抑制房價物業(yè)稅才是根本

　　房價開始不同程度地回落了，這是令人欣喜的一面。但仔細分析，大多只是漲幅回落或環(huán)比回落，并非大多數(shù)人所期盼的真正意義上的房價下降。據(jù)此判斷房價拐點，我尚不敢有此樂觀。

　　實際上，各種房價新政策作用，恐怕只是“強迫”房價回歸市場，從根本上杜絕房價由開發(fā)商單方面說了算的局面，這無疑是正確的。但房價回歸市場就會出現(xiàn)人們普遍期盼的房價下降嗎？盡管得出結(jié)論可能需要一些筆墨，但有一點應先明確：“回歸市場”與“房價下降”，不是兩個對等的概念。“回歸市場”是說，價格應有交易雙方來定，而不是單方；而大多數(shù)人心中的“房價下降”，則是指房價絕對值下降到普遍能夠接受(或者具體些說是“買得起”)的水平上。這兩者有著本質(zhì)區(qū)別，房價能不能降到你買得起的水平，取決于交易雙方的預期，而非單純的房價市場化。因此，要想進一步抑制房價，還需后續(xù)手段。

　　從目前已可見的后續(xù)手段看，大致有兩個：繼續(xù)加大“經(jīng)適房”力度，大力開發(fā)“廉租房”。而其背后的潛臺詞也只有一句話：增加房屋供給，以此抑制房價。在我看來，這兩項措施，可以“讓更多人住上房”，但抑制房價則沒有可能。

　　住房是一項已至少失去了大半商品屬性的東西，因此其價格與供求沒有必然關(guān)系，這一點我已在以前的專欄中闡述過多次。如果實在覺得不可思議，不妨來看這樣一個常見現(xiàn)象：很多人看到城市中一天天密集起來的高樓暗暗竊喜，這么多的房子將來誰住呀，看著吧，遲早有一天要降價。可幾年過去了，那些自蓋起來就幾乎沒人住過的房子還不是照樣漲價嗎？如果供給增大真能像經(jīng)濟學說的那樣“迫使”價格下降的話，也許用不著在這討論什么房價問題了，中國的房價早就隨著雨后春筍般涌現(xiàn)出的高樓大廈給打壓下去了，哪里還會有今日房價之憂呢？

　　既然住房的商品屬性已淡化，那它又該有什么屬性呢？當然是資產(chǎn)，而且還不是一般的資產(chǎn)。從金融學角度看，房屋所有權(quán)實際上是一項實物期權(quán)，一項可以從當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展中獲取收益的買方期權(quán)，這份權(quán)利的標的物就是房屋及所使用的土地可以分得的經(jīng)濟體價值的占比。一個地區(qū)的經(jīng)濟越發(fā)達，房屋及土地可獲得的價值就越高。

　　有人認為北京等地房價高是由于所謂的“獨特性”，其實不對，我們所居住的這個星球上任何一個地點，都是獨一無二的。遠的不說，廣西桂林，其秀麗山水可謂世界聞名而且獨特吧，但那里的房價就比北京低，甚至不如廣州、深圳這樣景色遠不如桂林的地方。什么原因？還不是經(jīng)濟發(fā)達水平嗎，這和什么獨特性無關(guān)。

　　既然房價是經(jīng)濟發(fā)達水平的函數(shù)，那么，即使房價回歸市場，我們?nèi)钥赡苊鎸Ψ績r地區(qū)差異以及房價在某些地區(qū)可能依然走高這兩種現(xiàn)象。如果房價繼續(xù)高位運行，現(xiàn)行的政策恐怕就無力抑制了，房價已市場化了，現(xiàn)有政策又能奈幾何？此時唯一的方法就是征收物業(yè)稅。為何說唯一呢？因為，既然住房是經(jīng)濟發(fā)達程度的買方期權(quán)，那抑制期權(quán)當前價格只有兩種手段，一是抑制投資者對經(jīng)濟發(fā)展的預期，但除非市場真的不看好經(jīng)濟了，否則是沒有能力抑制大家對經(jīng)濟向好的預期；二是迫使期權(quán)的標的物向外分紅，就好比一只分紅的股票的買方期權(quán)價值必然低于不分紅的股票買權(quán)一樣，而這才是可做的。

　　向二套房(包括二套以上)征收物業(yè)稅，實際上就是讓“房地產(chǎn)(從地方經(jīng)濟)獲益”這只股票向外分紅，如果其所有者還想獲得與沒分紅前一樣多的收益的話，就必須要在期初先投入一筆與未來分紅等值的資金，然后再組合上那項買權(quán)方可，與不分紅時相比，這顯然不劃算的，因此這項期權(quán)(即住房)就不如原先有價值了，價格當然也就下來了。有個例子很能說明問題，哈爾濱的房價比上海低，除了經(jīng)濟發(fā)達程度外，哈爾濱的住房每年都要按面積繳納包燒費(無論住否)，實際上是一種變相的分紅，而上海不用。也就是說，即使哈爾濱經(jīng)濟發(fā)達程度與上海持平，其房價也必然低于上海。

　　但遺憾的是，現(xiàn)在住房不但不向外分紅，甚至還能獲得分紅，就是房租。由于房地產(chǎn)熱到了已無人考慮折舊的程度，因此把閑置的房子租出去不但不影響將來住房出售時的價值，還會在存續(xù)期獲得租金，房地產(chǎn)投資者何樂不為呢？于是，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的價值不降反升——至少在理論上——是講得通的。

　　拓展經(jīng)適房也好，開發(fā)廉租房也罷，甚至包括對房租征稅，充其量只能讓住房獲得的分紅少一些而已，但并不能“消滅”，更不可能讓它向外分紅。因此，這些做法均未觸及房價的要害，何談進一步抑制房價？

　　有些學者明確反對物業(yè)稅，甚至有個別學者稱：物業(yè)稅將令百姓妻離子散(指將會有人為規(guī)避二套房界定而離婚)。我沒有研究過“幸福經(jīng)濟學”，但我知道，如果有人認為獲得經(jīng)濟財富比維持婚姻更重要的話，那就只能說明兩點：要么是這樣的婚姻根本就不值得維持，要么是這樣的投資者根本就不值得同情。用這樣的借口阻撓物業(yè)稅，豈不貽笑后人？

　　(田 立 作者系哈爾濱商業(yè)大學金融學院金融工程研究所所長）