國(guó)務(wù)院日前公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

　　對(duì)此消息，市場(chǎng)各方反應(yīng)各異：開發(fā)商喜了，資金上可以稍舒口氣；購(gòu)房者喜憂有別，既希望此舉能增加供應(yīng)、刺激競(jìng)爭(zhēng)、降低房?jī)r(jià)，也擔(dān)心資金無(wú)虞的開發(fā)商更有了漲價(jià)的底氣；銀行也是顧慮不少，擔(dān)心市場(chǎng)波動(dòng)增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　資本金比例下調(diào)，將會(huì)促進(jìn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)，加快建設(shè)速度。而目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響首先在地產(chǎn)股反映出來。受此消息帶動(dòng)，地產(chǎn)板塊全線上漲，萬(wàn)科漲幅近4%，金地、保利、泛海、招商、金融街等主流地產(chǎn)股全線飆升，金地集團(tuán)更是大漲5%以上。

　　另外，市場(chǎng)的一大變化是，入市樓盤增加，價(jià)格有所上漲。已有消息，北京6月份大約有43個(gè)項(xiàng)目入市交易，其中純新盤多達(dá)13個(gè)。另外，新推樓盤中多個(gè)提價(jià)幅度明顯。漲幅均在1000元／平方米以上。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，此次分別調(diào)整房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例5%-15%，理論上意味著可以釋放出1500-4500億元的資金。由于政策的實(shí)施效果有一定的滯后性，它對(duì)于房地產(chǎn)投資的促進(jìn)效應(yīng)將在約一個(gè)季度的時(shí)間后明顯顯現(xiàn)，這個(gè)時(shí)間窗恰恰與開發(fā)商今年下半年拿地的時(shí)間窗重合——開發(fā)商持續(xù)了一年半時(shí)間的購(gòu)地空檔，將在財(cái)務(wù)報(bào)表的壓力下填補(bǔ)，經(jīng)過謹(jǐn)慎試探，2009年開發(fā)商拿地高潮將于三季度末陸續(xù)呈現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)投資的恢復(fù)性增長(zhǎng)將開始于今年三季度至四季度。如果三四季度房地產(chǎn)投資的增速恢復(fù)情況良好，則2009年全年房地產(chǎn)投資的增幅有望接近10%。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資增幅的加快，對(duì)今年GDP保持8%的增長(zhǎng)，將起到“護(hù)航”作用。

　　今年2月至4月，樓市成交量爆發(fā)性增長(zhǎng)，住房消費(fèi)強(qiáng)勁恢復(fù)，但房地產(chǎn)投資依舊低迷，房屋新開工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，開發(fā)商購(gòu)地意愿不足。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，較2007年的25280億元同比增長(zhǎng)20.9%，但增幅回落近10%。今年1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長(zhǎng)12.4%，增幅比1-3月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落13.0個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積2.78億平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　相比于開發(fā)商的一片叫好，購(gòu)房者的心態(tài)可謂喜憂各異。打算下半年買房的上海市民姚紅光說，房地產(chǎn)投資門檻低了，就可能吸引更多開發(fā)商增加投資，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度；房源增多以后，即使有個(gè)別開發(fā)商“捂盤”也不怕。他選擇繼續(xù)觀望，“希望房?jī)r(jià)能適當(dāng)降低”。

　　不過，在上海白領(lǐng)姜琨看來，這樣的想法是一廂情愿。她說，今年一季度“小陽(yáng)春”時(shí)，一些開發(fā)商就是因?yàn)橘Y金有問題，挺不下去了，才選擇降價(jià)銷售。

　　而現(xiàn)在項(xiàng)目資本金比例降了這么多，開發(fā)商的直接成本明顯降低，逃過一劫的他們又多了漲價(jià)的“底氣”。

　　某知名網(wǎng)站新進(jìn)行的調(diào)查顯示，有18%的被調(diào)查者認(rèn)為降低項(xiàng)目資本金比例將“使房企間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，促使房?jī)r(jià)下降”，有73%的人認(rèn)為這將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解，房?jī)r(jià)上漲”。

　　今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的閘門有所松動(dòng)，特別是大型品牌開發(fā)商得到銀行的融資支持，各大上市銀行披露的一季報(bào)也顯示，房地產(chǎn)貸款增速有所提高。

　　一些銀行人士進(jìn)而擔(dān)心，此次房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金門檻降低，是把開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，一旦市場(chǎng)波動(dòng)，銀行將承擔(dān)巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。“降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑大大提高。就像個(gè)人住房按揭，首付比例越低，違約風(fēng)險(xiǎn)越大。”一位不愿透露姓名的銀行界人士說。多家銀行對(duì)記者表示，資本金比例降低并不意味著銀行就會(huì)放開閘門，房地產(chǎn)授信仍是銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的高壓區(qū)。

　　交通銀行研究員唐建偉則認(rèn)為，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)有所增加；但另一方面，房地產(chǎn)資本金比例降低，有利于推動(dòng)企業(yè)加快投資開發(fā)力度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，活躍交易，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。“今年以來樓市交易回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，銀行承擔(dān)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)反而有所降低。”數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量整體呈現(xiàn)平穩(wěn)可控態(tài)勢(shì)。3月末，上海銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款余額比上月減少2.1億元，不良貸款率為1.03%，較上月下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，低于同期銀行業(yè)機(jī)構(gòu)總體不良貸款率1.54%的水平。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率為1.63%，比上月下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。