出其他國家一大截。中國的基尼系數已經遠遠超過國際公認警戒線0.4的水平。

　　房地產的虛假繁榮無助于產業發展和升級

　　畸形的房地產市場扭曲了社會資源的配置,降低了中國的國際競爭力。在高企的房價剌激下,近年來,大量的資金涌入房地產市場,無論是民企還是央企,不論是否主業,掀起一場全民炒房的熱潮。2009年全國房地產的開發投資占全社會固定資產投資的16.1%,占用了大量的社會資源。從根本上說,房地產是低技術產業,沒有任何國家是依靠房地產業來提高國際競爭力的。房地產的虛假繁榮,無助于中國的產業發展和升級。

　　畸形的房地產市場不斷積累金融泡沫和風險

　　綜合目前中國房地產的閑置率、房價收入比及租售比,房地產市場的泡沫已相當嚴重。《福布斯》評出七大近在眼前的金融泡沫,中國的房地產市場位居第二。從歷史經驗教訓看,1993年日本房地產業全面崩潰,企業紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達6000億美元；香港房地產在1997年10月至2003年7月間經歷了長達68個月的泡沫破裂,整體樓價累積跌幅高達65%；美國房地產市場導致金融危機的前鑒不遠,我們必須引以為戒。一旦泡沫破裂,中國經濟將受到嚴重打擊。

　　使房價回歸到與社會大眾收入相稱的合理水平

　　從2003年以來,為調控國內的房地產市場,政府出臺了各種措施,但客觀地說,并沒有達到預期的效果,反而陷入越調控越上漲的怪圈之中。究其原因,是對房地產調控沒有痛下決心,出于對GDP數據、地方政府財政收入及銀行金融風險的考慮。甚至有的調控是南轅北轍,2008年在房價尚未調整到位的情況下,又匆忙出臺了刺激房地產的政策,導致房地產市場再次瘋狂飆升,使房地產的泡沫越吹越大。房地產市場越來越遠離市民大眾的真實需求,房地產發展背離了“以人為本”的目標,成為投機者的樂園和腐敗的溫床。

　　此次中央開始新的調控,旨在抑制房地產投機。但在我看來,僅僅抑制房地產投機是遠遠不夠的,而政策目標也不能僅僅是抑制過快上漲的房價,而是應當嚴厲打擊房地產投機,讓房價大幅度降下來,使其回歸到與社會大眾收入相稱的合理水平,讓普通大眾能買得起房。而地方政府不再是搞土地財政,投機者絕跡,發展商也不再暴利。如此,中國的經濟才能正常發展。國際上有許多調控房地產的成功經驗和政策,如征收房地產稅和閑置稅等可以借鑒。只要真正建立和施行“以人為本”的理念,房地產市場肯定能調控下來。(作者：鄭奮明 廣東省社會科學院科學發展與公共政策研究中心主任、研究員）