風(fēng)向標(biāo)在行動

　　據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，萬科目前正在委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣給機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)了解，萬科此舉是想借REITs之勢，突破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。萬科在委托中信證券的房地產(chǎn)金融部門從事研究之前，其在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，通常是外包給凱德置地等公司。

　　但該人士也強(qiáng)調(diào)，目前萬科還是以住宅開發(fā)為主，通過資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)獲取超額回報戰(zhàn)略是不變的。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述，REITs風(fēng)頭正強(qiáng)。住宅在去年遭遇行業(yè)拐點(diǎn)之后，很多大公司覺得住宅市場的高利潤時代難以為繼，都著手研究高風(fēng)險、高收益的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體。

　　另外一家曾積極開發(fā)住宅的金融街控股目前將更大的精力重新投回老本行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上。據(jù)金融街控股內(nèi)部人士介紹，金融街控股本來在重慶有一處商業(yè)地塊，在樓市低迷期，雖不缺錢，但看不清前景無法定位，暫緩了進(jìn)程。今年6月初，金融街控股決定建成公寓+酒店+商場的綜合體，該項(xiàng)目現(xiàn)已開工。另外，金融街控股在天津的環(huán)球金融中心也正式開盤。該人士說，目前市場有很多公司在轉(zhuǎn)讓寫字樓和酒店，已經(jīng)有人愿意接手。去年，鮮有人問津這類大宗標(biāo)的物。

　　另外，帶有風(fēng)向標(biāo)意義的香港恒隆地產(chǎn)的步伐更加清晰有力。

　　近期，恒隆地產(chǎn)在無錫、青島等三地連續(xù)拍下了3塊地塊。恒隆進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的歷史悠久，1992年進(jìn)入內(nèi)地，到2005年到了啟動二線城市的階段。滲透內(nèi)地市場的廣度和深度非一般外企能及。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在2007年，曾勸誡內(nèi)地地產(chǎn)商不要過度沉迷于從股市融資繼而囤地再抬高股市圈錢的游戲。當(dāng)時他說，內(nèi)地樓市最大的泡沫不是房價，而是地產(chǎn)股。

　　2008年底，這位大浪淘沙下的地產(chǎn)商放言要200億元抄底。恒隆地產(chǎn)在1999年香港房市低潮期，低價取得了多塊毗鄰海濱的黃金地塊，并陸續(xù)開發(fā)了君臨天下、碧海藍(lán)天等高端住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目為恒隆地產(chǎn)帶來了驚人的回報。港資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此番恒隆的大舉進(jìn)攻是因?yàn)槠湓谙愀酆蛢?nèi)地一線城市的商業(yè)物業(yè)都是黃金地段，未受熊市沖擊，持有大量現(xiàn)金。很多香港同行只能望而卻步。

　　地產(chǎn)公司融資新武器

　　除了地產(chǎn)公司，機(jī)構(gòu)投資者方面也非常活躍。華夏柏欣的聯(lián)席董事總經(jīng)理伍步昂告訴記者，境外多家基金以及自己旗下的基金都在內(nèi)地積極物色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。他認(rèn)為，內(nèi)地市場在境外資本眼中確是非常誘人。香港地產(chǎn)公司比基金要看得更長遠(yuǎn)。

　　地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)也略有不同。

　　國內(nèi)的地產(chǎn)公司認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)帶來的融資機(jī)會是個直接的機(jī)會誘發(fā)點(diǎn)。一家上市公司人士告訴記者，很多地產(chǎn)公司都覺得通過商業(yè)地產(chǎn)可以獲得抵押貸款這點(diǎn)非常重要。而思源經(jīng)紀(jì)商業(yè)業(yè)務(wù)部的相關(guān)人士告訴記者，國內(nèi)開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)，除了升值機(jī)會，也希望可以和金融資本結(jié)合，從資本市場重獲高估值，此外，最直接的就是抵押貸款的獲取。譬如現(xiàn)在開發(fā)城市綜合體最成功的萬達(dá)地產(chǎn)，一個項(xiàng)目抵押給銀行，獲得年租金的10-11倍的貸款非常容易。

　　湘財證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師洪俊驊也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)類的上市公司可以獲得收益，而假如住宅開發(fā)類公司收購其他公司現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目的話，也有望獲得收益。一方面可以提前兌現(xiàn)未來的收益現(xiàn)金流，增加這類公司的融資渠道;另一方面REITs較為穩(wěn)定安全的收益率必將吸引部分機(jī)構(gòu)投資者，因?yàn)閺囊酝鶖?shù)據(jù)上看，REITs與股票相關(guān)度較小，可以有效降低投資組合的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　此外，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資周期長，受金融危機(jī)影響較小，在住宅市場受到重創(chuàng)之后，一些有能力的開發(fā)商也希望抓住商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會，戴德梁行的張家鵬就這樣認(rèn)為。

　　二、三線城市和綜合體機(jī)會

　　金融危機(jī)的洗禮之后，又到了熱錢覓食的時刻。內(nèi)需市場的啟動，讓投資者打開了想象的閘門，他們覺得商業(yè)綜合體是個不錯的主意。

　　雖說5月在上海土地交易一級市場，40年產(chǎn)權(quán)或50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地塊的成交非常活躍，在數(shù)量上有蓋過住宅用地成交的趨勢，但更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市中，除了上海，更多的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會應(yīng)該是在二、三線城市。這種觀點(diǎn)在摩根斯坦利的50城市50個商業(yè)綜合體的計劃中可以體現(xiàn)。華夏柏欣研策及投資部董事廖珈庚說，他們合作的中國策略伙伴 OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比較喜好綜合體項(xiàng)目。而廖珈庚之前任摩根斯坦利資產(chǎn)管理總監(jiān)。

　　摩根斯坦利雖然在上海拋售了大量的寫字樓，但在5月又開始繼續(xù)其大舉進(jìn)攻二、三線城市的計劃。二、三線城市的商場面積和人口比要遠(yuǎn)低于一線城市，同時面臨著商場類型升級換代，所以很多人士非常看好此類市場。

　　在一次業(yè)內(nèi)交流中，摩根斯坦利的高管談到，在二線城市投資一個5萬平方米的綜合體只需3億-4億元，8年就可以收回全部投資，而在一線城市則需要10億-20多億元，收回時間要長很多。

　　而另一方面，在復(fù)蘇跡象出現(xiàn)的時候，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為也必須關(guān)注一線城市面臨的寫字樓和商場過剩的情況。

　　北京的情況并不樂觀。上述思源人士講述，目前除了西單大悅城等少數(shù)幾家商場之外，所有的商場租金都在下滑，幾家大的新商場都延遲了開業(yè)。而零售商還未能從金融風(fēng)暴的觀望情緒中走出來，特別是一些外國的品牌。

　　在上海，寫字樓租金下滑的消息已經(jīng)持續(xù)甚久。

　　至于產(chǎn)品類別，華夏柏欣的伍步昂認(rèn)為ShoppingMall要比寫字樓好很多。原因在于，新落成的寫字樓不能帶來新的需求，而商場則反之。他們認(rèn)為，寫字樓在金融危機(jī)中飽受租金下跌之苦就是寫字樓不如商場的一個表現(xiàn)。

　　現(xiàn)在境外的資本經(jīng)過了金融危機(jī)的洗禮，生存下來的已經(jīng)在四處尋找機(jī)會。廖珈庚認(rèn)為：“歐洲、美國市場都不好，亞洲的新興區(qū)域都遠(yuǎn)不如中國，選來看去，還是中國最好。而這4萬億的內(nèi)需讓投資銀行看到了更大的機(jī)會。”(來源: 經(jīng)濟(jì)觀察報)