盡管已宣布收回一塊閑置地王，但對(duì)于廣州多數(shù)仍在“曬太陽(yáng)”的地王來(lái)說(shuō)，具體的處理方案被延遲至9月實(shí)施。廣州市國(guó)土房管局日前通告了對(duì)“地王”的核查結(jié)果，27塊地王中有7宗已動(dòng)工，其中3塊已領(lǐng)取預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)售樓，余下20宗地塊仍未動(dòng)工建設(shè)。尤其是2007年9月11日廣州拍賣(mài)土地最瘋狂一天誕生的5宗地王仍在拖欠土地出讓金。

　　廣州市國(guó)土房管局稱(chēng)，已回收上述27塊地王中的一塊，并處罰了開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)5宗拖欠出讓金的地王將分類(lèi)進(jìn)行處罰，計(jì)劃在9月份處理完畢。如果開(kāi)發(fā)商有后期開(kāi)發(fā)意愿，則參照粵十五條延期繳納土地出讓金；如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有后期開(kāi)發(fā)意愿的，則按違約處理，解除合同，不排除沒(méi)收保證金，將土地收回并重新拍賣(mài)。

　　廣州閑置地王清算艱難起航，而放眼全國(guó)其他地區(qū)依舊波瀾不驚，閑置土地兩年大限的規(guī)定近乎成為一紙空文。

　　廣州地王突遭追查

　　據(jù)了解，廣州市2007年拍賣(mài)了50塊住宅用地，其中樓面價(jià)高于當(dāng)年平均樓面價(jià)4620元/平方米的“地王”共有27塊，其中有20塊至今沒(méi)有動(dòng)工。

　　廣州市國(guó)土房管局稱(chēng)，已回收上述27塊地王中的一塊，并處罰了開(kāi)發(fā)商中萊投資有限公司，沒(méi)收了其競(jìng)買(mǎi)保證金8000萬(wàn)元，并被禁止繼續(xù)參與該地塊競(jìng)拍。

　　2007年9月，中萊投資以44.75億元高價(jià)拍得位于廣州科學(xué)城某塊47.2萬(wàn)平方米的土地，為當(dāng)年廣州土地拍賣(mài)成交總價(jià)最高的“地王”。按該地塊規(guī)劃建筑面積70.8萬(wàn)平方米計(jì)算，樓面地價(jià)高達(dá)6600元/平方米，而當(dāng)時(shí)該區(qū)域高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)僅為7000元/平方米。如今，這塊“地王”依然荒草叢生。

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，已遭處罰的中萊投資公司只是一家已經(jīng)人去樓空的小公司，對(duì)于規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商，廣州市國(guó)土局仍手下留情。

　　廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，至今仍未動(dòng)工的20宗地塊中，除了9塊有客觀原因和一塊已被收回外，還有10塊推遲開(kāi)工則主要是開(kāi)發(fā)商方面的原因。其中5塊地王的土地出讓金已全部繳清，但由于企業(yè)原因?qū)е聞?dòng)工延遲；另有5塊地王則還在拖欠土地出讓金。

　　閑置土地清算在廣州并非第一次，但規(guī)模以此次最大。從2007年下半年建立閑置土地預(yù)警機(jī)制至今，廣州已累計(jì)收回閑置土地近27平方公里，其中居住類(lèi)閑置土地近11平方公里，成為全國(guó)處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市之一。

　　開(kāi)發(fā)商或只損皮毛

　　最為引人注意的是，五塊最瘋狂時(shí)刻誕生的廣州“地王”，不僅尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，且一直欠繳土地出讓金。

　　2007年9月11日，廣州土地拍賣(mài)會(huì)政府賣(mài)地收入達(dá)到破紀(jì)錄的95.1億元，然而很多開(kāi)發(fā)商高價(jià)買(mǎi)下的土地卻未交錢(qián)。在5塊拖欠出讓金的“地王”中，保利、金地、富力和鴻榮源等大型房企榜上有名。

　　其中，富力拍得的白云區(qū)云祥路住宅用地當(dāng)年樓面地價(jià)高達(dá)18728元／平方米，保利拿下的金沙洲的地王最高樓面地價(jià)為8769元／平方米，而今年7月剛剛拍出的金沙洲住宅用地樓面地價(jià)才5534元／平方米，地王至今仍未解套。

　　對(duì)于拖欠出讓金的原因，政府方面和開(kāi)發(fā)商各有各的說(shuō)法。有開(kāi)發(fā)商解釋?zhuān)�政府尚未完成土地清理工作，拖欠土地出讓金并非企業(yè)違約，而是土地狀況沒(méi)有達(dá)到合同規(guī)定的接收條件。廣州市國(guó)土房管局卻表示，這5宗地都屬于熟地出讓?zhuān)�不存在拆遷遺留問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商至今都拖欠了土地出讓金，甚至有的連地價(jià)首期款都沒(méi)交，僅有一點(diǎn)點(diǎn)保證金。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，目前這5宗地王的開(kāi)發(fā)商有的愿意補(bǔ)交欠款繼續(xù)開(kāi)發(fā)，有的則打算放棄。廣州市國(guó)土房管局明確表示，按照當(dāng)時(shí)簽訂的土地出讓合同，開(kāi)發(fā)商延遲支付地價(jià)的，按每日1%。征收違約金，延遲支付超過(guò)半年的，政府有權(quán)解除出讓合同，沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金，并向違約責(zé)任人追償土地重新出讓后的成交差價(jià)。

　　廣州市國(guó)土局負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)?007年房地產(chǎn)高峰期部分開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)競(jìng)得土地使用權(quán)，其后因宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)因素影響未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。若不顧時(shí)機(jī)，簡(jiǎn)單、機(jī)械地追收、處罰、收地，極有可能導(dǎo)致這些企業(yè)資金鏈斷裂以及信用危機(jī)，產(chǎn)生連鎖的債務(wù)危機(jī)，也會(huì)出現(xiàn)侵害購(gòu)房業(yè)主權(quán)益的一系列問(wèn)題。根據(jù)廣東省政府今年3月下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，適當(dāng)延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限，延長(zhǎng)時(shí)間原則上不超過(guò)2年。

　　相比這5塊地王，恒大地產(chǎn)的曲線退地則較為高妙。恒大地產(chǎn)去年10月與廣州市國(guó)土房產(chǎn)局達(dá)成協(xié)議，成功退還總價(jià)高達(dá)41億元的廣州員村絹麻廠地塊。廣州市國(guó)土房產(chǎn)局將把這塊住宅用地更改為商業(yè)用地，而恒大則以政府違約更改規(guī)劃為由，要求退還土地以及恒大已經(jīng)繳納的土地款。而退地前，恒大僅繳納了約1.3億元土地定金。絹麻廠地塊是恒大在2008年1月8日，經(jīng)過(guò)上百輪競(jìng)價(jià)，以41億元取得的地王，總建筑面積約為31萬(wàn)平方米，樓面價(jià)達(dá)每平方米1.3萬(wàn)元，樓面地價(jià)在廣州市排名第二，也曾是當(dāng)時(shí)天河區(qū)的“地王”。

　　尷尬的清算

　　按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但各地方政府在執(zhí)行中卻大開(kāi)綠燈，甚至通過(guò)制定地方性新規(guī)，延緩收回土地。

　　2008年1月，國(guó)務(wù)院曾下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求將開(kāi)發(fā)商在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)的閑置土地收回，并劃定6月底前各省要向中央專(zhuān)題匯報(bào)閑置土地處理情況。但在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)節(jié)下挫背景下，地方政府也未敢貿(mào)然收回土地。

　　“很多地方政府紛紛延長(zhǎng)了繳納土地出讓金的期限，高價(jià)地一旦退回給政府，也很難處理。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在處理閑置土地問(wèn)題上，地方政府與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系相當(dāng)微妙。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，目前北京約有12塊2007年誕生的高價(jià)地仍處于閑置、延緩開(kāi)工狀態(tài)，其中6塊位于房山、順義、門(mén)頭溝等郊區(qū)，占到總量的一半。杭州市2006年9月底至2007年8月拍出的12塊高價(jià)地，有8塊至今沒(méi)有上市，其中5塊至今沒(méi)有開(kāi)工。

　　專(zhuān)家表示，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶地王，抬高地價(jià)樓價(jià)，在未達(dá)到閑置地程度時(shí)，損失的主要是地價(jià)款的利息。而如果地王最終能退地，至多就是損失幾千萬(wàn)元的保證金和地價(jià)首付款的利息。如果能找到合理的“借口”退地，可能連保證金也不必?fù)p失，全身而退。

　　2008年8月，蘇寧環(huán)球以政府修建地鐵工程，需更改項(xiàng)目規(guī)劃為由，向上海市國(guó)土局退還上海南京路163號(hào)地塊，并向黃浦區(qū)政府討回了土地出讓金。這塊地王總價(jià)達(dá)44億元，樓面價(jià)格高達(dá)66930元/平方米，是蘇寧環(huán)球在2007年8月取得，創(chuàng)樓面地價(jià)之最。而在退地時(shí)，該地塊樓面地價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)高于同區(qū)域的房?jī)r(jià)，蘇寧環(huán)球每添一塊磚都只會(huì)是虧損。

　　與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)也以政府更改規(guī)劃為由退還了太原長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目土地，并收回全部投資。今年4月底，棲霞建設(shè)在2008年的年報(bào)中坦言，解除了無(wú)錫九棉地塊土地合同，減輕了公司的經(jīng)營(yíng)壓力。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地又退地的問(wèn)題，知名房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同建議，政府部門(mén)應(yīng)該對(duì)土地閑置的情況進(jìn)行全面清理，通過(guò)社會(huì)輿論和公眾監(jiān)督來(lái)敦促開(kāi)發(fā)商開(kāi)工力度，才能更有效抑制囤地沖動(dòng)。

　　面對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地愈演愈烈的情況，廣州市國(guó)土房管局決定提高土地違約的成本，除了實(shí)行公開(kāi)出讓經(jīng)營(yíng)性用地的競(jìng)買(mǎi)保證金制度，進(jìn)一步嚴(yán)格違約責(zé)任，要求競(jìng)得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價(jià)款的10%。受讓方違約的沒(méi)收定金，并可要求受讓方賠償損失。此舉將使開(kāi)發(fā)商拍的土地價(jià)格越高，今后違約被罰的錢(qián)越多。(記者 萬(wàn)晶）