“房地產上市公司整體盈利能力有所下降，房價下調、成本攀升等因素壓縮了房地產上市公司利潤空間。其中，2008年滬深房地產上市公司平均利潤總額同比下降1.10%，大陸在港上市公司平均利潤總額同比下降則達到30.15%。”這是記者6月6日從“中國房地產TOP10研究組”發布的“2009中國房地產上市公司TOP10研究報告”中獲悉的。

　　整體盈利能力下降

　　報告認為，房地產銷售價格的下降及各項成本費用的上升直接導致房地產公司利潤空間的壓縮。房地產行業屬于毛利潤較高的行業，但隨著房價的調整及成本尤其是土地成本的攀升，房地產公司在收入增長有限的情況下，毛利率有所下調，利潤總額出現下降。

　　與此同時，房地產上市公司總資產規模增幅回落明顯，發展速度趨緩。其中，滬深房地產上市公司平均總資產為70.45億元，同比增長21.03%，增速較上年同期回落33個百分點；大陸在港上市房地產公司平均總資產為268.79億元，同比增長13.72%，增速較上年同期回落72個百分點，資產規模擴張速度明顯趨緩。報告指出，受市場因素影響，多數公司主動調整開發規模或項目進度，縮減甚至停止土地儲備的擴充，積極應對市場變化，這些因素是導致2008年總資產增長放緩的主要原因。

　　此外，房地產上市公司整體盈利能力有所下降。報告顯示，滬深房地產上市公司平均總資產收益率為3.61%，同比下降2.22個百分點；平均凈資產收益率為8.10%，同比下降6.38個百分點；平均每股收益為0.24元，同比下降0.11元。大陸在港上市房地產公司2008年平均總資產收益率為3.82%，同比下降6.95個百分點；平均凈資產收益率為8.87%，同比下降14.52個百分點；平均每股收益為0.38元，同比下降0.05元。

　　存貨均值同比增長39.72%

　　2008年，受累于房地產市場調整影響，房地產上市公司銷售速度減慢、開發進度放緩，存貨資產大量增加，存貨消化成為企業經營重心。數據顯示，滬深房地產上市公司的存貨均值由上年的29.63億元上升至41.40億元，同比增長39.72%；大陸在港上市房地產公司由于本身的經營規模就遠遠超過滬深上市公司，其存貨資產從絕對值來看也遠高于滬深上市公司，但2008年的存貨增長率為30.03%，低于滬深上市公司增長水平。

　　記者發現，存貨增速在一定程度上反映了不同房地產上市公司應對市場變化的速度。2008年大陸在港上市房地產公司的存貨增長率30.03%，低于滬深水平；而在市場高漲的2007年，在港上市房地產公司存貨均值為98.92億元，同比猛增132.32%，又遠遠高出滬深房地產上市公司49.27%的水平。

　　對此，報告認為，大陸在港上市房地產公司平均規模、綜合實力均高于滬深房地產上市公司，對市場形勢的分析判斷、應對市場變化的調整能力及品牌等方面更具優勢。在市場快速發展時，在港上市房地產公司能夠抓住機遇快速成長。

　　償債風險值得關注

　　記者了解到，2008年，滬深房地產上市公司和大陸在港上市公司資產負債率變化略有不同，但償債風險值得關注。其中，滬深房地產上市公司平均資產負債率為56.86%，較2007年76.49%的水平降低了19.16個百分點，資本結構有所改善。改善的主要原因在于低資產負債率企業數量的增加和高資產負債率企業數量的減少，其中資產負債率低于50%的公司個數占比增加九個百分點，資產負債率高于60%的公司個數占比下降了約六個百分點。

　　同年，大陸在港上市房地產公司平均資產負債率為55.48%，較2007年52.03%的水平提高了約3.45個百分點，負債比例上升，資本結構穩定性略有減弱。32.14%的大陸在港上市房地產公司資產負債率處于60%至70%區間，這一比例較上年增加了約14個百分點；而資產負債率在50%以下的公司個數占比則由上年的41.18%降至28.57%，使得整體資產負債率呈現升高趨勢。

　　報告認為，2007年末房地產行業步入調整期后，房地產企業償債能力的不確定性加大，償債風險值得關注。在這種情況下，控制資產負債率的增長、提高流動比率，對保障房地產企業的財務穩健性具有較高的現實意義。