作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，今年以來(lái)再度領(lǐng)舞房地產(chǎn)市場(chǎng)，上演了一出量?jī)r(jià)齊漲、絕地反擊的好戲。到6月份，深圳房?jī)r(jià)達(dá)到14908元/平方米，與去年底相比上漲了35%。然而樓市急速上漲的同時(shí)，也在積聚著風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)的一份報(bào)告顯示，由于房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前深圳二手房租金回報(bào)率已經(jīng)下跌到3.5%，低于銀行5年期定期存款利率。而當(dāng)租金回報(bào)率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報(bào)率就已為負(fù)值，也就是說(shuō)，目前深圳的二手住宅投資價(jià)值正在逐步喪失。

　　房?jī)r(jià)急升導(dǎo)致樓市投機(jī)卷土重來(lái)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年深圳成交一手住宅388萬(wàn)平方米，同比增加149%，6月成交均價(jià)14908元/平方米，比2008年12月上漲35%，與5月份相比漲幅在15%左右，而這已經(jīng)是深圳房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲了。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，深圳的一些代表性樓盤(pán)項(xiàng)目都出現(xiàn)了空前熱銷(xiāo)的局面：南山的中海陽(yáng)光玫瑰園、諾德國(guó)際本月銷(xiāo)售率都接近90%；寶安熙龍灣二期首批低調(diào)選房，基本售完；灣上六座開(kāi)盤(pán)售出八成；觀湖園加推的疊拼別墅持續(xù)旺銷(xiāo)；龍崗第五園加推新單位，持續(xù)熱銷(xiāo)；花語(yǔ)岸、公園大地、大山地等加推單位銷(xiāo)售也都理想。

　　銷(xiāo)售的火爆讓一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“捂盤(pán)”。數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳全市新增供應(yīng)只有29.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少32%，盡管有多個(gè)樓盤(pán)入市或加推，但絕大部分樓盤(pán)仍采取分批少推的手法。截至6月底全市存量住宅僅1.4萬(wàn)套左右，供求矛盾開(kāi)始凸顯。

　　樓市炙手可熱的氛圍，讓曾經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡的炒房客卷土重來(lái)。“近期投資客突然增加，年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5%，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到30%左右。”中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，投資客涌入成為近期樓市的顯著特點(diǎn)。

　　二手房方面，深圳6月份成交面積約為130.31萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為15176元/平方米，較5月份的數(shù)據(jù)都在上漲。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，從6月份二手房的購(gòu)房用途來(lái)看，自住客戶的比例持續(xù)下降，6月該比例降至78.94%，有11.36%的客戶表示其置業(yè)行為是出于投資目的，環(huán)比上升了1.96個(gè)百分點(diǎn)；另外有9.70%的客戶表示自己置業(yè)是用來(lái)自住或投資，該比例較上月增加了2.51個(gè)百分點(diǎn)。明確表示投資和表示或用于投資的客戶比例已經(jīng)超過(guò)了兩成。

　　租金回報(bào)率等參考指標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)

　　由于房?jī)r(jià)急速拉升，深圳樓市不理性的因素不斷增加，離租金回報(bào)率、房?jī)r(jià)收入比等參考指標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。美聯(lián)物業(yè)的一份報(bào)告顯示，由于房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前深圳二手房租金回報(bào)率已經(jīng)下跌到3.5%，低于銀行5年期定期存款利率。

　　分析人士指出，投資房地產(chǎn)獲利主要通過(guò)兩個(gè)途徑，一是通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)獲取回報(bào)，二是通過(guò)出租物業(yè)獲得租金回報(bào)。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，通過(guò)前一種方式獲利的炒房客不少，但在房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲觸碰到“天花板”時(shí)，租金回報(bào)率的高低將直接決定投資價(jià)值的大小。當(dāng)租金回報(bào)率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報(bào)率已為負(fù)值，意味著房地產(chǎn)投資價(jià)值正在逐步喪失。

　　深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，除開(kāi)炒房客，多數(shù)投資型購(gòu)房者都是以長(zhǎng)線持有，通過(guò)租金來(lái)獲取回報(bào)的，因此考慮出租回報(bào)率至關(guān)重要。以深圳為例，通常深圳住宅的出租回報(bào)率大約在4%至5%之間，但2008年租金普遍出現(xiàn)下跌，回報(bào)率也相應(yīng)下滑。近期住宅出租市場(chǎng)雖然有所回暖，租金略有上升但遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲幅度，因此出租回報(bào)率仍不理想。

　　據(jù)記者了解，目前深圳租金回報(bào)率不高的主要原因是，一方面房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，另一方面由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有全面復(fù)蘇，因此租金不可能上漲得太快。受金融危機(jī)沖擊，深圳特區(qū)外現(xiàn)在連農(nóng)民房都很難出租出去，租金有下降的趨勢(shì)。記者也了解到，在深圳市區(qū)內(nèi)的華強(qiáng)北、沙頭角等片區(qū)，也由于企業(yè)、工廠倒閉員工租賃需求減少，中途退租情況增多，租金還沒(méi)有漲起來(lái)。

　　下半年樓市或?qū)⒚媾R調(diào)整

　　值得注意的是，雖然很多人是出于通脹預(yù)期才加入到炒房的行列，但宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能面臨著調(diào)整，這將給樓市帶來(lái)重大變化。7月9日，央行發(fā)行2009年第24期、第25期中央銀行票據(jù)。其中，第25期中央銀行票據(jù)為一年期票據(jù)，該期中央票據(jù)的發(fā)行，意味著一年期央票發(fā)行經(jīng)過(guò)7個(gè)月的停歇后再度重啟，央行對(duì)貨幣政策進(jìn)行了微調(diào)。

　　“從房地產(chǎn)政策方面來(lái)看，支撐深圳樓市上升的政策預(yù)期或?qū)�發(fā)生改變。”深圳中原地產(chǎn)的一份報(bào)告認(rèn)為，后期針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)很有可能通過(guò)收縮信貸規(guī)模、提高信貸審核力度來(lái)嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，從深圳來(lái)看，目前有些銀行已經(jīng)收緊房貸。如果房貸收緊，投資需求將受到一定抑制，購(gòu)房者的心理預(yù)期也將受到影響。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，在下半年，銀行放貸可能會(huì)逐步收緊，個(gè)人購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策則也可能于年底取消。此外，下半年深圳還將有40多個(gè)新盤(pán)上市，供應(yīng)量的放大，價(jià)格上的促銷(xiāo)優(yōu)惠必不可少。多種因素疊加，樓市調(diào)整估計(jì)將在下半年或明年初到來(lái)。

　　深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，目前樓市的剛性需求已經(jīng)基本釋放完畢，而宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，今年1月至5月我國(guó)“三駕馬車(chē)”的出口仍然是負(fù)增長(zhǎng)，CPI仍然下降，表明經(jīng)濟(jì)仍然下降，同時(shí)人們的收入預(yù)期還是下降。“像這樣價(jià)格這么漲，成交量持續(xù)放大，我認(rèn)為不太會(huì)長(zhǎng)久下去。”