今年國家對房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)調(diào)控新政以來，關(guān)注、猜測、預(yù)言者不斷。不少人把本輪調(diào)控的走勢與前兩次調(diào)控進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)性的類推，期望著不久會有新一輪反彈。甚至有人推測：今年四季度上海房產(chǎn)市場會回暖。

　　我認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場“變臉”成定局，市場價格總體下行趨勢有可能成為市場“拐點(diǎn)”。

　　從調(diào)控政策的深入來看“國十一條”以后，中央及地方正以金融、稅收等有效手段，逐步凸現(xiàn)本輪調(diào)控的決心，并越來越深入市場，目的是抑制投資、打擊投機(jī)、打壓房價。近期關(guān)于土地增值稅預(yù)征比例提高、二套房清晰界定、放貸比例、利率提高等方案的推出以及房產(chǎn)稅的信號，都體現(xiàn)出“國十一條”后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的逐步深入，并直接影響到后期房地產(chǎn)市場的價格變化，甚至產(chǎn)生對房地產(chǎn)業(yè)總體格局的影響。可以預(yù)計(jì)，與“國十一條”相匹配的其它有關(guān)政策在后續(xù)似有推出的可能性。

　　從市場流量來看，本輪政策推出后，雖然近兩個月來，從市場成交的直接價格變化來看似較平靜，但“流量決定價格”的前奏已經(jīng)出現(xiàn)。上月，上海商品房成交創(chuàng)近六年來市場新低，已說明買賣雙方處于強(qiáng)烈觀望期。成交流量的嚴(yán)重萎縮，并非是國家調(diào)控房價的目的，但觀望不久，必會影響到市場價格。相信，這種市場低成交格局持續(xù)在六、七月份中出現(xiàn)，八、九月中會導(dǎo)致市場成交價“變臉”。

　　從心態(tài)來看。買賣雙方面對調(diào)控后市場發(fā)生的前期效應(yīng)，心態(tài)各不相同。買方持幣觀望的目的是期待房價下跌，而且不是小跌入市。所謂的剛性需求，也不會急于在政策調(diào)控和市場走勢并不明朗的時期入市，所以買方處于持幣、待購、觀望的有利地位。賣方處于觀望價格走勢、期待調(diào)控政策平穩(wěn)、甚至夢想市場反彈。從五月份新盤開盤嚴(yán)重減量可以看出，開發(fā)商在壓庫等待。雖然恒大地產(chǎn)打折風(fēng)沒有引起市場降價風(fēng)，但隨著市場成交量的萎縮，上市公司因?yàn)槟陜?nèi)計(jì)劃要求及部分資金流短缺，房產(chǎn)企業(yè)勢必會先期促銷，必導(dǎo)致市場價格下滑。房地產(chǎn)企業(yè)價格同盟的可能性不復(fù)存在。

　　因此可以預(yù)測，今年的二季度市場觀望、流量下挫，三季度價格動蕩、流量萎縮，四季度促銷拉動價格下行的走勢已難以改變。多種信息合成的走勢表明：房地產(chǎn)市場價格年內(nèi)總體下行15-20%的走勢已難改變。期待市場快速回暖、價格反彈可能僅僅是賣方市場的自我安慰。文/ 許仰東