2009年春節過后，全國許多城市的樓市都有不同程度的銷售回暖，然而相關數據顯示，絕大部分成交量都來自剛性自住需求，且以90平方米以下的中小戶型居多，改善型大戶型銷售平淡，投資客寥寥無幾。由此可以看出，樓市呈現的這一輪“購房井噴”，主要是隨著房價逐漸走低，自2007、2008年高房價條件下被抑制的真實住房消費需求得到釋放的結果。

　　因此有業內人士提出，樓市在經歷了近4個月的“小陽春”之后，剛性需求即將釋放殆盡，下半年房地產能否延續火熱局面，還要看改善型住房能否成為購房熱點。為此，已經有開發商已經把目光瞄向了用于滿足消費者更高居住需求的改善型大戶型上，預備通過各種促銷手段搶占市場先機。

　　那么，改善型住房能成為開發商延續火爆銷售的一根救命稻草嗎？能成為繼中小戶型之后的下一個購房熱點嗎？

　　啟動改善型住房勢在必行

　　濟南市統計局發布的統計數據顯示，一季度濟南市90平方米以下住宅銷售面積為7.4萬平方米，同比增長272.8%，占全部住宅銷售面積的14.2%，上升了9.3個百分點。數據進一步顯示了這一輪“小陽春”的出現中小戶型功不可沒，剛性需求是市場銷售的中堅力量。從單獨的樓盤銷售也能看出這一現象，2009年魯能領秀城推出了以94、97平米戶型為主打的UP青年街區，從推向市場開始就受到了新婚一族的熱捧，銷售一路火爆，曾創下單月銷售302套的佳績。

　　但是面對如此火熱局勢，不少業內人士對市場走勢依然不樂觀：隨著自住型剛性需求的逐步釋放，如果改善型需求沒能跟上，以及投資性需求持續冰凍，那么樓市依然不可能徹底擺脫低迷之勢，后市不容樂觀。

　　中國房地產商會副秘書長黃嵐：“今年以來房產交易量都有大幅增長，用‘小陽春’來解釋還不準確，應該叫‘購房井噴’，這是政策、市場調整的綜合效應導致的結果，是一年庫存的需求造成的，這個需求在今年第三季度將釋放殆盡。因此僅僅靠剛性需求來維系樓市‘春天’，是很困難的。”

　　濟南陽光壹佰營銷負責人：“判斷房地產是否真正回暖，要看改善型住房的需求能否徹底解放。中小戶型銷售火爆并不代表樓市已經走上回暖軌道，只有面積比較大、總價比較高的大戶型的銷售量提上去，才能真正稱得上樓市回暖了。”

　　不少業內人士持有相同觀點，在目前的市場形勢之下，僅靠剛性需求很難構成市場轉變的推力，難以扭轉房地產的整體局面。社會中產階層的改善型住房需求才是當前住房消費的主力，要想讓房地產業活起來，必須激活改善型住房。正如中齊地產營銷負責人所說：“上半年剛性需求基本釋放完畢，目前啟動改善型住房勢在必行。”

　　市場需求潛力大

　　從“生存需求”轉向“舒適需求”，改善型購房者多為二次置業甚至多次置業者，具有較強的購買能力，其置業的主要目的是為了改善居住條件，提高生活質量。黃嵐稱，改善型需求潛在的量很大，向來住房改善型需求的人都是購房主力。

　　拆遷、升級置業甚至部分結婚者構成了改善型住房的需求市場。濟南正處在城市大建設時期，大明湖擴建工程、棚戶區改造、小清河改造、西客站建設以及多條道路的拓寬等，涌現出大量的拆遷戶，構成了龐大的改善型住房需求群體。僅棚戶區改造拆遷建筑面積460萬平方米，使受益群眾6.8萬戶、18.6萬人。同時，省城相當一部分居民持有的住房，年代已經很久遠了，其改善自身居住條件的愿望最為迫切。另外，還有因原有住房面積太小，戶型不合理，社區環境不夠好，物業服務不到位，子女上學，照顧老人等等原因，需要再次置業改善居住條件的，同樣占到相當的比例。

　　所以改善型需求的釋放程度影響著房地產市場能否真正回暖。

　　也有業內人士認為：“改善型住房”的主要購買者大都是已有住房的人，對他們來說，房子在一定的條件下是可買可不買的。因此，對于這部分人來說，是可以等待最佳購房時機的。如果房價還沒有達到其支付能力的水平，他們是不會輕易進入房地產市場的，房價以及優惠程度成為他們出手的關鍵。如果房價合適，也會有中小戶型的置業者加入到改善型住房需求的行列。

　　因此對于改善型住房，有專家認為不要貿然漲價！

　　開發商開搶改善型住房“蛋糕”

　　目前，改善型住房需求已經累計到一定的層面，中央出臺的房貸新政中，將“改善型住房”從二次置業中剝離出來，與“投資性需求”加以區別對待，已表明對這部分需求的支持和重視。

　　據悉，去年年底成都市政府就出臺了支持改善型住房銷售的“救市”新政：購買改善型住房者不僅可享受首付兩成、貸款利率下限擴大為貸款基準利率0.7倍等多重優惠，還對改善型住房進行了較為寬松的界定……

　　一方面政府對改善型住房需求市場的支持，另一方面海爾綠城、東山墅、名士豪庭以及中海·紫御東郡別墅區等針對改善型購房者的樓盤相繼火爆銷售甚至逆勢漲價，都在傳遞一種“信號”：改善型住房市場在逐步復蘇。嗅覺敏銳的開發商悄然改變產品推出策略，開始啟動改善型產品銷售。

　　近期，中齊地產針對改善型住房市場推出了“城市親情兩代居”的產品，提出了“親情責任家庭觀念”的購房理念。魯能領秀城繼隨行就市推出了中小戶型UP街區之后，針對高端市場的漫山香墅也在本月正式大規模啟動。為了迎合改善型住房的需求，開發商不僅快速推出產品，還提出了不少新的置業理念。搶占改善型住房市場，開發商已開始行動。

　　中齊地產負責人：“有感于濟南的改善型需求市場悄然啟動，針對這一改善置業需求，中齊地產攜旗下項目未來城，推出了定位于改善型需求的三室產品，提出親情兩代居的置業概念。‘城市親情兩代居’是指為滿足父母為照顧孩子住在一起、父母為照顧家庭第三代的三代同堂以及子女贍養年事已高的父母而同居的住房需求提出的。”

　　漫山香墅是一種“3+x”的類別墅高端住宅，提出了非經驗主義住宅的概念，同樣是為了滿足改善型置業者對居住環境、戶型、品質的升級需求。

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　　2008年10月，中央在出臺的房貸新政中首次提到“改善型普通自住房”的概念，稱“金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%”。通知中還指出，“改善型住房”是指“第二次置業、但是家庭人均住宅面積低于當地平均水平以下的住宅”。“改善型住房”屬于二次置業，但二次置業并不都是“改善型住房”，其中還包含部分投資性需求。對于“改善型住房”來說，其二次置業的目的仍然是為了自住，是為了改善現有的住房條件，而非投資或炒賣，因此國家才在抑制樓市投資性需求的同時，從信貸政策上給予“改善型住房”與“首次置業”同等的優惠條件。