由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同組成的“中國房地產TOP10研究組”日前公布了“2009中國房地產上市公司TOP10研究報告”。

　　該報告顯示，2008年，滬深及大陸在港上市房地產公司總資產規模持續攀升，但增幅回落明顯，發展速度趨緩。其中，滬深房地產上市公司平均總資產為70.45億元，同比增長21.03%，增速較上年同期回落33個百分點；大陸在港上市房地產公司平均總資產為268.79億元，同比增長13.72%，增速較上年同期回落72個百分點，資產規模擴張速度明顯趨緩。受市場因素影響，多數公司主動調整開發規模或項目進度，縮減甚至停止土地儲備的擴充，積極應對市場變化，這些因素是導致2008年總資產增長放緩的主要原因。

　　2007年及以往項目預售款項在2008年的竣工結算，使得房地產上市公司的營業收入在市場下行情況下仍然保持一定增長。2008年滬深房地產上市公司平均營業收入為18.67億元，同比增長10.54%，增幅較上年55.24%的增速顯著放緩；大陸在港上市房地產公司平均營業收入52.51億元，同比微增5.23%。由于部分大陸在港上市房地產公司的營業收入大幅下滑，導致大陸在港上市房地產公司營業收入的整體增長率低于滬深房地產上市公司，但營業收入的規模仍然高出滬深公司近3倍。

　　房地產銷售價格的下降及各項成本費用的上升直接導致房地產公司利潤空間的壓縮。2008年，滬深房地產上市公司平均利潤總額為3.61億元，大陸在港上市房地產公司平均利潤總額為18.63億元。滬深房地產上市公司平均利潤總額同比下降1.10%，基本與去年持平；大陸在港上市公司平均利潤總額同比下降則達到30.15%。

　　2008年，受營業收入增長放緩的影響，多數房地產公司凈利潤下降，導致總資產收益率、凈資產收益率等盈利指標下滑，房地產上市公司總體盈利能力有所下降。

　　報告顯示，2008年滬深房地產上市公司的稅后凈營業利潤(NOPAT)均值由2.43億元增長到3.72億元，同比增長53.09%；資本成本由1.9億元增長到2.54億元，同比增長33.68%，稅后凈營業利潤的增長速度超過資本成本的增長，近六成滬深房地產上市公司經濟增加值EVA表現良好。而2008年，大陸在港上市房地產公司EVA水平出現下滑，其中僅42.86%的公司EVA為正值，EVA均值由2007年的2.07億元下滑到-0.25億元，表明大陸在港上市房地產公司創造的收益低于所投入資本的市場平均預期收益，財富創造能力大幅減弱。

　　2008年，受累于房地產市場調整影響，房地產上市公司銷售速度減慢、開發進度放緩，存貨資產大量增加，存貨消化成為企業經營重心。數據顯示，滬深房地產上市公司的存貨均值由上年的29.63億元上升至41.40億元，同比增長39.72%；大陸在港上市房地產公司由于本身的經營規模就遠遠超過滬深上市公司，其存貨資產從絕對值來看也遠高于滬深上市公司，但2008年的存貨增長率為30.03%，低于滬深上市公司增長水平。

　　2008年，滬深房地產上市公司平均資產負債率為56.86%，較2007年76.49%的水平降低了19.16個百分點，資本結構有所改善。同年，大陸在港上市房地產公司平均資產負債率為55.48%，較2007年52.03%的水平提高了約3.45個百分點，負債比例上升，資本結構穩定性略有減弱。32.14%的大陸在港上市房地產公司資產負債率處于60%-70%區間，這一比例較上年增加了約14個百分點；而資產負債率在50%以下的公司個數占比則由上年的41.18%降至28.57%，使得整體資產負債率整體呈現升高趨勢。償債風險仍值得關注。

　　2008年，伴隨房地產市場與股市的調整，房地產上市公司的股票價格出現較大回落，估值泡沫擠出效應明顯，滬深房地產上市公司和大陸在港上市房地產公司的平均市盈率分別由上年的55.91和12.03降至2008年的37.27和10.08，市凈率也分別降至2.48和0.78。在港上市房地產公司的估值水平遠低于滬深房地產上市公司，而前者在規模性、盈利能力、管理效率、財務穩健性等多項投資價值指標上均優于多數滬深房地產上市公司，在行業內具有較好的可持續成長能力，在市盈率低企的情況下，已形成明顯的價值洼地，值得資本市場關注。同期，滬深房地產上市公司的BETA系數大于1，其整體的波動性風險仍大于大陸在港上市公司。