5月北京樓市成交量出現全面下滑，面對高企的房價，撬動起三四月份瘋狂成交量的自住型買家開始重返觀望態勢，但與此同時，樓市部分項目卻出現了投資客活躍的身影。不僅有項目出現三成以上的投資型購買，而且有個別項目出現整層、成批量購買。業內專家指出，受產品定位和產品結構方面的優勢影響，個別項目出現較大比重的投資型購買并不能說明投資型需求全面復蘇，而且受宏觀經濟面影響，樓市仍處于調整期，此時投資需謹慎。

　　多個項目投資客超三成

　　5月初，就有傳言某項目出現神秘大買家，4個人買了6層樓。近日，傳言被核實，該項目就是位于望京地區的方恒國際中心。

　　“全部是整層購買，最多的投資者一次性購買了2層。4月份下旬投資者和我們談判整層購買，5月初簽訂的購買合同。”方恒國際中心有關負責人告訴記者。據了解，這四位大買家均為外地投資者，共購買88套房子，整購金額上億元。

　　6層的整售大單，讓方恒國際中心迅速完成年初制定的銷售任務，目前價格從春節后的12800元/平方米提到了14800元/平方米。

　　無獨有偶，據記者了解，近兩個月，高頻率出現投資客身影的項目還有金隅·可樂+、金泉時代、復地國際公寓、潤楓嘉尚等項目，甚至有別墅項目也出現比例頗高的投資客。

　　據亞豪機構副總經理高姍介紹，亞豪機構代理的金隅·可樂+、金泉時代兩項目，投資客的比例約占到三成以上，投資客的占比雖然并未達到06、07年市場高峰期的水平，但也比08年樓市低迷期有所回升。

　　記者了解到，金泉時代一期認購的468套物業中，有40%是購買了多套物業的，其中5%是購買了4套以上的。“購買多套物業的客戶絕大多數是投資客”。

　　只是少數人在行動

　　面對這些大手筆成交，有業內人士認為這說明由于看好未來樓市，投資型需求開始紛紛入場。此前，業內多數的觀點認為，經過前4個月的釋放，剛性需求基本會釋放完畢。有專家認為，目前支撐樓市熱銷的已經從單純的剛性需求，過渡到剛性需求、改善性需求及投資性需求三方共存的局面。其中后兩者的需求目前成為樓市需求的主力。

　　有業內人士認為，目前投資客已經入市了，樓市成交量大幅回升，如果光靠自住型買家的話，肯定不能支持這么大的量，自住型買家對價格非常敏感，中心區樓價門檻高，很多都是高端物業，那就注定是投資型需求。再者很多的投資者也認為樓市已經見底，樓價下調的空間不大，因此入市踴躍。方恒國際中心等項目出現的投資者都基本是建立在這樣認可的基礎上。

　　但北京易居房地產研究所副所長牟增彬并不這么看。他認為目前僅僅是投資客蠢蠢欲動的時候，雖然目前個別樓盤出現了投資者的身影，但仍舊是少數投資客在行動，他們還暫時無法對市場形成影響。目前樓市仍處于調整期，如果真的想投資房產，則需要對其投資的樓盤進行合理的評定和選擇。“如果投資的話，應該謹慎入市。”

　　值得注意的是，目前記者了解到的投資客比較集中的樓盤多為酒店式公寓項目，這些項目或者占據良好的區域位置，或者位于地鐵站附近，普遍具有面積小、總價低、租金回報較高的特點。此類項目歷來是穩健性投資客重點關注項目。在當下樓市剛開始恢復元氣時，此類項目最先集中出現投資客并不為怪。

　　調整期投資警惕風險

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，之所以出現投資型需求抬頭的現象，一是今年以來全國樓市成交量強勁反彈，從而帶動房價上漲。今年3月，全國70個大中城市房價環比增幅，在連續7個月下跌之后，首次增長，4月加速。房價上漲抑制了剛性需求，而投資需求卻有追漲的嗜好。二是流動性過剩正在形成，人們對未來通脹和資產價格上漲有所擔憂，所以投資房產保值、增值一舉兩得。但他并不認為當下是投資型需求入場的好時機，“一方面流動性過剩會推高資產價格，另一方面宏觀經濟復蘇之路艱難，利好與利空并存，房價短期還會上漲一些，但下半年或明年可能回調”。

　　據金泉時代項目營銷總監韓樂介紹，金泉時代的客戶需求統計顯示，當下投資客最看重的因素是價格，占到了訪問量的73%，其次是區位、交通，從中顯示出投資客看重的是項目的性價比。

　　該數據不僅透露出投資客的保守態度，也透露出投資客對價格的敏感度并不像一些業內人士認為的那么遲鈍。

　　高姍也同時提示開發企業，投資傾向發生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購買多套，有利于開發商回籠資金，但是帶給開發商的經營風險也有所加大，投資客一旦后續購房款支付能力出現問題，選擇退房，必然會對開發商的經營收益和項目形象造成一定的損傷。

　　本報記者 魯歡