在經(jīng)濟(jì)尚未徹底走出低谷的2009年，房地產(chǎn)業(yè)能否一枝獨(dú)秀？目前這波火爆行情究竟能持續(xù)多久，今后如何避免再次出現(xiàn)暴冷暴熱的現(xiàn)象？后金融危機(jī)時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？

　　8月20日下午，本報(bào)在北京的北辰洲際酒店2樓會(huì)議廳主辦了“經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”，10位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家與央視名嘴陳偉鴻圍繞上述問題展開熱烈探討。

　　美國(guó)至少出現(xiàn)過四次地產(chǎn)泡沫

　　王訶 美國(guó)紐約城市大學(xué)巴魯克分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)系主任

　　從資料看來，美國(guó)過去50年至少出現(xiàn)過4次地產(chǎn)泡沫。那么，泡沫是怎么產(chǎn)生的呢？我想談四個(gè)角色，第一是政府，第二是銀行，第三是開發(fā)商，第四是購(gòu)買者。

　　先談?wù)�府，中央政府通過稅率優(yōu)惠等措施鼓勵(lì)大家進(jìn)入房地產(chǎn)，但地方政府要蓋學(xué)校、公共設(shè)施等，需要錢，規(guī)章也較嚴(yán)，這樣很容易造成價(jià)格波動(dòng)和周期。

　　再談銀行，美國(guó)銀行很幸福，貸出去的越多賺得越多，風(fēng)險(xiǎn)是別人的事、政府的事，跟銀行無關(guān)。往往是市場(chǎng)上升時(shí)貸款額增大，而下降時(shí)貸款額減少。銀行的做法有時(shí)候也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)周期有影響。

　　第三是開發(fā)商，估計(jì)錯(cuò)誤、認(rèn)為泡沫不可能那么大可能是一個(gè)原因，更主要的是開發(fā)商蓋房不是用自己的資金，有稅收優(yōu)惠，而且有人出錢來買，那我就蓋，反正短期內(nèi)把產(chǎn)品銷售出去，剩下的問題是別人的，他們有很多的避險(xiǎn)方法，比如預(yù)售。

　　另外是購(gòu)房者，當(dāng)市場(chǎng)資金非常充足的時(shí)候，政府要鼓勵(lì)大家買房子，當(dāng)利率很低時(shí)，首付款很少的時(shí)候，大家都會(huì)去買，因?yàn)閷�來房�(jī)r(jià)上漲賺的錢是我的，如果房?jī)r(jià)下跌，我就不要了。另外價(jià)格波動(dòng)很大的時(shí)候，每個(gè)購(gòu)房者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力不一樣，承受能力大的怕以后買不起房子會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。把這些因素綜合起來的話，大概就可以解釋不動(dòng)產(chǎn)泡沫和周期了。

　　建議開征房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅

　　王洪衛(wèi) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)

　　由于我國(guó)目前房地產(chǎn)的持有成本過低導(dǎo)致以增值為目的的房地產(chǎn)投資過度泛濫，不利于稀缺資源的優(yōu)化利用，這是房?jī)r(jià)攀升的原因之一。因此，我們要建立存量房地產(chǎn)有效利用的稅收機(jī)制。

　　建議試點(diǎn)開征房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，可以先從兩個(gè)方面試點(diǎn):

　　一是多占稀缺資源和優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)，如150平方米以上的房屋或高于城市平均房?jī)r(jià)3倍以上的房屋；

　　二是累進(jìn)開增第二套第三套住房財(cái)產(chǎn)稅，這樣通過提高持有成本，抑制高價(jià)房地產(chǎn)，并通過稅收機(jī)制，使大量的空置房地產(chǎn)重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

　　另外，資金是房地產(chǎn)業(yè)的生命線。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重依賴間接融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展捆綁于一體，事實(shí)上形成了房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)成為必然。

　　要改變這種局面，必須暢通房地產(chǎn)直接融資的渠道。

　　應(yīng)當(dāng)發(fā)展以房地產(chǎn)信托投資基金等多樣化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，改變老百姓以購(gòu)房作為主要投資主體、以博取房?jī)r(jià)增值為主要收益的投機(jī)行為；引導(dǎo)社會(huì)資金投向投資基金為主體，以博取租賃收益為主要目的的良性投資格局。

　　通過公共設(shè)施均等化平抑房?jī)r(jià)

　　葉劍平 中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任

　　為什么有些城市的房?jī)r(jià)很高，有些城市的價(jià)格很低？其癥結(jié)所在就是公共服務(wù)的不平等。北京有80多所高校，而有些地方一所高校都沒有。資源都集中在這里，大家都來搶占這樣的孤島，價(jià)格肯定會(huì)上升。

　　要解決這個(gè)問題，我的建議是公共設(shè)施的均等化，這有助于拉平房地產(chǎn)的價(jià)格。比如在孤島上架設(shè)一座橋，大家可以離開這個(gè)島，使價(jià)格扁平化，高的地方相對(duì)增長(zhǎng)緩慢一些，低的地方通過橋使外面漲，有序地通過公共投入或者基礎(chǔ)設(shè)施投入，使價(jià)格達(dá)到均等化。

　　第二，公共設(shè)施的均等化有助于促進(jìn)內(nèi)需。外需已經(jīng)受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，要拉動(dòng)內(nèi)需，城市還是有限，在有限的內(nèi)需下如何達(dá)到整體的發(fā)展？房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面要穩(wěn)定，一方面投資要有去向，要拉動(dòng)城市周邊的城鎮(zhèn)。我們看到，有城市已經(jīng)做了實(shí)驗(yàn)，北京有11個(gè)新城，并有48個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)在發(fā)展。上海也一樣，有13個(gè)新城在發(fā)展，把基礎(chǔ)設(shè)施、公共福利輻射到這些地方去，包括西部，我想未來的投資空間會(huì)非常大。

　　要使公共設(shè)施均等化，還有一條是城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一，只有掃平城鄉(xiāng)差異才能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)社會(huì)的和諧目標(biāo)。唯有公平，中國(guó)的未來才能夠持續(xù)地發(fā)展。

　　宏觀政策制定像“炒花生米”

　　盧鋒 北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院副院長(zhǎng)

　　現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)要達(dá)到比較合適的增長(zhǎng)率，15%的貨幣增長(zhǎng)就差不多了，而現(xiàn)在一下子30%多，要在今后時(shí)期保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也是面臨著很大的挑戰(zhàn)。另外現(xiàn)在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也有不同的看法，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為總需求回升態(tài)勢(shì)已經(jīng)穩(wěn)定，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)在一段時(shí)間偏快、通脹的問題，包括資產(chǎn)價(jià)格過高。但是也有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家傾向于認(rèn)為，現(xiàn)在的回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)，外需還沒有起來。

　　以上原因就導(dǎo)致了宏觀經(jīng)濟(jì)政策今后的走勢(shì)不確定性增加。我個(gè)人理解，現(xiàn)在的宏觀政策就像炒花生米，起鍋早了怕沒有炒熟，沒有香味，但是遲了就焦了。現(xiàn)在宏觀政策的拿捏，在前瞻性和穩(wěn)妥之間面臨著極大的挑戰(zhàn)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的環(huán)境不確定性。

　　這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有什么樣的影響呢？由于當(dāng)下地王頻出，投資加速，通脹預(yù)期彰顯，國(guó)企大舉進(jìn)入，都不是一個(gè)非常穩(wěn)態(tài)的現(xiàn)象，可能還得擔(dān)心宏觀政策在一段時(shí)間調(diào)整。調(diào)整有兩種可能，一種是如果經(jīng)濟(jì)走高，資產(chǎn)泡沫多了，也可能在客觀上逼出一些積極的效果來。地王現(xiàn)象還是跟我們對(duì)土地的數(shù)量高度管制有關(guān)，這是最根本的原因。如果房地產(chǎn)因?yàn)樨泿艑?dǎo)致資產(chǎn)泡沫的壓力，會(huì)不會(huì)推動(dòng)中國(guó)政府在增地制度改革這么難解的問題上再往前走一步？這是好的設(shè)想。也可能貨幣發(fā)這么多，由于對(duì)宏觀形勢(shì)判斷還不確定，政府在前瞻性和穩(wěn)妥之間還有一些矛盾，還有一些投鼠忌器，最后的政策調(diào)整也會(huì)急速嚴(yán)厲。

　　總體來講，整體形勢(shì)變化就一個(gè)字“快”，政策演變走勢(shì)就一個(gè)字“疑”，而開發(fā)商今后就是一個(gè)字“忙”。