經(jīng)過2006年、2007年以及今年上半年的快速上漲，深圳房價又回到了歷史高位。價格快速上漲，供應相對不足，成交曲線不斷上下波動的房地產(chǎn)市場，一直緊緊牽動著市民的心。房地產(chǎn)市場此番的瘋狂態(tài)勢還能維持多久？又將走向何處？越來越多的買房者和投資者面臨著比以往更加艱難的抉擇。為此，本報記者兵分多路，深入各大片區(qū)調(diào)查采訪，從今天起將陸續(xù)推出“深圳房地產(chǎn)市場五問”大型新聞專題報道，以期對深圳房地產(chǎn)市場進行一次比較全面的掃描，幫助讀者做出清晰判斷。

　　從事地產(chǎn)中介的林先生曾于2007年買過一套房子準備投資，但沒想到后來樓市突變，手頭的房子成了“積壓貨”，遲遲無法出手。好在今年年初樓市回暖，他才趕忙將房子賣了出去。

　　“看似我賺了，但實際上我在中間環(huán)節(jié)上虧了不少，包括營業(yè)稅、利息等。”對于自己失敗的原因，林先生分析到：“自己當時不理性，人家買我也買。在選房時對樓層、朝向也沒仔細考慮。”他說，這次經(jīng)歷讓自己在投資方面更加理性，暫時不會再出手。

　　提起炒房，很多的投資客都有自己的傷心事。一位不愿意透露姓名的投資客告訴記者，2007年，他在園博園和竹子林一帶買下了12套房，沒想到，2007年下半年，深圳樓市開始調(diào)整，這些房子中甚至有4套沒有租出去，還款壓力很大，沒辦法，在調(diào)整看不到盡頭的時候，他只好將手里的房子低價出手。今年上半年，他的房子終于全部拋完，“辛苦一場，算下來，倒虧了300多萬。”

　　這位投資者說，“房價暴漲之后，再獲理想收益幾乎已經(jīng)不可能。五年之內(nèi)我不會再炒房了。”

　　不再炒房的感嘆，源自投資收益的大幅下降甚至虧損。人們也許都還記得南山一個有名的樓盤，2007年它在最高位時曾賣到每平方米4萬元，但是此后隨著市場的調(diào)整，它的價格一路下跌，雖然經(jīng)過今年上半年的大幅反彈，其成交均價仍比當時低6000元左右。當年的炒房者多數(shù)仍在被套之中。

　　一位投資客表示，投資一套房子，他的最低預期收益在30%以上，行情好的時候自己的最好成績達到了300%。但是，在現(xiàn)在的短期價格高位，樓市面臨再次調(diào)整的可能性極大，短期炒房的收益將會大幅下降甚至虧損。

　　其實，大量的投資客也已經(jīng)看到了這一點。市場信息顯示，今年3月之后，前期投資者拋盤急增，二手房成交隨之大幅放量。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，深圳房價目前已經(jīng)升到一個高位，投資價值在明顯“縮水”。以5月份為例，5月二手房的租金回報率僅有3.5%，已低于目前銀行5年期定存。資料顯示，深圳6個區(qū)域的租金今年基本在原地踏步，全市每平方米租金從1月份的36元到6月份的37元，只增加了1塊錢。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，個別樓盤的租售比(房子單月租金與房價總額的比值)已經(jīng)超過1∶400，值得投資者提高警惕。

　　資深投資客鄒建民表示，租售比低于1∶250，他就不會去買房，現(xiàn)在的樓市對他來說沒一點吸引力。他認為，現(xiàn)在深圳房價泡沫已經(jīng)比較嚴重，“當一個人三四個月的工資才可以買1平方米房子的時候，當買一套房子要50年才能供完的時候，都代表這個市場荒唐到了極點。”

　　市場上的成交信息也反映了投資者如今的明顯謹慎心態(tài)。隨著房價持續(xù)上漲，5、6月份出現(xiàn)的炒房小高潮漸漸回落。“前幾個月我們忙都忙不過來，但是現(xiàn)在我們都閑坐著了。”昨日記者走訪了福榮路沿街的地產(chǎn)中介商鋪，一位銷售人員如是說道。

　　事實上，開發(fā)商對下半年甚至明年收益的擔心一點也不亞于投資者。今年上半年，深圳發(fā)展商捂盤現(xiàn)象比較明顯，比如后海一帶。但是，多方信息顯示，由于房價的快速上漲，發(fā)展商出于對后市價格下跌的擔心，下半年推盤的速度已經(jīng)大大加快。

　　萬象地產(chǎn)顧問有限公司的方經(jīng)理告訴記者，目前炒房熱度大大降低，主要原因有兩點，一是日前銀行紛紛收緊“二套房貸”，不少投資客也趕忙收緊了自己的錢囊，不敢輕易出手。二是經(jīng)濟學上的杠桿效應并沒有起到相應作用，投資客都看著樓市“晴雨表”，在當前高房價的情勢下，處于觀望狀態(tài)。

　　當然，對于樓市的長期走勢，業(yè)內(nèi)人士仍然看好。肖小平是有名的“物業(yè)論”者，她表示，投資分為兩種，一種是短期逐利型，一種是長期持有型。一般來講，以一年期為限，短于一年持有時間的可稱之為短期逐利，長于一年期的，則為長期持有型。雖然投資者短期有一定難度，但是因為供需關(guān)系仍然較緊張，尤其是綜合素質(zhì)較高的物業(yè)，嚴重供不應求，所以目前這種價格上漲的趨勢不會改變。只是因為前期上漲過快，買方需要時間消化，所以預計今年下半年的漲速會趨緩。短期逐利的投資客，收獲也許不如預期中理想。但長期來看，深圳樓市的趨勢仍然向上。

　　對于下半年的炒房市場，不少中介人士表示不看好。連顯龍說：“7至9月份本身就是房市淡季，因此預計下半年還有一波小高潮，但投資客進場的不會多。上半年的投資客也都以短期投資為主，不敢貿(mào)然行動。”萬經(jīng)理也表示道：“2010年利息往上調(diào)的趨勢已經(jīng)很明顯，在高價位上投資客不會輕易出手。”