風向標在行動

　　據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，萬科目前正在委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣給機構(gòu)投資者。據(jù)了解，萬科此舉是想借REITs之勢，突破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。萬科在委托中信證券的房地產(chǎn)金融部門從事研究之前，其在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，通常是外包給凱德置地等公司。

　　但該人士也強調(diào)，目前萬科還是以住宅開發(fā)為主，通過資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)獲取超額回報戰(zhàn)略是不變的。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述，REITs風頭正強。住宅在去年遭遇行業(yè)拐點之后，很多大公司覺得住宅市場的高利潤時代難以為繼，都著手研究高風險、高收益的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體。

　　另外一家曾積極開發(fā)住宅的金融街控股目前將更大的精力重新投回老本行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上。據(jù)金融街控股內(nèi)部人士介紹，金融街控股本來在重慶有一處商業(yè)地塊，在樓市低迷期，雖不缺錢，但看不清前景無法定位，暫緩了進程。今年6月初，金融街控股決定建成公寓+酒店+商場的綜合體，該項目現(xiàn)已開工。另外，金融街控股在天津的環(huán)球金融中心也正式開盤。該人士說，目前市場有很多公司在轉(zhuǎn)讓寫字樓和酒店，已經(jīng)有人愿意接手。去年，鮮有人問津這類大宗標的物。

　　另外，帶有風向標意義的香港恒隆地產(chǎn)的步伐更加清晰有力。

　　近期，恒隆地產(chǎn)在無錫、青島等三地連續(xù)拍下了3塊地塊。恒隆進軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的歷史悠久，1992年進入內(nèi)地，到2005年到了啟動二線城市的階段。滲透內(nèi)地市場的廣度和深度非一般外企能及。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在2007年，曾勸誡內(nèi)地地產(chǎn)商不要過度沉迷于從股市融資繼而囤地再抬高股市圈錢的游戲。當時他說，內(nèi)地樓市最大的泡沫不是房價，而是地產(chǎn)股。

　　2008年底，這位大浪淘沙下的地產(chǎn)商放言要200億元抄底。恒隆地產(chǎn)在1999年香港房市低潮期，低價取得了多塊毗鄰海濱的黃金地塊，并陸續(xù)開發(fā)了君臨天下、碧海藍天等高端住宅項目。這些項目為恒隆地產(chǎn)帶來了驚人的回報。港資機構(gòu)認為，此番恒隆的大舉進攻是因為其在香港和內(nèi)地一線城市的商業(yè)物業(yè)都是黃金地段，未受熊市沖擊，持有大量現(xiàn)金。很多香港同行只能望而卻步。

　　地產(chǎn)公司融資新武器

　　除了地產(chǎn)公司，機構(gòu)投資者方面也非常活躍。華夏柏欣的聯(lián)席董事總經(jīng)理伍步昂告訴記者，境外多家基金以及自己旗下的基金都在內(nèi)地積極物色商業(yè)地產(chǎn)項目。他認為，內(nèi)地市場在境外資本眼中確是非常誘人。香港地產(chǎn)公司比基金要看得更長遠。

　　地產(chǎn)商和投資機構(gòu)的關(guān)注點也略有不同。

　　國內(nèi)的地產(chǎn)公司認為商業(yè)地產(chǎn)帶來的融資機會是個直接的機會誘發(fā)點。一家上市公司人士告訴記者，很多地產(chǎn)公司都覺得通過商業(yè)地產(chǎn)可以獲得抵押貸款這點非常重要。而思源經(jīng)紀商業(yè)業(yè)務(wù)部的相關(guān)人士告訴記者，國內(nèi)開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)，除了升值機會，也希望可以和金融資本結(jié)合，從資本市場重獲高估值，此外，最直接的就是抵押貸款的獲取。譬如現(xiàn)在開發(fā)城市綜合體最成功的萬達地產(chǎn)，一個項目抵押給銀行，獲得年租金的10-11倍的貸款非常容易。

　　湘財證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師洪俊驊也認為，商業(yè)地產(chǎn)類的上市公司可以獲得收益，而假如住宅開發(fā)類公司收購其他公司現(xiàn)有的商業(yè)項目的話，也有望獲得收益。一方面可以提前兌現(xiàn)未來的收益現(xiàn)金流，增加這類公司的融資渠道;另一方面REITs較為穩(wěn)定安全的收益率必將吸引部分機構(gòu)投資者，因為從以往數(shù)據(jù)上看，REITs與股票相關(guān)度較小，可以有效降低投資組合的非系統(tǒng)性風險。

　　此外，因為商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，受金融危機影響較小，在住宅市場受到重創(chuàng)之后，一些有能力的開發(fā)商也希望抓住商業(yè)地產(chǎn)的機會，戴德梁行的張家鵬就這樣認為。

　　二、三線城市和綜合體機會

　　金融危機的洗禮之后，又到了熱錢覓食的時刻。內(nèi)需市場的啟動，讓投資者打開了想象的閘門，他們覺得商業(yè)綜合體是個不錯的主意。

　　雖說5月在上海土地交易一級市場，40年產(chǎn)權(quán)或50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地塊的成交非常活躍，在數(shù)量上有蓋過住宅用地成交的趨勢，但更多的業(yè)內(nèi)人士認為，一線城市中，除了上海，更多的商業(yè)地產(chǎn)的機會應(yīng)該是在二、三線城市。這種觀點在摩根斯坦利的50城市50個商業(yè)綜合體的計劃中可以體現(xiàn)。華夏柏欣研策及投資部董事廖珈庚說，他們合作的中國策略伙伴 OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比較喜好綜合體項目。而廖珈庚之前任摩根斯坦利資產(chǎn)管理總監(jiān)。

　　摩根斯坦利雖然在上海拋售了大量的寫字樓，但在5月又開始繼續(xù)其大舉進攻二、三線城市的計劃。二、三線城市的商場面積和人口比要遠低于一線城市，同時面臨著商場類型升級換代，所以很多人士非常看好此類市場。

　　在一次業(yè)內(nèi)交流中，摩根斯坦利的高管談到，在二線城市投資一個5萬平方米的綜合體只需3億-4億元，8年就可以收回全部投資，而在一線城市則需要10億-20多億元，收回時間要長很多。

　　而另一方面，在復(fù)蘇跡象出現(xiàn)的時候，業(yè)內(nèi)人士認為也必須關(guān)注一線城市面臨的寫字樓和商場過剩的情況。

　　北京的情況并不樂觀。上述思源人士講述，目前除了西單大悅城等少數(shù)幾家商場之外，所有的商場租金都在下滑，幾家大的新商場都延遲了開業(yè)。而零售商還未能從金融風暴的觀望情緒中走出來，特別是一些外國的品牌。

　　在上海，寫字樓租金下滑的消息已經(jīng)持續(xù)甚久。

　　至于產(chǎn)品類別，華夏柏欣的伍步昂認為ShoppingMall要比寫字樓好很多。原因在于，新落成的寫字樓不能帶來新的需求，而商場則反之。他們認為，寫字樓在金融危機中飽受租金下跌之苦就是寫字樓不如商場的一個表現(xiàn)。

　　現(xiàn)在境外的資本經(jīng)過了金融危機的洗禮，生存下來的已經(jīng)在四處尋找機會。廖珈庚認為：“歐洲、美國市場都不好，亞洲的新興區(qū)域都遠不如中國，選來看去，還是中國最好。而這4萬億的內(nèi)需讓投資銀行看到了更大的機會。”(來源: 經(jīng)濟觀察報)