就在業(yè)內(nèi)還在為樓市是否真正回暖爭(zhēng)論不休的時(shí)候，5、6月北京、深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)猛漲、成交量放大已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。有關(guān)分析師擔(dān)憂，這僅僅是房?jī)r(jià)新一輪暴漲的開(kāi)始，因?yàn)椴煌�于上半年的剛性需求推�?dòng)，下半年房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿�將直接�?lái)自于熱錢(qián)的炒作。

　　購(gòu)房者望房興嘆 業(yè)界擔(dān)憂房?jī)r(jià)暴漲

　　“樓市真有那么火嗎？不是說(shuō)退房率很高嗎？怎么到了我們買(mǎi)房時(shí)想要的戶(hù)型處處都沒(méi)有？”在中關(guān)村電子科技企業(yè)上班的殷女士向記者發(fā)出了這樣的“尋房感慨”，最近這兩個(gè)月房?jī)r(jià)有猛漲的趨勢(shì)，有的樓盤(pán)價(jià)格甚至成千地上揚(yáng)，整個(gè)五環(huán)周邊價(jià)格都在1萬(wàn)元/平方米左右了，現(xiàn)在越看房心里越?jīng)觥?

　　騰訊商學(xué)院專(zhuān)欄作家陸新之表示，時(shí)下房市的這種熱度，已經(jīng)不是用假按揭和房地產(chǎn)商雇人排隊(duì)可以解釋的了。從今年3月份開(kāi)始，北京市二手房交易量攀升，到目前為止，交易量已經(jīng)突破了10萬(wàn)套，而2008年北京市二手房全年交易量?jī)H在4萬(wàn)套左右，即便是在房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的2007年，全年的交易總量也僅為9萬(wàn)套。而眼下這種房?jī)r(jià)的急升，也不能簡(jiǎn)單地用剛性需求來(lái)解釋。陸新之認(rèn)為，目前市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生劇烈變化。房屋價(jià)格上漲，刺激了更多購(gòu)房人。而收縮期也積累了相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)能量。首先，受多項(xiàng)負(fù)面因素疊加影響，2008年全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常回落，其回落最關(guān)鍵的原因是由于投資者眼見(jiàn)房?jī)r(jià)一步一步下行，持幣觀望等待抄底，實(shí)際是在為市場(chǎng)蓄積能量。其次，就是開(kāi)發(fā)商自身度過(guò)艱難期之后，心態(tài)大不一樣，2009年年度銷(xiāo)售計(jì)劃很多是在2008年底2009年初制定的，那時(shí)候行情慘淡，銷(xiāo)售艱難，所以市場(chǎng)對(duì)于今年的銷(xiāo)售目標(biāo)都定得很保守。在今年“小陽(yáng)春”的三個(gè)月中，很多開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)者幾個(gè)月就完成了全年的銷(xiāo)售額。陸新之表示，目前開(kāi)發(fā)商自發(fā)集體捂盤(pán)的現(xiàn)象已經(jīng)在北京等大城市開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，今年3月以來(lái)北京樓市成交量不斷放大，使開(kāi)發(fā)商回籠了大量的資金，有力地緩解了開(kāi)發(fā)商資金狀況，使得他們有實(shí)力進(jìn)行新的購(gòu)地?cái)U(kuò)張。另外，在今年政府寬松的貨幣政策環(huán)境下，在國(guó)家積極的信貸支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)。“5月和6月的房?jī)r(jià)明顯增長(zhǎng)，一方面是3、4月份的成交量大幅增長(zhǎng)，一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目由于前期執(zhí)行低價(jià)入市策略，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)，后期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目必然會(huì)調(diào)高價(jià)格；受到這些項(xiàng)目的影響，一些項(xiàng)目也跟風(fēng)漲價(jià)。另一方面，成交量回暖在一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商資金緊張的局面，這為開(kāi)發(fā)商提價(jià)提供了基礎(chǔ)。”

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h預(yù)計(jì)，7月份房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。“國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的降低房企自有資本金比例的政策降低了房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，鼓勵(lì)房企加大開(kāi)發(fā)力度，這雖然起到了拉動(dòng)內(nèi)需的作用，但卻進(jìn)一步緩解了房企資金壓力，房企有了更多囤房漲價(jià)的勇氣。”楊少鋒認(rèn)為，如果沒(méi)有其他措施出臺(tái)，中國(guó)將面臨又一輪房?jī)r(jià)暴漲的危險(xiǎn)。

　　“庫(kù)存炸彈”已拆除開(kāi)發(fā)商醞釀再漲價(jià)

　　據(jù)記者了解，2008年樓市的慘淡，使得庫(kù)存量快速增加。北京樓市庫(kù)存量從去年7月份開(kāi)始逐漸增加，12月達(dá)11.3萬(wàn)套，達(dá)到近年來(lái)的歷史最高點(diǎn)。但今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了快速消化庫(kù)存，紛紛采取降價(jià)或打折促銷(xiāo)的方式銷(xiāo)售，尤其是庫(kù)存量比較大的樓盤(pán)，打折的幅度更大，樓市庫(kù)存因此迅速下降。截至今年6月，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售房屋中住宅期房的套數(shù)為8.19萬(wàn)套，反而比去年同期還少了0.36萬(wàn)套。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表示，目前開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存基本接近尾聲。數(shù)據(jù)顯示，北京5月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)68個(gè)，創(chuàng)近三年同期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)之最。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這68個(gè)項(xiàng)目的新增供應(yīng)套數(shù)為8240套，新增供應(yīng)面積為89.1萬(wàn)平方米。“新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目增多進(jìn)一步說(shuō)明，多數(shù)樓盤(pán)的去庫(kù)存任務(wù)基本完成。”

　　記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、珠江帝景等項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格均上調(diào)至去年的最高價(jià)，環(huán)比上漲幅度均超過(guò)2000元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京5月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13925元/平方米，環(huán)比上漲了13.8%。

　　“庫(kù)存背后其實(shí)是資金鏈的問(wèn)題。”北京華北地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰告訴記者，當(dāng)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存任務(wù)完成得差不多的時(shí)候，資金就基本充裕。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰則表示，當(dāng)開(kāi)發(fā)商完成去庫(kù)存任務(wù)后，緊接著的動(dòng)作就是漲價(jià)。

　　經(jīng)濟(jì)分析師：應(yīng)警惕熱錢(qián)推漲下半年房?jī)r(jià)

　　“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”將于8月舉行，在主辦方觀點(diǎn)地產(chǎn)推出的系列專(zhuān)訪中，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，目前的流動(dòng)性過(guò)剩必定讓中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)的半年甚至一年的時(shí)間內(nèi)繼續(xù)飛速上漲。但對(duì)于目前討論很多的“泡沫”一詞，陶冬表示并不認(rèn)同，原因在于“主觀性太強(qiáng)”。在接受本報(bào)專(zhuān)訪中，陶冬一直用比較中性的詞匯來(lái)描述他眼中的房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)情況。

　　陶冬認(rèn)為，過(guò)去這一年中國(guó)房地產(chǎn)只能用“大喜大悲”四個(gè)字來(lái)形容其過(guò)山車(chē)似的變化。這里面實(shí)際上包含著兩個(gè)截然不同的部分：第一部分來(lái)自于中國(guó)政府對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控以及對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡沫這樣的調(diào)控思路，這導(dǎo)致了去年銀行銀根對(duì)開(kāi)發(fā)商的急速收緊，同時(shí)民眾的購(gòu)房熱情也急速冷卻，而開(kāi)發(fā)商在2007年大量囤積了土地，資金杠桿、負(fù)債率都非常高。在2008年一下子賣(mài)不出去房子之后，現(xiàn)金流出現(xiàn)了混亂，資金鏈處于斷裂的邊緣。這給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了重大的壓力。第二部分是金融海嘯導(dǎo)致各國(guó)政府的一次戲劇性的轉(zhuǎn)變，各國(guó)的央行銀根由收變成了放。這導(dǎo)致利率一下子被拉低，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整后，流動(dòng)性也開(kāi)始流入了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這在中國(guó)尤其明顯。陶冬表示，過(guò)度的流動(dòng)性帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格的上漲，先是股市，然后蔓延到樓市。從今年開(kāi)始，在中國(guó)積極的信貸政策支持下，房地產(chǎn)的成交量才開(kāi)始有了明顯復(fù)蘇的跡象。

　　如果按收入來(lái)分析，房?jī)r(jià)根本就不應(yīng)該按照目前的幅度上升。陶冬表示，“如果說(shuō)開(kāi)始的部分上漲是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升的因素主要是來(lái)自熱錢(qián)，來(lái)自炒作。”陶冬表示，在流動(dòng)性過(guò)剩而實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)的情況下，政府短期內(nèi)不可能收回流動(dòng)性，因此造成的結(jié)果就是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。不同于上半年的剛性需求推動(dòng)，下半年房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿�將直接�?lái)自于熱錢(qián)的炒作。