最近一段時間，不少外資投行一邊頻頻唱多國內(nèi)樓市，一邊又在悄然出售其持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。專家提醒說，對外資的動向應(yīng)該予以高度關(guān)注，要警惕外資假“唱多”真“出貨”。

　　外資投行頻頻“唱多”

　　記者了解到，4月至今，一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根士丹利等國際投行紛紛發(fā)布研究報告稱，看好中國房地產(chǎn)。而他們立論的基礎(chǔ)，大都是“剛性需求釋放帶來成交量強勁回升，并預(yù)計這一趨勢將持續(xù)”。

　　5月7日，瑞銀發(fā)布研究報告指出，中國房地產(chǎn)投資市場將在2009年下半年強勁復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道。瑞銀預(yù)計，多項政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因，預(yù)計未來大眾市場和低端住房的建設(shè)將開始大幅放量。

　　繼瑞銀之后，國際投行摩根士丹利在最近的報告中也指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實而持續(xù)的復(fù)蘇，成為近來對中國經(jīng)濟恢復(fù)增長貢獻最大的行業(yè)。報告指出，中國全國房地產(chǎn)價格不存在泡沫，中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好。

　　摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄6月公開預(yù)測，今年中國房價上漲幅度將達5%至10%，明年漲幅也將達到10%。他鼓勵“大家積極行動起來，投資買地建房”。

　　與此同時，部分外資機構(gòu)也表現(xiàn)出對地產(chǎn)股的青睞，開始將地產(chǎn)股評級由審慎調(diào)升至中性。

　　部分外資開始出售持有高端物業(yè)套現(xiàn)

　　高調(diào)“唱多”中國樓市的同時，記者發(fā)現(xiàn)，部分外資已經(jīng)開始出售所持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。這其中最典型的是摩根士丹利。記者了解到，該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購上海長寧區(qū)高檔樓盤“華山夏都苑”A棟的1、2號樓，1號樓以酒店式公寓推向市場，目前出租率約為70%；而2號樓過去“只租不賣”，目前入住率也不高。

　　摩根士丹利開始將2號樓的58套房源通過自己的銷售團隊及上海中原地產(chǎn)等分銷商進行散賣。記者獲悉，目前58套房源已全部售完。這些散賣房源對外報價為6.5萬元每平方米起，但實際成交價為5.5萬至6萬元每平方米，購房者中約一半為內(nèi)地人士，另一半為港澳臺等地買家。雖然有所降價，但與當年2.8萬元每平方米的買入價相比，摩根士丹利此次轉(zhuǎn)手套現(xiàn)溢價已達100%。這是摩根士丹利在上海市場首次變賣持有的物業(yè)。

　　在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利，近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項目散賣。據(jù)介紹，摩根士丹利2007年初收購永新城219套公寓，隨后由服務(wù)式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”，每套房月租金高達2萬元至5萬元。據(jù)一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸，希望銷售該項目房源，但目前僅處于初步接觸階段，對外報價、合作細節(jié)均未達成共識。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，自5月底起，香港興業(yè)國際開始散賣其持有的上海長寧區(qū)另一高檔樓盤“丁香御苑”，該樓盤是其2000年從嘉里建設(shè)手中以3100萬美元的價格整體收購而來。截至目前，110套散賣房源已告售罄，成交價格約為6萬元每平方米，興業(yè)國際從該項目中套現(xiàn)13.2億元。考慮到匯率因素，興業(yè)國際此次散賣較當時收購成本而言賺了10.6億元。

　　外資投行的套現(xiàn)行為在地產(chǎn)股上也表現(xiàn)得較為明顯。其中，6月19日，瑞銀集團以17.456元港元的每股平均價，減持了731.21萬股富力地產(chǎn)，涉資1.28億港元。

　　“唱多不做多”只為引人接盤

　　“雖然尚沒有明確的跡象表明外資在大舉出售其在內(nèi)地持有的物業(yè)項目，但要警惕外資假‘唱多’樓市趁機真‘出貨’套現(xiàn)的行為。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。

　　陳國強告訴記者，今年以來，隨著成交量的不斷攀升，多個城市的房價已經(jīng)有了明顯的上漲，部分地區(qū)的房價更是創(chuàng)出了歷史新高，這對于投資性購房者來說已經(jīng)是一個出貨的好時機，部分外資可能也正是看到了這點所以開始出售其在華持有的物業(yè)項目獲利。

　　對此，DTZ戴德梁行華北區(qū)投資部負責(zé)人葉建成表示贊同。他說，外資出貨與其投資周期和收益率息息相關(guān)，選擇出貨說明投資期已夠并已經(jīng)達到收益預(yù)期。“當前有一部分外資開始套現(xiàn)獲利，但也有一部分外資認為房價仍有上漲空間，持有意愿也相對較強。”葉建成補充說。

　　對于外資唱“雙簧”，也有業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢趁機套現(xiàn)是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。套現(xiàn)后部分資金可能會被其用于補救母公司面臨的資金缺口，另一部分則會在重要的一線城市等待抄底和其他投資機會。

　　雖然對于未來樓市走勢判斷各不相同，但接受記者采訪的專家明確提醒購房者注意潛在風(fēng)險。陳國強說，盡管外資在“唱多”樓市，但樓市風(fēng)險在加大不確定性也越來越多，應(yīng)該引起高度的重視。他解釋說，當前，房價和成交量的上漲速度幾乎超出了所有人的預(yù)料，部分城市只用了半年時間就銷售了去年全面的房子，房價也只用了不到半年的時間就已經(jīng)接近甚至超過了歷史的最高點，這都為樓市的下一步走勢增添了變數(shù)。

　　“目前內(nèi)地樓市價格已經(jīng)偏高，上漲不具有可持續(xù)性。無論是市場層面還是政策層面都存在變數(shù)。”陳國強說，以信貸為例，今年上半年放貸量巨大，三四季度可能會發(fā)生變化，當前部分銀行已經(jīng)開始顯露暗中收緊信貸的苗頭。這方面的變化無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。更為重要的是，很多政策在今年年底面臨期滿問題，未來能否繼續(xù)出臺類似政策存在不確定性，因為當初政策出臺是基于樓市持續(xù)低迷的走勢，但目前情況已經(jīng)有了明顯不同。這些因素?zé)o疑都會增加樓市未來走勢的不確定性。