如果足夠細心觀察廣州樓市目前的營銷狀況，很容易有一個感覺：廣州樓市失去了主題。

　　確實，在很長一段時間以來，廣州樓市的營銷基本都是主題鮮明，在低迷時期，基本都是價格策略；在樓市上升期，營銷主題稍微繁復一些，但也不外是產品策略、品牌策略、渠道策略……現在，廣州樓市既有樓市低迷時期的價格策略，也有樓市上升期的產品策略、品牌策略等。此外，一些樓盤陷入了“不道德”營銷傳言，也說明了廣州樓市營銷的迷失。

　　“營銷失去鮮明主題、營銷有“不道德”傳言，說明市場走勢未明”，某港資房企營銷負責人這樣分析，“這正是廣州目前樓市的真實寫照。”

　　迷失表象一：

　　營銷主題不鮮明

　　在今年第一季度，廣州樓市的營銷主題仍然鮮明，就是價格策略，以價格換取成交，達到更大程度回籠資金的目的。

　　但看著第一季度成交的不斷上升，特別部分區域樓盤，部分開發商的成交日益旺盛，日光、夜光盤不斷出現，部分開發商的心態開始發生變化：開始降低價格策略甚至取消價格策略，開始轉向產品策略、品牌策略，原先的優惠、降價逐步不見了，取而代之的是開始逐步提升的樓價。特別是進入5月份，該類型開發商的比例越來越大，從天河的珠江新城到越秀區，從荔灣區到越秀區……“現在連一些不知名的開發商，開盤時定價也敢比周邊樓盤高出一兩成。”業內人士吳定金透露說。

　　畢竟，營銷策略轉變的只能是銷售旺盛的中心城區樓盤，近郊的樓盤一方面供應量大，另一方面成交也沒有中心城區的火熱，所以仍以價格策略為主。例如在“五一”期間，廣園東一帶樓盤價格幾乎沒有變化，主流洋房的售價仍在三四千元之間。某一樓盤甚至借著“五一”檔期，將樓價大幅下調以促銷。

　　除了價格的轉變，開發商在推盤節奏方面也開始出現分化。2、3月份前，中心城區的樓盤也好，郊區樓盤也好，開盤前都有漫長的儲客期，像易豐大廈這樣的樓盤，儲客期甚至有半年多時間。只有等樓盤登記人數遠超所推貨量了，才敢正式公開發售。3月份以來，中心城區一些樓盤，推貨節奏不斷加快，像保利中環廣場、東方新世界等暢銷樓盤，幾乎拿到預售證即公開發售。當然，目前還是長期儲客的樓盤為多，不過加快推盤節奏的項目正在增加中。

　　“只有明確走向的市場，才會出現營銷主題鮮明的情況，”珠江新城某樓盤營銷負責人說，營銷主題不鮮明，說明大家對市場走勢的判斷不統一。“雖然現在開發商都在猛說樓市反彈，其實從營銷可以看出，部分開發商還是擔心這種反彈力度有限。”

　　迷失表象二：

　　“不道德”營銷傳言四起

　　早在3月各個城市樓市出現小陽春時，深圳的業內人士判斷說小陽春有“水分”。原因？就是部分暢銷樓盤出現較大面積的退房現象。及后，這種傳言愈演愈烈，從深圳到上海到北京，都有這樣的消息傳出。只是在廣州還沒多見這樣的消息，因為廣州樓盤的退房率并沒有突然飆升。

　　正如俗話所說，人在江湖漂，那能不挨刀。終于，“不道德營銷”開始襲擊廣州樓市。據媒體報道，廣州樓盤“五一”期間的人氣，是由開發商雇傭民工所營造的，真實要買房的市民，遠遠沒有現場排隊的多。

　　正所謂無風不起浪，傳言所涉及的樓盤，有沒有涉及“不道德”營銷誰也說不清，只有等到樓盤最終簽約數公布之后才能知道。但有沒有樓盤進行這樣的“不道德”營銷？那幾乎是肯定的。

　　在市場穩定期，各種傳言會很少。只有當市場處于變局期，才會有各種流言傳出。“各種不道德營銷的傳言四起，再一次說明廣州樓市處于變動中。”業內人士這樣告訴記者。

　　迷失表象三：

　　營銷失新意

　　比照其它行業，當營銷主題不鮮明時，正是各種營銷新意頻出的時期。但在近期樓市，找不到這樣的跡象。價格策略也好，品牌策略、產品策略也罷，開發商現在擺出的各種營銷，都是廣州市民所耳熟能詳的方式，甚至于連不道德營銷，也是拾過去的牙慧而已。

　　業內很多專家都這樣告訴過記者，隨著市場的發展承受，樓市營銷要出新意越來越難。但難并不等于沒有。沒有一點新意的營銷市場，只能說明營銷仍處于迷失期。